[부동산전문변호사] 재건축과 재개발 사업의 조합원 지위
Ⅰ. 조합원의 자격
재개발구역의 조합원 자격은 토지소유자, 건축물소유자, 지상권자입니다. 다만, ① 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때, ② 여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때, ③ 조합설립인가 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때에는, 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 봅니다[도시 및 주거환경 정비법(도시정비법) 제39조 제1항].
Ⅱ. 공유자의 조합원 지위
1. 이른바 ‘지분쪼개기’의 금지
지분쪼개기란 어떤 개발지역에서 아파트나 상가의 분양자격, 즉 조합원이 될 수 있는 자격이 하나밖에 없는 것을 인위적으로 여러 개로 나누어 소유자를 여러 명으로 하게 되어 소유자 각각에 대하여 분양자격이 주어지는 것을 말합니다. 예를 들어, 500㎡의 토지를 혼자 소유하다가 그 토지를 5필지로 분할하여 소유한다든지 5명을 공유자로 등기하면 5명 모두에게 조합원의 자격이 주어지는 것입니다.
그러나 초창기 재개발구역에서 이러한 지분쪼개기는 그 폐해가 심각합니다. 조합원 수가 늘어나 일반분양 물량이 줄어들어 조합원이 부담해야 할 부담이 커지는 것은 물론, 사업비를 증가시켜 재개발사업 자체를 무산시킬정도이며, 원주민이 아닌 투기세력의 과소필지 매입 등으로 건설사와 유착, 조합 및 조합원 흔들기 등의 문제가 빈번하게 발생합니다.
이에 도시정비법은 무분별한 토지의 지분쪼개기를 방지하기 위하여 권리산정기준일에 관한 규정이나 토지 또는 건물이 여러 명의 공유인 경우 공유자들을 대표하는 1인을 조합원으로 보는 규정 등을 통해 지분쪼개기의 폐단을 예방하고 있습니다.
2. 공유자의 단독 조합원 지위 여부
가. 도시정비법 제39조 제1항 제1호의 취지
도시정비법 제39조 제1항 제1호는 “토지 또는 건축물의 소유권이 여러 명의 공유에 속하는 때”에 “그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다.”고 규정하고 있고, 국토교통부 고시도 이와 같이 “하나의 (구분)소유권이 수인의 공유에 속하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다.”고 규정하고 있습니다.
이와 같은 규정의 취지는 토지 또는 건물이 여러 명의 공유인 경우에는 해당 부동산의 소유권은 여러 명의 공유자에게 분량적으로 나뉘어 귀속되는 것이지만 그렇다고 하여 위 공유자들을 각 1명의 개별적인 토지등소유자와 같이 취급하지 않고, 합하여 1명의 토지등소유자로 보고 주택을 공급함으로써 이른바 ‘지분쪼개기’와 같은 폐단을 방지하겠다는 것입니다.
나. 공유자 지위의 법적 성격
1) 준공유의 법리를 적용할 수 있는지 여부
분양대상자가 되는 조합원의 지위는 조합과의 관계에서 도시정비법령이 정한 각종 권리를 행사하고 의무를 이행해야 하는 공법상의 지위일 뿐 어떠한 권리가 아니어서 여기에 사법상 권리의 보유형태인 준공유의 법리를 적용할 수 있다고 보기는 어려울 것입니다.
1명의 조합원으로 취급되는 토지등소유자들 중 일부는 조합관계에서 탈퇴를 하고, 일부는 남아있기를 원하는 경우 후자의 조합원들만이 조합관계를 유지할 수 있다고 한다면, 지분쪼개기 폐단방지의 제도적 취지가 몰각될 수 있다는 측면에서도 이를 허용할 수는 없습니다.
결국 1명의 조합원 지위는 개별 부동산에 관한 권리처럼 공유관계로 분할되어 귀속될 수는 없습니다.
2) 대표조합원이 없는 경우 법률행위의 주체
재개발표준정관 제9조 제4항은 “하나의 (구분)소유권이 수인의 공유에 속하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다. 이 경우 그 수인은 대표자 1인을 대표조합원으로 지정하고 별지의 대표조합원선임동의서를 작성하여 조합에 신고하여야 하며, 조합원으로서의 법률행위는 그 대표조합원이 행한다.”라고 규정하고 있지만, 대표조합원을 신고하고 있지 아니한 기간 동안의 조합원의 지위 등에 대하여는 별다른 규정을 두고 있지 않습니다.
따라서 이러한 경우에는 공유자를 포괄해 1인의 조합원으로 취급되기는 하지만, 공유자는 다른 공유자의 동의없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못 한다는 점을 고려할 때(민법 제265조), 대표조합원의 선정이 있을 때까지는 그 중 어느 누구도 대표조합원으로서의 권리·의무를 행사할 수 없다고 해석함이 상당하므로 반드시 공유자로서 공동으로만 법률행위를 해야 할 것입니다.
3. 관련 판례
1) 주택재개발사업구역 내의 토지 또는 건축물을 수인이 공유하는 경우, 공유자들이 각각 주택재개발정비사업조합의 단독 조합원 지위에 있는지 여부
구 도시 및 주거환경정비법(2009. 2. 6. 법률 제9444호로 개정되기 전의 것) , 구 도시 및 주거환경정비법 시행령(2009. 8. 11. 대통령령 제21679호로 개정되기 전의 것), 구 서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례(2008. 7. 30. 서울특별시조례 제4657호로 개정되기 전의 것), 서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례 부칙(2003. 12. 30.)의 각 규정과 주택재개발정비사업조합의 조합원은 주택재개발사업으로 건립되는 공동주택에 대한 분양신청권, 조합원 총회 의결권, 조합 임원 등의 선임권과 피선임권을 가지게 되는 점 등을 종합하여 보면, 주택재개발사업구역 내의 토지 또는 건축물을 수인이 공유하는 경우에는 원칙적으로 그 공유자 전원에게 1인의 조합원 지위만 부여되는 것이고, 다만 주택재개발사업으로 건립되는 공동주택의 분양대상자격에 관하여는 서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례 부칙 제7조의 일정한 요건을 갖춘 다가구주택 또는 사실상의 다가구주택의 공유자들의 경우 가구별로 각각 1인을 분양대상자로 한다는 취지로 보아야 한다는 판례(대법원 2011. 3. 10. 선고 2010두4377 판결)
2) 1주택을 2인 이상이 공유지분으로 소유하는 경우 공유자 중 1인을 조합원으로 본다고 규정한 재건축조합 규약의 해석
구 주택건설촉진법(2002. 12. 30. 법률 제6852호로 개정되기 전의 것) 제44조의3 제6항은 “재건축조합원 중 1세대가 2주택 이상을 소유하거나 1주택을 2인 이상이 공유지분으로 소유하는 경우에는 이를 1조합원으로 보며 1주택만 공급한다.”고 규정하고 있는데, 구 주택건설촉진법에 의하여 설립된 재건축조합의 규약이 1주택을 2인 이상이 공유지분으로 소유하는 경우에 관하여 규정하면서 위 법조항의 문언과는 다소 다르게 공유자 중 1인을 조합원으로 보고 그 1인을 조합원으로 등록하도록 하고 있더라도, 이를 공유자 중 대표조합원 1인 외의 나머지 공유자를 재건축조합과의 사단적 법률관계에서 완전히 탈퇴시켜 비조합원으로 취급하겠다는 취지로 해석할 수는 없고, 공유자 전원을 1인의 조합원으로 보되 공유자 전원을 대리할 대표조합원 1인을 선출하여 그 1인을 조합에 등록하도록 함으로써 조합 운영의 절차적 편의를 도모함과 아울러, 조합규약이나 조합원총회 결의 등에서 달리 정함이 없는 한 공유자 전원을 1인의 조합원으로 취급하여 그에 따른 권리분배 등의 범위를 정하겠다는 의미로 보아야 한다는 판례(대법원 2009. 2. 12 선고 2006다53245 판결)
3) 1주택을 2인 이상이 공유지분으로 소유하여 공유자 전원이 1인의 조합원으로 취급되는 경우, 대표조합원 1인에게 그 공유지분에 관한 개발이익을 초과하여 분배하기로 하는 재건축조합 결의의 효력
1주택을 2인 이상이 공유지분으로 소유함으로써 공유자 전원이 1인의 조합원으로 취급되는 경우에도, 공유자 전원의 합의에 의하여 재건축사업에 따른 개발이익 등을 공유자 중 대표조합원 1인이 모두 분배받기로 하여 그러한 의사를 재건축조합에 표시하였다거나 조합규약 등에서 그 분배에 관하여 달리 정하고 있다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 대표조합원을 비롯한 공유자들은 다른 일반조합원에 대한 관계에서뿐 아니라 공유자들 상호간의 관계에서도 형평이 유지되도록 개발이익 등을 분배받을 권리가 있다. 그러므로 재건축조합은 공유자들에게 개발이익 등을 분배함에 있어 다른 일반조합원에 대한 관계에서나 공유자들 상호간의 관계에서 형평이 유지되도록 하여야 하고, 대표조합원 1인에게 그 공유지분에 관한 개발이익을 초과하여 다른 공유자에게 분배하여야 할 개발이익까지 임의로 분배하는 등 형평에 현저히 반하는 권리분배를 내용으로 하는 재건축조합의 결의는 무효라는 판례(대법원 2009. 2. 12 선고 2006다53245 판결)
Ⅲ. 과소토지 조합원의 조합에 대한 권리
도시정비법 제79조 제2항은 “사업시행자는 정비사업의 시행으로 건설된 건축물을 제74조에 따라 인가 받은 관리처분계획에 따라 토지등소유자에게 공급하여야 한다.”고 규정하고 있고, 동법 제76조 제1항 제3호는 “너무 좁은 토지 또는 건축물이나 정비구역 지정 후 분할된 토지를 취득한 자에게는 현금으로 청산할 수 있다”고 규정하고 있습니다.
또한 동법 제76조 제2항은 제1호에 따른 관리처분계획의 수립 기준 등에 필요한 사항을 대통령령으로 정한다고 규정하고 있는데, 동법 시행령 제63조 제1항 제3호 단서는 “공동주택을 분양하는 경우 시 도 조례로 정하는 금액 규모 취득 시기 또는 유형에 대한 기준에 부합하지 아니하는 토지등소유자는 시·도 조례로 정하는 바에 따라 분양대상에서 제외할 수 있다”고 규정하여 과소필지 등의 소유자를 공동주택의 분양대상자에서 제외하고 있어 과소필지 등을 현금청산의 대상으로 보고 있습니다.
https://brunch.co.kr/@jdglaw1/131
조합원지위에 대해 더 궁금하신 점이 있으시거나 관련 소송을 진행하고자 하신다면 정동근 변호사에게 문의해 주시기 바랍니다.
법무법인 조율 정동근 변호사
부동산 전문변호사 (대한변호사협회)
(06606)서울시 서초구 서초대로 301, 19층(서초동, 동익성봉빌딩)
직통전화 : 02-533-5558, 팩스 : 02-597-9810
E-Mail : jdglaw1@hanmail.net
