[건설전문변호사] 허위・과장 분양광고로 인한 책임
1. 기망행위 해당 여부
분양자가 상가・오피스텔과 같은 집합건물을 분양하면서 장래의 지역 입지조건을 매우 유망한 것으로 광고하는 경우가 많습니다. 지하철, 쇼핑센터, 학교 등의 유치 여부가 주로 문제되는데 분양자의 광고 홍보내용상 다양한 형태로 나타납니다.
집합건물의 재질이나 외형 등 분양자가 이행할 수 있는 부분은 분양계약의 중요 부분이 되므로 이를 고의로 속이면 기망행위가 성립하지만, 공공시설의 유치 등 분양자가 이행할 수 없는 부분은 특별한 사정이 없는 한 기망행위로 보기는 어렵습니다.
대법원은 “상품의 선전 광고에서 거래의 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의 성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 기망행위에 해당하지만, 그 선전 광고에 다소의 과장・허위가 수반되는 것은 그것이 일반상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 기망성이 결여된다.”라고 판시하였습니다(대법원 2009. 3. 16. 선고 2008다1842 판결).
2. 표시・광고의 공정화에 관한 법률 위반 책임
표시・광고의 공정화에 관한 법률(이하 ‘표시광고법’) 제3조 제1항은 사업자 등은 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는 표시・광고 행위로서 공정한 거래질서를 해칠 우려가 있는 거짓・과장의 표시・광고, 기만적인 표시・광고, 부당하게 비교하는 표시・광고, 비방적인 표시・광고를 하는 것을 금하고 있습니다.
표시광고법 제3조 제1항의 허위・과장의 광고란 사실과 다르게 광고하거나 사실을 지나치게 부풀려 광고하여 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는 광고행위로서 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있는 광고를 말합니다.
광고가 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는지 여부는 보통의 주의력을 가진 일반 소비자가 당해 광고를 받아들이는 전체적・궁극적 인상을 기준으로 하여 객관적으로 판단되어야 합니다.
표시광고법상의 허위・과장의 광고에 해당할 경우, 표시광고법 제10조에 의하여 손해배상청구권을 행사 할 수 있습니다. 이러한 표시광고법상의 손해배상청구권은 분양계약이 취소되지 않았더라도 행사할 수 있습니다.
표시광고법상의 허위・과장의 광고에 해당할 경우, 표시광고법 제10조에 의하여 손해배상청구권을 행사 할 수 있습니다. 이때 분양자가 그 실현 여부를 정확하게 확인하려는 별다른 노력을 하지 아니한 채 광고를 통하여 잘못된 정보를 제공한 것에 대해서는, 분양계약의 교섭단계에 있는 수분양자들에 대하여 그 의사결정에 영향을 줄 수 있는 중요한 사정에 관한 신의칙상 고지의무 등을 위반한 것으로서 민법상 불법행위책임도 성립할 수 있습니다(대법원 2009. 8. 20. 선고 2008다19355 판결).
그리고 분양계약에서 그 손해액은 아파트 분양과 관련된 표시광고법상 허위・과장광고로 인한 손해배상청구에서 손해는 수분양권이 실제 가격과 허위・과장광고가 없었을 경우 수분양권의 적정한 가격 사이의 차액이 됩니다.
한편 위와 같은 표시광고법상의 손해배상청구권은 단순히 수분양자의 지위가 양도되는 것만으로는 원칙적으로 제3자에게 손해배상청구권이 양도되지 않아 양수인이 당연히 위 손해배상청구권을 행사할 수 있다고 볼 수는 없고, 다만 허위・과장광고를 그대로 믿고 허위・과장광고로 높아진 가격에 수분양자 지위를 양수하는 등으로 양수인이 수분양자 지위를 양도받으면서 허위・과장광고로 인한 손해를 입었다는 등의 특별한 사정이 있는 경우에만 양수인이 그 손해배상청구권을 행사할 수 있습니다.
대법원 2007. 6. 1. 선고 2005다5812
청약은 이에 대응하는 상대방의 승낙과 결합하여 일정한 내용의 계약을 성립시킬 것을 목적으로 하는 확정적인 의사표시인 반면 청약의 유인은 이와 달리 합의를 구성하는 의사표시가 되지 못하므로 피유인자가 그에 대응하여 의사표시를 하더라도 계약은 성립하지 않고 다시 유인한 자가 승낙의 의사표시를 함으로써 비로소 계약이 성립하는 것으로서 서로 구분되는 것이다. 그리고 위와 같은 구분 기준에 따르자면, 상가나 아파트의 분양광고의 내용은 청약의 유인으로서의 성질을 갖는 데 불과한 것이 일반적이라 할 수 있다.
그런데 선분양·후시공의 방식으로 분양되는 대규모 아파트단지의 거래 사례에 있어서 분양계약서에는 동·호수·평형·입주예정일·대금지급방법과 시기 정도만이 기재되어 있고 분양계약의 목적물인 아파트 및 그 부대시설의 외형·재질·구조 및 실내장식 등에 관하여 구체적인 내용이 기재되어 있지 아니한 경우가 있는바, 분양계약의 목적물인 아파트에 관한 외형·재질 등이 제대로 특정되지 아니한 상태에서 체결된 분양계약은 그 자체로서 완결된 것이라고 보기 어렵다 할 것이므로,
비록 분양광고의 내용, 모델하우스의 조건 또는 그 무렵 분양회사가 수분양자에게 행한 설명 등이 비록 청약의 유인에 불과하다 할지라도 그러한 광고 내용이나 조건 또는 설명 중 구체적 거래조건, 즉 아파트의 외형·재질 등에 관한 것으로서 사회통념에 비추어 수분양자가 분양자에게 계약 내용으로서 이행을 청구할 수 있다고 보이는 사항에 관한 한 수분양자들은 이를 신뢰하고 분양계약을 체결하는 것이고 분양자들도 이를 알고 있었다고 보아야 할 것이므로, 분양계약시에 달리 이의를 유보하였다는 등의 특단의 사정이 없는 한, 분양자와 수분양자 사이에 이를 분양계약의 내용으로 하기로 하는 묵시적 합의가 있었다고 봄이 상당하다.
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