[건설전문변호사] 분양계약의 해제・취소 2
Ⅰ. 해제의 사유
1. 법정해제
수분양자는 분양자가 의무의 이행을 지체하거나, 그 의무의 이행이 불능하게된 경우 분양계약을 해제할 수 있습니다(민법 제544, 546조).
민법 제544조(이행지체와 해제) 당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다. 그러나 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 아니한다.
제546조(이행불능과 해제) 채무자의 책임있는 사유로 이행이 불능하게 된 때에는 채권자는 계약을 해제할 수 있다.
제668조(동전-도급인의 해제권) 도급인이 완성된 목적물의 하자로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 때에는 계약을 해제할 수 있다. 그러나 건물 기타 토지의 공작물에 대하여는 그러하지 아니하다.
해제를 위해서는 계약의 목적 달성에 있어 필요불가결하고 이를 이행하지 아니하면 분양계약의 목적이 달성되지 않을 정도의 주된 채무의 불이행이 있어야 합니다. 계약상 의무 중 부수적 의무의 불이행만으로는 계약을 해제할 수 없습니다.
실무상 수분양자가 건물 완공 후에 하자가 심하다는 이유만으로 분양계약을 해제할 수 있는지가 문제됩니다. 민법 제668조 단서가 적용되면 해제를 할 수 없습니다.
그러나 대법원은 집합건물의 완공 후에 분양 목적물의 하자로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 때에는 민법 제668조 단서를 준용하지 않고 분양계약을 해제할 수 있다고 판시하였습니다.
대법원 2003. 11. 14. 선고 2002다2485 판결
집합건물의소유및관리에관한법률 제9조 제1항이 위 법 소정의 건물을 건축하여 분양한 자의 담보책임에 관하여 수급인에 관한 민법 제667조 내지 제671조의 규정을 준용하도록 규정한 취지는 건축업자 내지 분양자로 하여금 견고한 건물을 짓도록 유도하고 부실하게 건축된 집합건물의 소유자를 두텁게 보호하기 위하여 집합건물의 분양자의 담보책임에 관하여 민법상 수급인의 담보책임에 관한 규정을 준용하도록 함으로써 분양자의 담보책임의 내용을 명확히 하는 한편 이를 강행규정화한 것으로서 분양자가 부담하는 책임의 내용이 민법상 수급인의 담보책임이라는 것이지 그 책임이 분양계약에 기한 것이라거나 아니면 분양계약의 법률적 성격이 도급이라는 취지는 아니며,
① 통상 대단위 집합건물의 경우 분양자는 대규모 건설업체임에 비하여 수분양자는 경제적 약자로서 수분양자를 보호할 필요성이 높다는 점, ② 집합건물이 완공된 후 개별분양계약이 해제되더라도 분양자가 집합건물의 부지사용권을 보유하고 있으므로 계약해제에 의하여 건물을 철거하여야 하는 문제가 발생하지 않을 뿐 아니라 분양자는 제3자와 새로 분양계약을 체결함으로써 그 집합건물 건축의 목적을 충분히 달성할 수 있는 점 등에 비추어 볼 때 집합건물의소유및관리에관한법률 제9조 제1항이 적용되는 집합건물의 분양계약에 있어서는 민법 제668조 단서가 준용되지 않고 따라서 수분양자는 집합건물의 완공 후에도 분양목적물의 하자로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 때에는 분양계약을 해제할 수 있다.
2. 약정해제
분양계약에서 해제사유를 규정해 놓는 경우가 많은데, 그 문구가 모호하거나 다른 문구와 충돌이 일어나서 해석상 분쟁이 생기는 경우가 종종 있습니다.
해제약정은 문언의 내용, 그와 같은 약정이 이루어진 동기와 경위, 약정에 의하여 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고찰하여 논리와 경험의 법칙에 따라 합리적으로 해석하여야 합니다.
약정해제의 경우 채무불이행에 기한 것이 아니므로 손해배상청구에 관한 민법 제551조는 적용되지 않습니다. 반면 해제의 불가분성에 관한 민법 제547조는 적용됩니다.
3. 사정변경에 의한 해제
분양광고에 나타난 개발사업 등이 이후 제대로 진행되지 않았다는 이유로 사정변경에 의한 해제를 주장하는 경우가 있습니다.
대법원은 계약성립 당시 당사자가 예견할 수 없었던 현저한 사정의 변경이 발생하였고 그러한 사정의 변경이 해제권을 취득하는 당사자에게 책임 없는 사유로 생긴 것으로서, 계약내용대로의 구속력을 인정한다면 신의칙에 현저히 반하는 결과가 생기는 경우에 계약준수 원칙의 예외로서 사정변경으로 인한 해제를 인정할 수는 있다고는 하면서도, ‘사정’의 의미를 엄격히 해석하고 있습니다.
대법원 2015. 5. 28. 선고 2014다24327
이른바 사정변경으로 인한 계약해제는, 계약 성립 당시 당사자가 예견할 수 없었던 현저한 사정의 변경이 발생하였고 그러한 사정의 변경이 해제권을 취득하는 당사자에게 책임 없는 사유로 생긴 것으로서, 계약내용대로의 구속력을 인정한다면 신의칙에 현저히 반하는 결과가 생기는 경우에 계약준수 원칙의 예외로서 인정되는 것이고, 여기에서 말하는 사정이라 함은 계약의 기초가 되었던 객관적인 사정으로서, 일방당사자의 주관적 또는 개인적인 사정을 의미하는 것이 아니다.
Ⅱ. 해제의 효과
1. 원상회복의무
일방의 해제권 행사로 분양계약이 해제되면, 계약상의 채권채무가 소급적으로 소멸하고, 각 당사자는 상대방에 대하여 원상회복의무를 부담한다. 일반적인 분양계약에서는 분양자가 수분양자로부터 받은 분양대금에 이자를 합하여 반환하는 형태가 됩니다.
다만 분양자가 수분양자에게 중도금 대출에 관련한 이자를 대납하는 등으로 분양자가 수분양자에게 급부한 것이 있는 경우라면 이러한 급부에 대해서는 원상회복의무를 부담합니다.
2. 손해배상의무
계약의 해제로 인해 손해를 입은 경우 손해배상청구가 가능합니다(민법 제551조). 통상 분양계약에서는 계약의 해제에 대비하여 위약금 규정을 두는 경우가 많습니다. 다만 이러한 위약금약정은 손해배상액의 예정에 해당하므로 그 금액이 과다한 경우 법원이 감액할 수 있습니다.
한편 분양계약이 유효하게 존재함을 전제로 하는 차액 상당의 손해는 분양계약이 해제되는 경우에는 청구할 수 없습니다.
Ⅲ. 분양계약의 취소
1. 수분양자의 착오를 이유로 한 취소
착오를 이유로 한 취소권은 ‘착오’에 빠진 상태에 있어야 발생할 수 있습니다. 법률행위를 할 당시에 실제로 없는 사실을 있는 사실로 잘못 깨닫거나 아니면 실제로 있는 사실을 없는 것으로 잘못 생각하듯이 표의자의 인식과 그 대조사실이 어긋나는 경우라야 합니다.
그렇지 않고 표의자가 행위를 할 당시에 장래에 있을 어떤 사항의 발생이 미필적임을 알아 그 발생을 예기한데 지나지 않는 경우는, 표의자의 심리상태에 인식과 대조에 불일치가 있다고 할 수 없어 착오로 다룰 수는 없습니다.
2. 분양자의 기망을 이유로 한 취소
민법 제110조 제 1항은 “사기나 강박에 의한 의사표시는 취소할 수 있다”라고 규정하고 있다. 기망행위는 작위에 의한 적극적 기망행위뿐 아니라, 부작위에 의한 소극적 기망행위도 포함합니다.
특히 분양자의 고지의무위반이 문제되는데, 부동산 거래에 있어 거래 상대방이 일정한 사정에 관한 고지를 받았더라면 그 거래를 하지 않았을 것임이 경험칙상 명백한 경우에는 신의성실의 원칙상 사전에 상대방에게 그와 같은 사정을 고지할 의무가 있으며, 그와 같은 고지의무의 대상이 되는 것은 직접적인 법령의 규정뿐 아니라 널리 계약상, 관습상 또는 조리상의 일반원칙에 의하여도 인정될 수 있습니다.
취소권 행사로 볍률행위가 무효가 되면 수분양자는 부당이득으로서 분양대금의 반환을 구할 수도 있고, 만약 분양계약의 취소를 원하지 않을 경우에는 기망으로 인한 손해배상만을 청구할 수도 있습니다(대법원 2006. 10. 12. 선고 2004다48515 판결).
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