[건설전문변호사] 미등기 토지 및 건물에 대한 경매신청
1. 미등기 토지에 대한 경매신청
○ 미등기 토지에 대한 경매개시결정 있으면 등기관이 직권으로 소유권보존등기를 하고 경매개시 결정등기를 하게 됩니다. 경매 신청할 때 그 토지가 채무자의 소유임을 증명하는 서면과 부동산 표시 서면이 있어야 합니다.
부동산 등기 규칙 제121조(소유권보존등기의 신청)
① 법 제65조에 따라 소유권보존등기를 신청하는 경우에는 법 제65조 각 호의 어느 하나에 따라 등기를 신청한다는 뜻을 신청정보의 내용으로 등기소에 제공하여야 한다. 이 경우 제43조제1항제5호에도 불구하고 등기원인과 그 연월일은 신청정보의 내용으로 등기소에 제공할 필요가 없다.
② 제1항의 경우에 토지의 표시를 증명하는 토지대장 정보나 임야대장 정보 또는 건물의 표시를 증명하는 건축물대장 정보나 그 밖의 정보를 첨부정보로서 등기소에 제공하여야 한다.
③ 건물의 소유권보존등기를 신청하는 경우에 그 대지 위에 여러 개의 건물이 있을 때에는 그 대지 위에 있는 건물의 소재도를 첨부정보로서 등기소에 제공하여야 한다. 다만, 건물의 표시를 증명하는 정보로서 건축물대장 정보를 등기소에 제공한 경우에는 그러하지 아니하다.
④ 구분건물에 대한 소유권보존등기를 신청하는 경우에는 1동의 건물의 소재도, 각 층의 평면도와 전유부분의 평면도를 첨부정보로서 등기소에 제공하여야 한다. 이 경우 제3항 단서를 준용한다.
○ 토지가 채무자 소유임을 증명하는 서면은 부동산등기법 제65조에 따라 토지대장, 소유권확정판결, 수용증명서 등이 있습니다.
부동산등기법 제65조(소유권보존등기의 신청인)
미등기의 토지 또는 건물에 관한 소유권보존등기는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자가 신청할 수 있다.
1. 토지대장, 임야대장 또는 건축물대장에 최초의 소유자로 등록되어 있는 자 또는 그 상속인, 그 밖의 포괄승계인
2. 확정판결에 의하여 자기의 소유권을 증명하는 자
3. 수용(收用)으로 인하여 소유권을 취득하였음을 증명하는 자
4. 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다)의 확인에 의하여 자기의 소유권을 증명하는 자(건물의 경우로 한정한다)
2. 미등기 건물에 대한 경매신청
○ 미등기 건물에 대한 집행의 필요서류는 민사집행법 제81조에 규정되어 있습니다.
민사집행법 제81조(첨부서류)
① 강제경매신청서에는 집행력 있는 정본 외에 다음 각 호 가운데 어느 하나에 해당하는 서류를 붙여야 한다.
1. 채무자의 소유로 등기된 부동산에 대하여는 등기사항증명서
2. 채무자의 소유로 등기되지 아니한 부동산에 대하여는 즉시 채무자명의로 등기할 수 있다는 것을 증명할 서류. 다만, 그 부동산이 등기되지 아니한 건물인 경우에는 그 건물이 채무자의 소유임을 증명할 서류, 그 건물의 지번ㆍ구조ㆍ면적을 증명할 서류 및 그 건물에 관한 건축허가 또는 건축신고를 증명할 서류
② 채권자는 공적 장부를 주관하는 공공기관에 제1항 제2호 단서의 사항들을 증명하여 줄 것을 청구할 수 있다.
③ 제1항 제2호 단서의 경우에 건물의 지번ㆍ구조ㆍ면적을 증명하지 못한 때에는, 채권자는 경매신청과 동시에 그 조사를 집행법원에 신청할 수 있다.
④ 제3항의 경우에 법원은 집행관에게 그 조사를 하게 하여야 한다.
⑤ 강제관리를 하기 위하여 이미 부동산을 압류한 경우에 그 집행기록에 제1항 각호 가운데 어느 하나에 해당하는 서류가 붙어 있으면 다시 그 서류를 붙이지 아니할 수 있다.
○ 한편, 건축물대장의기재및관리등에관한규칙 제12조 제1항에 따라 건축물에 대한 사용승인이 있을 경우에는 행정청이 의무적으로 건축물대장을 생성하여야 합니다. 따라서 미등기 건물의 경우, 건물에 대한 사용승인이 있다면, 건축물대장을 구비할 수 있으며, 건축물대장을 구비할 수 있게 되면, 위 민사집행법 제81조 1항에 따라 그 건물에 대한 경매신청을 할 수 있습니다. 즉, 미등기 건물에 대한 사용승인이 존재하는가에 따라 경매신청 방법이 달라지는 것입니다.
1) 건물에 대한 사용승인은 받았으나, 소유권이전등기만이 되어 있지 않은 경우에는 전술한 바와 마찬가지로, 건축물대장을 구비할 요건을 갖춘 경우이므로, 건축물대장 등본을 구비하여 미등기 건물에 대한 경매신청을 할 수 있습니다.
2) 건물에 대한 사용승인조차 받지 않은 경우에는 위 민사집행법 제81조 제1항 2호 단서가 적용되며, 그에 따라 ① 채무자의 소유임을 증명할 서류, ② 그 건물의 지번ㆍ구조ㆍ면적을 증명할 서류 및 ③ 그 건물에 관한 건축허가 또는 건축신고를 증명할 서류가 필요하게 됩니다.
이와 같은 서류를 구비하지 못하였다면, ① 위 제81조 제2항에 따라 채권자는 공적 장부를 주관하는 공공기관에 제81조 제1항 제2호 단서의 사항들을 증명하여 줄 것을 청구할 수 있으며, ② 제81조 제3항에 따라 건물의 지번ㆍ구조ㆍ면적을 증명하지 못한 때에는, 채권자는 경매신청과 동시에 그 조사를 집행법원에 신청할 수 있습니다. 또한, 이러한 신청을 함에 있어서 법원은 집행관에게 그 조사를 하게 하여야 합니다(제81조 제4항).
위 제81조 제3항에 따라 신청을 받은 집행법원은 그 구조와 면적 등을 조사하게 하여야 하며, 조사명령은 신청일로부터 3일 이내, 조사기간은 신청일로부터 2주 내에 하여야 합니다(강행규정).
건축허가 또는 건축 신고 증명서류는 주소지 관할 구역 행정관청에 정보공개청구서 등을 통하여 그 관련 서류의 발급을 요청하여 얻을 수 있습니다. 이 경우 건축허가서나 건축신고서가 발급이 된다면, 이를 제출하여 미등기 건물에 대한 경매신청을 할 수 있습니다.
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