꼭 알아두어야 할 상가임대차보호법(1)_류재언변호사
상가임대차보호법 핵심내용정리
상가임대차보호법이란?
상가건물임대차의 공정한 거래질서를 확립하고 영세상인들이 안정적으로 생업에 종사할 수 있도록 과도한 임대료 인상 방지와 세입자의 권리를 보장하기 위해 제정되었습니다.
상가임대차보호법 핵심내용
1) 임대차 존속기간보장: 최대 5년간 임차인에게 계약을 유지할 수 있는 기간 보장
2) 대항력: 임차인이 건물을 인도받고 사업자등록을 하면, 건물 소유주가 변경되더라도 기존의 임대차 계약관계와 임차인의 지위를 그대로 주장 가능.
3) 임차료 상한선 설정: 현재 연 9% 범위에서만 임차료를 올릴 수 있음.
4) 우선변제권: 대항력을 취득하고 확정일자를 받은 경우, 후순위 권리자나 그 밖의 채권자로부터 우선하여 변제를 받을 수 있음.
5) 권리금회수기회보호: 임대인이 부당하게 권리금 수령을 방해할 경우 이로 인해 받는 임차인의 손해를 배상해야 함.
상가임대차보호법 적용대상
상가건물임대차보호법은 모든 건물에 적용되지는 않습니다.
첫째, 건물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우에 한해 적용됩니다.
둘째, 보증금이 일정 규모 이상일 경우에는 상가임대차보호법이 아예 적용되지 않습니다.
이에 따라 보증금과 월세가 상당한 서울의 일부 고급 상가는 상가임대차 보호법의 적용 대상이 아닙니다.
오히려 값비싼 상가일수록 상가임대차보호법의 적용이 절실한 경우가 많은데, 현행 법률은 이런 부분에 있어 상당히 아이러니한 태도를 취하고 있습니다.
구체적인 기준은 아래와 같습니다.
1. 서울특별시 : 4억원
2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외): 3억원
3. 광역시(수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역 제외), 안산시, 용인시, 김포시및 광주시: 2억4천만원
4. 그 밖의 지역 : 1억8천만원
**만약 보증금 이외에 임차료가 있는 경우에는,
환산보증금[보증금 + 월 임차료* 100]을 기준으로 판단하면 됨(동법제2조).
예시 1) 예컨대 서울특별시 홍대 지역의 상가건물 보증금 1억 5천에 월200만원의 월세를 지불할 때,
기본적으로 서울특별시는 4억원이 기준이 됨.
해당 상가의 환산 보증금액은 3억 5천만원(1억5천 + 200만원*100)이 됨.
따라서, 상가임대차보호법에 따라 보호 가능
예시 2) 부산광역시 서면의 상가건물의 보증금이 1억, 월150만원의 임차료를 지불하고 있을 경우,
부산광역시는 2억 4천만원이 기준임.
해당 상가의 환산보증금액 2억 5천만원 (1억 + 150만원*100)이고,
이 경우는, 상가임대차보호법이 적용되지 않음
대항력의 취득
'임대차 계약을 맺었는데 건물이 매매되어 소유주가 바뀐 경우, 임차인으로서의 지위를 유지할 수 있을까?'와 관련된 문제가 바로 대항력의 문제입니다.
상가임대차 보호법상에서는 임차인이 건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면,
그 다음날부터 대항력이 발생하여 건물의 소유권을 취득하는 제 3자에게 대항할 수 있는 권리가 주어집니다.
즉, 대항력을 취득한 임차인은 기존의 임대인과 체결한 계약관계 및 상가임대차보호법상의 모든 권리를 보장받을 수 있으므로 새로운 건물 소유주에게도 이를 주장할 수 있는 것입니다.
*물론 현실적으로 새 소유자는 갖가지 이유를 들어(예컨대, 건물의 노후화가 심하고 안전문제가 심각하여 리모델링이나 신축을 해야 한다는 등의 사유) 기존 세입자를 쫒아 내려고 하는 경우가 상당히 많고, 이것이 관철되지 않을 경우 명도소송까지 진행되기도 합니다.
계약기간
상가임대차 보호법 은상 대적으로 불리한 임차인들의 권리 보장을 위해 임차인이 원할 경우 최대 5년간 계약을 갱신할 수 있는 권리를 임차인에게 부여하고 있습니다. (기본적으로 상가임대차 보호법에서 보장하고 있는 5년이라는 기간은 현실적으로 임차인에게 충분치 못하다는 지적이 많다. 상가를 오픈하고 자리잡기까지 적어도 1~2년은 걸리고, 3~4년차에 장사를 조금할만하면 다시 쫒겨날 걱정부터 해야하는 상황인 것이다. 문제는 그 5년마저도 상가임대차보호법상의 예외규정에 의해 제대로 보장받지 못하는 경우가 적지 않다. )
그럼 계약을 할 때 계약기간을 무조건 5년으로 정해야 하나요?
아닙니다. 계약 기간은 상호 합의에 따라 자유롭게 정할 수 있습니다.
하지만 일반적으로는 계약기간을 2년 정도로 정하고 이후에 1년씩 갱신하는 게 일반적입니다.
다만 계약기간을 1년 미만으로 정한 임대차 기간은 1년으로 보게 되나 이 경우에도 임차인은 1년 미만으로 정한 계약의 유효함을 주장할 수 있습니다.
** 임차인이 계약을 갱신할 경우
임차인은 계약 만료 6개월 전부터 늦어도 계약 만료기간 1개월 전까지는 임대인에게 계약의 갱신을 요구하여야 한다. 만약 임대인과 임차인 사이에 계약 기간과 관련하여 분쟁의 소지가 있는 경우라면, 반드시 내용증명 등 서면으로 계약갱신 통지를 하길 권합니다.
(참고) 임대인의 동의를 받고 전대차 계약을 체결한 전차인은, 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 범위 내에서 임차인을 대위하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.
만약 쌍방이 아무런 통지 없이 계약 만료기간이 지나버린 경우에는?
이 경우는 기존과 동일한 조건으로 1년간 계약이 갱신되는 것으로 볼 수 있습니다.(계약의 묵시적 갱신)
이렇게 계약이 묵시적으로 갱신된 경우라도 임차인은 언제든지 계약의 해지를 통고할 수 있고, 계약의 해지 통고로부터 3개월이 지나면 계약은 해지되게 됩니다. 이는 임차인에게만 주는 일종의 특권입니다.
***그렇다면 임대인은 어떤 경우에 계약갱신 거절이 가능한가요?
임차인에게 보장되어 있는 5년의 기간이 도래하기 전이라도
다음의 경우에는 임대인이 정당하게 계약갱신을 거절할 수 있습니다.
1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸) 한 경우
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차 계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
*** 실제로 건물주들은 위에 명시된 다양한 사유들을 거론하며 임차인의 계약갱신 청구를 거절하는 경우가 상당히 많으며, 상가관련 명도소송은 위에 언급된 상가임대차보호법의 예외사유를 근거로 진행되는 경우가 대부분입니다. 예컨대 '건물이 노후, 훼손되어 안전사고의 우려가 있으니 건물의 리모델링이나 신축이 필수적이다.' 또는 '임대인의 동의 없이 건물을 전대 했으니 나가라.', '3기의 차임이 연체되었으니 나가라.'는 식의 주장을 하는 것이죠. 그리고 이러한 예외사유에 해당하는 것이 인정될 경우, 임차인은 상가임대차보호법에서 보장하는 5년조차도 보장받지 못하고 쫒겨날 수 있는 것입니다.
차임증감 청구권
건물주: 장사 잘된다면서, 월세 올려줘~~~
임차인: 안돼!! 벼룩에 간을 빼먹지, 못 올려줘~~~!!!!
A군은 보증금 5천에 월세 100만 원의 조건으로 상가임대차 계약서를 맺었지만 생각지도 못하게 A군이 운영하는 가게가 그야말로 대박이 나자 건물주는 틈만 나면 ‘주위 시세보다 월세가 지나치게 저렴하다.’는 등의 이야기를 했다고 가정해봅시다.
그리고 기존 계약의 만료 시점인만 2년이 되기 3개월 전 어느 날, B는 노골적으로 ‘앞으로 는 월세를 30만 원 더 내줘야겠어. 그렇지 않으면 계약을 갱신할 수 없네!! 지금 이 건물에 들어오겠다고 하는 사람들이 한 두 명이 아니야.. 월세를 좀 맞춰주게!!’하고는 전화를 끊었습니다.
건물주는 주변시세변동 등을 이유로 보증금 또는 월세를 증액하여 청구할 수 있습니다.
하지만 위와 같은 보증금 또는 월세의 증액 청구는 기존 보증금 또는 월세의 9%의 금액을 초과하지 못하며, (주택은 주택임대차 보호법에 따라 5%/연)
계약 체결 또는 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못합니다.
다만 이는 임대차 기간 중 당사자끼리 증액금액의 합의가 이루어지지 않은 경우에 적용이 되며,
당사자의 합의로 증액금액이 정해진 경우에는 그 합의된 금액에 따릅니다.
또한 이는 기존 임대차 계약기간 중에 한해 적용되며, 만약 기존 임대차 계약기간이 종료한 이후에 새로운 임대차 계약이 체결될 경우에는 적용되지 않습니다.
