[세금전문변호사] 주택재개발사업과 취득세
1. 정비사업
도시 및 주거환경정비법(이하‘도시정비법’이라 합니다)은 동법에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위하여 정비구역 또는 가로구역(가로구역: 정비구역이 아닌 대통령령으로 정하는 구역으로 가로정비사업을 하기 위한 지역을 말함)에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량하거나 건설하는 사업을 “정비사업”이라고 정의하고, 그 정비사업으로 주거환경정비사업, 주택재개발사업, 주택재건축사업, 도시환경정비사업, 주거환경관리사업, 가로주택정비사업을 열거하고 있습니다.
도시정비법은 1970년대 이후 도시화 과정에서 대량 공급된 주택들이 노후화됨에 따라 이들을 체계적이고 효율적으로 정비할 필요성이 대두되고 있었으나 주거환경개선사업은 개별법으로 규정되어 있는 상황에서, 이를 일관성 있고 체계적으로 개선하기 위하여 통합법의 제정이 필요함에 따라 2002. 12. 30. 법률 제6852호로 제정되었고 2003. 7. 1.부터 시행되었습니다. 동법은 도시기능의 회복이 필요하거나 주거환경이 불량한 지역을 계획 적으로 정비하고 노후·불량건축물을 효율적으로 개량하기 위하여 필요한 사항을 규정함으로써 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높이고자 하는 목적으로 제정된 것입니다.
2. 주택재개발사업
주택재개발은 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업을 의미합니다. 그동안 1976. 12. 31.부터 시행된 “도시재개발법”에 의하여 시행되어 왔으며 이 법은 도시정비법 시행으로 폐지되었습니다. 현재는 도시환경정비사업과 함께 도시정비법 제2조 제2호 나목의 ‘재개발사업’으로 규정하였습니다.
3. 사업구역 내의 부동산 소유자
주택재개발사업의 경우에는 정비구역 안에서 도시정비법 제74조 규정에 의하여 인가받은 관리처분계획에 따라 주택 및 부대·복리시설을 건설하여 공급하거나, 도시정비법 제69조 제2항에 따른 환지(도시개발법상 환지절차규정을 준용)방식으로 공급을 하게 됩니다.
도시정비법상 주택재개발사업의 경우에 조합원은 자신이 소유하고 있는 종전 부동산의 소유권을 조합에게 등기이전하지 않습니다. 이점에서 도시정비법상 주택재건축사업과 다르다고 할 수 있습니다.
주택재개발사업의 경우 종전 부동산 소유자는 자신의 부동산을 조합이 재개발사업목적에 사용, 관리, 처분하는 것을 동의함으로써 사업이 진행되게 하고, 사업이 완성된 경우에 관리처분계획에 따라 조합은 조합원들에게 토지·건축물의 소유권을 이전하게 됩니다. 이때의 이전은 도시개발법상 환지와 동일하게 봅니다. 환지로 취득하는 부동산에 대한 과세도 도시개발법상 종전 부동산소유자에 대한 과세와 유사합니다(도시개발사업과 취득세 포스팅 참조).
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종합해 보면, 이 경우에 토지소유자들은 주택재개발사업이 진행되기 이전 자신의 부동산을 대신하여 사업이 완료된 새로운 부동산을 관리처분방식으로 혹은 환지방식으로 새로이 취득 하는 것이 되므로 이러한 새로운 취득에 대해 원칙적으로 취득세를 납부하여야 합니다.
그러나 지방세특례제한법 제74조 제1항은 도시정비법에 따른 주택재개발사업의 시행으로 해당 사업의 대상이 되는 부동산의 소유자(상속인을 포함한다)가 환지계획 또는 관리처분계획에 따라(이하 “환지계획 등”이라 함) 취득하는 토지 및 건축물에 대해서는 2019. 12. 31.까지 취득세를 면제하는 것으로 규정하고 있습니다. 환지계획 등에 따른 취득부동산은 그 토지의 지목이 사실상 변경되는 부동산을 포함합니다(지특령 제35조 제1항). 다만 지방세특례제한법 제177조의 2의 규정에 따라 취득세 전액 면제 조문에도 불구하고 100분의 85에 해당하는 감면율을 적용하게 됩니다.
환지계획 등에 따른 취득부동산의 가액 합계액이 종전의 부동산 가액의 합계액을 초과하여 도시정비법등 관계 법령에 따라 청산금을 부담하는 경우에는 그 청산금에 상당하는 부동산(사업시행인가 이후 환지 이전에 부동산을 승계취득한 자의 경우에는 환지계획 등에 따른 취득부동산의 가액 합계액이 종전의 부동산 가액 합계액을 초과하는 경우에는 그 초과액에 상당하는 부동산을 말함)에 대해서는 취득세를 부과합니다. 그 초과액은 환지계획 등에 따른 취득부동산의 과세표준(「지방세법」 제10조제5항에 따른 사실상의 취득가격이 증명되는 경우에는 사실상의 취득가격을 말한다)에서 환지 이전의 부동산의 과세표준(승계취득할 당시의 취득세 과세표준을 말한다)을 뺀 금액으로 합니다(지특령 제35조 제2항).
그런데 도시개발법에 따른 도시개발사업과 다르게 지방세특례제한법 제74조 제3항 제4호에 따르면 재개발사업의 정비구역지정 고시일 현재 부동산의 소유자가 재개발사업의 시행자로부터 취득하는 전용면적 85제곱미터 이하의 주택(같은 법에 따라 청산금을 부담하는 경우에는 그 청산금에 상당하는 부동산을 포함한다)에 대한 과세와 관련하여 2019. 12. 31.까지를 한도로 하여 그 취득세를 면제하고 있습니다. 다만, 지방세특례제한법 제177조의 2의 규정에 따라 위와 같은 취득세 전액 면제 조문에도 불구하고 100분의 85에 해당하는 감면율을 적용하게 됩니다.
이러한 특례는 과거 주택재개발사업이 토지소유자의 의사를 충분히 반영하지 못한 상태에서 진행이 되는 관계로 주민들의 반대가 심하였고, 이러한 상황 하에서 주민반대를 완화시키고 원활한 사업 진행을 위하여 특별히 특례를 인정한 것입니다. 이러한 취지 때문에 특례적용을 받게 되는 납세 의무자가 “주택재개발사업의 정비구역지정 고시일 현재 부동산을 소유한 자”로 한정되어 있는 것입니다. 즉, 주택재개발사업의 정비구역지정 고시일 이후 종래의 부동산소유자로부터 부동산을 승계취득한 자는 이 특례를 적용받지 못하므로 자신이 취득한 부동산가액의 한도 내에서만 새로이 취득하는 부동산에 대해서 취득세 납세의무를 면제받게 됩니다(지특법 제74조 제1항 제2호).
4. 사업자
주택재개발사업조합이 조합원 과반수의 동의를 얻은 경우에 시장·군수도 주택재개발사업의 사업자가 될 수 있는데, 이러한 경우에 있어서 주택재개발사업수행과 관련하여 시장·군수의 취득세 납세의무가 문제되는 경우에는 지방세법 제9조 제1항에 의하여 전면적으로 비과세 됩니다. 아래에서는 그 외 자가 사업자인 경우를 대상으로 합니다.
주택재개발사업의 경우에는 주택재건축사업과 달리 사업시작단계와 수행단계에서는 사업 시행구역 내의 토지소유권을 조합 등 사업시행자가 취득하지 않고 등기부상 조합원 소유권을 그대로 유지한 채로 사업이 이루어지므로 그 단계에서는 원칙적으로 취득세 과세문제가 발생하지 않습니다.
다만, 주택재개발사업을 위한 대지조성을 위해 사업시행자가 토지를 취득하는 경우에는 원칙적으로 사업시행자인 조합 등은 그 단계에서 이미 취득세 납세의무를 부담하게 되는데 지방세특례제한법 제74조 제3항 제1호는 이 경우에 대한 취득세경감 특례를 2019. 12. 31.을 한도로 하여 부여하고 있습니다. 즉, 도시정비법 제25조에 따른 주택재개발사업의 시행자가 같은 법 제2조 제2호 나목에 따른 주택재개발사업의 대지 조성을 위하여 취득하는 부동산에 대해서는 2019. 12. 31.까지 취득세의 100분의 75를 경감하고 있습니다.
다음으로 사업이 완성되어 사업시행자인 조합 등이 부동산을 취득하는 경우, 환지계획 혹은 관리처분계획에 의하여 사업시행자인 조합 등이 체비지 혹은 보류지를 취득한 때에는 지방세법 제7조 제8항이 적용되지 않으므로 조합이 납세의무자가 되는 것이고, 또 이때 조합이 해당 부동산을 취득하는 것은 신탁에 의한 취득이 아니라 조합이 원시취득하는 것이 되므로 지방세법 제9조 제3항도 적용되지 않습니다. 결국 해당 부동산취득에 대해서는 취득세를 납부해야 하는 것이 원칙입니다.
그러나 지방세특례제한법 제74조 제1항은 도시정비법상 주택재개발 사업의 사업시행자가 환지계획 혹은 관리처분계획에 의하여 취득하는 체비지 또는 보류지에 대하여 사업시행자인 조합이 부담하게 되는 취득세 납세의무를 면제해주는 특례를 규정 하고 있습니다. 이때 취득세 납세의무가 면제되는 체비지·보류지 취득은 사업시행자가 “미리” 환지계획이나 관리처분계획에서 체비지 등으로 정하여 환지처분의 공고나 분양처분의 고시가 있은 후에 취득하는 것에 한정되는 것은 도시개발사업의 경우와 동일합니다. 다만 지방세특례제한법 제177조의 2의 규정에 따라 취득세 전액 면제 조문에도 불구하고 100분의 85에 해당하는 감면율을 적용하게 됩니다.
다음으로, 주택재개발사업의 시행자가 체비지·보류지가 아닌, 해당 사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 “주택”에 대하여는 2019. 12. 31.을 한도로 취득세의 100분의 75를 경감하도록 지방세특례제한법 제74조 제3항 제2호에서 규정하고 있습니다.
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