[세금전문변호사] 정비기반시설 무상양도와 취득세
1. 주택재건축사업의 의의
주택재건축사업은 도로, 상하수도, 공원, 공용주차장 등의 정비기반시설이 양호하나 노후·불량 건축물이 밀집한 지역, 특히 주로 오래된 아파트를 대상으로 사업을 실시하게 됩니다.
2. 사업구역 내의 부동산 소유자
주택재건축사업은 주로 조합원들이 조합결성에 합의하여 자신들의 부동산을 조합에 이전 하고 조합은 사업이 완성된 후 미리 정해둔 관리처분계획과 조합원들의 분양신청내용에 따라 재산권을 이전해주는 방식으로 사업을 진행합니다. 해당 사업구역 내에 토지를 보유한 자가 조합결성에 동의하지 않는 경우에 조합은 매도청구를 하여 소유권을 확보하게 되므로, 주택 재건축조합은 재개발조합 등 다른 도정법상 정비사업조합과 달리 주로 사업시작시점에 조합원의 부동산 소유권을 조합명의로 이전받아두고 사업이 완료된 후 완성된 부동산의 소유권을 조합원에게 이전해주는 방식으로 사업을 하게 됩니다.
주택재건축사업은 주택재개발사업과 다르게 사업구역 내 토지소유자가 사업완료 후 관리 처분계획에 따라 새로이 건설된 주택 등의 소유권을 이전받더라도 취득세감면특례를 인정 하지 않고 있습니다.
3. 사업자
주택재건축사업은 주택재개발사업 등 다른 정비사업과 달리 정비구역 내 부동산의 소유권이 사업시행과 동시에 재건축조합에게 이전되는 경우가 통상입니다. 자발적으로 이전하지 않는 토지소유자의 소유권에 대해서는 조합이 매도청구를 하게 되고, 사업이 완료된 경우에도 일단 조합의 소유로 됩니다. 그렇다면 형식적으로는 사업개시시점에 그리고 사업이 완료된 시점에 조합은 취득세 납세의무를 부담하게 됩니다.
그러나 지방세법 제7조 제8항은 이 경우에 있어서 주택재건축조합이 해당 조합원용으로 취득하는 조합주택용 부동산(공동주택과 부대시설·복리시설 및 그 부속토지를 말함)은 조합이 아니라 조합원이 취득한 것으로 간주하는 규정을 두고 있습니다. 따라서 조합에게는 취득세납세의무가 발생하지 않습니다. 단, 이 특례는 조합이 취득하는 조합원용 부동산에 한정되고 조합원에게 귀속되지 않는 부동산(일반분양분 주택, 상가 등)에 대해서는 조합에 취득세 납세의무가 발생합니다.
4. 국공유지 유상매입과 취득세
시장·군수 또는 주택공사 등이 아닌 사업시행자가 정비사업의 시행으로 새로이 설치한 정비기반시설은 그 시설을 관리할 국가 또는 지방자치단체에 무상으로 귀속되고, 정비사업의 시행으로 용도가 폐지되는 국가 또는 지방자치단체 소유의 정비기반시설은 사업시행자가 새로 설치한 정비기반시설의 설치비용에 상당하는 범위에서 그에게 무상으로 양도됩니다(도시정비법 제97조 제2항).
위 규정은 민간 사업시행자에 의해 새로 설치된 정비기반시설이 도시정비법 제97조 제2항 전단 규정에 따라 관리청에 무상으로 귀속됨으로 인해 야기되는 사업시행자의 재산상 손실을 고려하여, 그 사업시행자가 새로 설치한 정비기반시설의 설치비용에 상당하는 범위 안에서 정비사업의 시행으로 용도가 폐지되는 국가 또는 지방자치단체 소유의 정비기반시설을 그 사업시행자에게 무상으로 양도되도록 규정하고 있는 바, 사업시행자의 재산상 손실을 합리적인 범위 안에서 보전해 주고자 하는 데 입법취지가 있습니다(대법원 2007. 6. 28. 선고 2007두1699 판결 등).
따라서 정비사업의 시행으로 용도가 폐지되는 국가 또는 지방자치단체 소유의 정비기반시설은 사업시행자가 새로 설치한 정비기반시설의 설치비용에 상당하는 범위에서 재건축정비사업조합에게 무상으로 양도가 되므로, 지방세법 제11조 제1항 제2호의 취득세율이 적용됩니다.
지방세법
제6조(정의) 취득세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음 각 호와 같다.
1. "취득"이란 매매, 교환, 상속, 증여, 기부, 법인에 대한 현물출자, 건축, 개수(改修), 공유수면의 매립, 간척에 의한 토지의 조성 등과 그 밖에 이와 유사한 취득으로서 원시취득(수용재결로 취득한 경우 등 과세대상이 이미 존재하는 상태에서 취득하는 경우는 제외한다), 승계취득 또는 유상ㆍ무상의 모든 취득을 말한다.
제11조(부동산 취득의 세율) ① 부동산에 대한 취득세는 제10조의 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.
2. 제1호 외의 무상취득: 1천분의 35.
도시정비법
제97조(정비기반시설 및 토지 등의 귀속) ② 시장ㆍ군수등 또는 토지주택공사등이 아닌 사업시행자가 정비사업의 시행으로 새로 설치한 정비기반시설은 그 시설을 관리할 국가 또는 지방자치단체에 무상으로 귀속되고, 정비사업의 시행으로 용도가 폐지되는 국가 또는 지방자치단체 소유의 정비기반시설은 사업시행자가 새로 설치한 정비기반시설의 설치비용에 상당하는 범위에서 그에게 무상으로 양도된다.
대법원 2019. 4. 11. 선고 2018두35841 판결 취득세등부과처분취소
구 도시정비법 제65조 제2항은 민간 사업시행자에 의하여 새로이 설치된 정비기반시설을 이 사건 전단 규정에 따라 당연히 국가 또는 지방자치단체에 무상귀속되는 것으로 함으로써 공공시설의 확보와 효율적인 유지ㆍ관리를 위하여 국가 등에게 그 관리권과 함께 소유권까지 일률적으로 귀속되도록 하는 한편, 그로 인한 사업시행자의 재산상 손실을 합리적인 범위 안에서 보전해 주기 위하여 이 사건 후단 규정에 따라 새로 설치한 정비기반시설의 설치비용에 상당하는 범위 안에서 용도폐지되는 정비기반시설은 사업시행자에게 무상양도하도록 강제하는 것이므로( 대법원 2007. 7. 12. 선고 2007두 6663 판결, 대법원 2014. 2. 21. 선고 2012다82446 판결 등 참조), 사업시행자는 이 사건 후단 규정에 의하여 용도폐지되는 정비기반시설을 국가 등으로부터 무상으로 양도받아 취득할 따름이고 따로 그에 대한 대가를 출연하거나 소유권을 창설적으로 취득한다고 볼 사정이 없는 이상, 사업시행자가 위 정비기반시설을 구성하는 부동산을 취득한 것은 무상의 승계취득에 해당하므로, 그에 따른 해당 부동산에 관한 취득 당시를 기준으로 한 과세표준과 구 지방세법 제11조 제1항 제2호(35/1000, 현행 지방세법과 동일)에서 정한 세율 등을 적용한 취득세 등을 납부할 의무가 있다.
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