[건설전문변호사] 분양계약의 해제・취소 1
오피스텔, 상가, 아파트 등 집합건물의 분양계약을 둘러싸고 그 효력을 다투는 소송이 늘어나고 있습니다.
주로 수분양자들이 분양자를 상대로 건물의 설계 위반 시공, 입지조건에 관한 과장광고 등을 이유로 분양계약의 해제나 취소를 구하는 형태입니다.
집합건물에 관하여 선분양・후시공방식이 일반화되어, 수분양자로서는 계약체결시점에 목적물의 형태를 정확히 알기 어렵고, 입주시점이 상당기간 이후라서 주변상황이나 부동ㅅ나 가격이 변동하는 경우가 많은 점이 분쟁의 원인으로 작용하고 있습니다.
분양계약에 관한 분쟁은 분양자의 채무불이행에 기한 계약의 해제, 수분양자의 착오에 의한 취소, 분양자의 기망에 의한 취소 등이 그 법률상 원인이 됩니다.
1. 분양계약 내용의 확정기준
분양자의 채무불이행, 기망행위 등을 판단하기 위해서는 우선 분양계약의 내용 및 이에 기한 분양자의 의무 범위가 확정되어야 합니다. 분양계약서 문언내용이 분양계약 내용의 기본이 되지만, 집합건물의 분양이 불특정 다수인을 상대로 한 대량의 건물 공급이며, 도시계획과 맞물려 입지 여건이 급격이 변화되는 점, 분양계약부터 입주까지 기간이 오래 걸리는 점 등의 특성이 있으므로 분양계약서만으로 분양계약의 내용을 확정짓기는 어렵습니다. 법원은 이러한 사정을 고려하여 분양계약서 내용뿐만 아니라, 분양자가 행한 광고 등 제반 사정을 종합하여 내용을 비교적 넓게 인정하고 있습니다.
따라서 입주자모집공고, 분양광고, 모델하우스의 형상 등도 분양자와 수분양자 사이에 이를 계약의 내용으로 하는 데 묵시적 합의가 성립되었다고 볼 수 있는 경우에는 분양계약의 내용으로 포섭될 수 있습니다.
또한 분양계약서에 명시되어 있지 않은 사항도 여러 가지 사정을 참작하여 정해질 수 있습니다.
대법원 1996. 12. 10. 선고, 94다56098 판결
주택건설사업주체의 입주자모집공고는 주택공급계약의 청약 그 자체라고는 할 수 없지만, 그 분양공고는 대량의 주택공급거래에서 불특정 다수의 수요자에게 주택공급계약의 내용을 일률적으로 미리 알리고 그 내용에 따른 주택공급청약을 하게 한 후 추첨을 거쳐 당첨자와 사이에 정형화된 주택공급계약을 체결하기 위한 절차로서, 사업주체로서는 당첨자와의 분양계약 체결시에 특단의 사정이 없는 한 입주자모집공고와 같은 내용의 계약을 체결하게 되고, 한편 구 주택공급에관한규칙(1989. 3. 29. 건설부령 제447호로 개정되기 전의 것)은 사업주체가 작성하는 주택공급계약서에는 분양가격과 납부시기, 공급되는 주택면적(전용면적 및 공용면적)과 대지면적 등을 반드시 포함시키도록 규정하고 있으며, 아파트 분양계약서상 공유대지의 증가나 감소가 있을 경우 그에 대한 대금청구를 할 수 없다는 조항을 두고 있다면 이는 계약상의 일정한 공유대지면적을 전제하지 아니하고는 성립될 수 없는 조항이므로, 비록 아파트 분양계약서상의 공유대지 표기란이 공란이었다 하더라도 분양계약자들과 주택건설사업자는 당해 아파트에 대한 분양계약을 체결함에 있어서 공유대지면적에 관하여는 분양공고의 내용을 계약내용의 일부로 흡수시키기로 하는 묵시적인 합의가 있었다고 볼 수 있다.
대법원 2007. 6. 1. 선고 2005다5812,5829, 5836 판결
청약은 이에 대응하는 상대방의 승낙과 결합하여 일정한 내용의 계약을 성립시킬 것을 목적으로 하는 확정적인 의사표시인 반면 청약의 유인은 이와 달리 합의를 구성하는 의사표시가 되지 못하므로 피유인자가 그에 대응하여 의사표시를 하더라도 계약은 성립하지 않고 다시 유인한 자가 승낙의 의사표시를 함으로써 비로소 계약이 성립하는 것으로서 서로 구분되는 것이다. 그리고 위와 같은 구분 기준에 따르자면, 상가나 아파트의 분양광고의 내용은 청약의 유인으로서의 성질을 갖는 데 불과한 것이 일반적이라 할 수 있다.
그런데 선분양·후시공의 방식으로 분양되는 대규모 아파트단지의 거래 사례에 있어서 분양계약서에는 동·호수·평형·입주예정일·대금지급방법과 시기 정도만이 기재되어 있고 분양계약의 목적물인 아파트 및 그 부대시설의 외형·재질·구조 및 실내장식 등에 관하여 구체적인 내용이 기재되어 있지 아니한 경우가 있는바, 분양계약의 목적물인 아파트에 관한 외형·재질 등이 제대로 특정되지 아니한 상태에서 체결된 분양계약은 그 자체로서 완결된 것이라고 보기 어렵다 할 것이므로, 비록 분양광고의 내용, 모델하우스의 조건 또는 그 무렵 분양회사가 수분양자에게 행한 설명 등이 비록 청약의 유인에 불과하다 할지라도 그러한 광고 내용이나 조건 또는 설명 중 구체적 거래조건, 즉 아파트의 외형·재질 등에 관한 것으로서 사회통념에 비추어 수분양자가 분양자에게 계약 내용으로서 이행을 청구할 수 있다고 보이는 사항에 관한 한 수분양자들은 이를 신뢰하고 분양계약을 체결하는 것이고 분양자들도 이를 알고 있었다고 보아야 할 것이므로, 분양계약시에 달리 이의를 유보하였다는 등의 특단의 사정이 없는 한, 분양자와 수분양자 사이에 이를 분양계약의 내용으로 하기로 하는 묵시적 합의가 있었다고 봄이 상당하다.
대법원 2001. 1. 19. 선고, 97다21604 판결
신축건물에 관한 분양계약을 체결하면서 당사자 사이에 건물의 완공 및 입주 예정일에 관한 별도의 명시적인 약정이 없었다고 하더라도, 특별한 사정이 없는 한, 분양자는 합리적인 상당한 기간 내에 건물을 완공하여 수분양자로 하여금 입주할 수 있도록 하여 주어야 할 의무가 있고, 그 기간은 분양계약의 내용과 계약체결 경위, 분양계약 체결을 전후하여 당사자가 예상하고 있었던 건물의 완공 및 입주 예정일, 건물의 규모와 용도, 그러한 건물을 신축하는 데에 통상 소요되는 기간, 당초 예상하지 못한 사정의 발생 여부와 그에 대한 귀책사유, 다른 수분양자들과의 사이에 체결된 분양계약의 내용 등 제반 사정을 참작하여 결정하여야 한다.
2. 분양계약 당시 고지할 사항
집합건물의 건축 특성상 통상의 건축과 달리 건축행위에 특별한 사정변경이 생길 수 있습니다. 이 경우에 건물 공급에 장애가 도리 수 있는 사실을 상대방에게 어디까지 고지해야 하는지가 문제됩니다.
대법원은 계약 당사자 일방이 자신이 부담하는 계약상 채무를 이행하는 데 장애가 도리 수 있는 사유를 계약을 체결할 당시에 알았거나 예견할 수 있었음에도 이를 상대방에게 고지하지 아니한 경우에는, 비록 그 사유로 말미암아 후에 채무불이행이 되는 것 자체에 대하여는 그에게 어떠한 잘못이 없다고 하더라도, 그 채무가 불이행된 것에 대하여 귀책사유가 있다고 판시하였습니다(대법원 2011. 8. 25. 선고 2011다43778 판결).
다만 상대방이 그 장애사유를 인식하고 이에 관한 위험을 인수하여 계약을 체결하였다거나, 채무불이행이 상대방의 책임 있는 사유로 인한 것으로 평가되어야 하는 등의 사정이 있으면 귀책사유가 없는 것으로 평가됩니다.
3. 분양계약 이후의 설계변경
분양계약을 체결한 이후에 사정상 설계변경을 하여야 할 경우가 종종 있습니다. 건축물의 분양에 관한 법률 제7조는 분양한 건물의 설계변경에 관하여 엄격한 제약을 하고 있습니다.
분양사업자는 분양한 건축물에 대하여 사용승인 전에 건축물의 면적 또는 층수의 증감 등 분양받은 자의 이해관계에 중대한 영향을 줄 수 있는 설계변경으로서 대통령령으로 정하는 설계변경을 하려는 경우에는 분양받은 자 전원의 동의를 받아야 하고(건축물의 분양에 관한 법률 제7조 제1항), 위와 같은 사유에 해당하지 않는 설계변경을 할 때에는 미리 그 내용을 분양받은 자 전원에게 알려야 합니다(건축물의 분양에 관한 법률 제7조 제2항).
4. 분양계약과 지체상금
분양계약에 관하여도 지체상금약정이 규정된 경우가 있습니다. 특히 분양계약서에 수분양자의 분양대금 납입 지체에 따른 지연손해금의 납부책임과 금액만을 규정하고 매도인인 분양자의 이행지체에 따른 지체상금에 관하여는 아무런 규정을 두지 않은 경우가 흔합니다.
대법원은 수분양자의 분양대금 납입 지체에 적용되는 지연손해금 조항이 당연히 매도인에게도 적용되엉 동일한 내용의 지체상금 조항이 있는 것으로 간주될 수는 없으므로, 수분양자는 분양자에 대하여 손해배상액의 예정으로 지체상금의 지급을 구할 수는 없고 분양자의 채무불이행으로 인하여 실제로 입은 손해만을 민법 제393조 등에서 정한 바에 따라 배상받을 수 있다고 판시하였습니다(대법원 2012. 3. 29. 선고 2010다590 판결).
대법원 2012. 3. 29. 선고 2010다590 판결
이 사건 분양계약서에서 수분양자의 분양대금 납입 지체에 따른 지연손해금의 납부책임과 그 금액만을 규정하고 매도인인 소외 조합 및 원고의 이행 지체에 따른 지체상금에 관하여는 아무런 규정을 두고 있지 않다면, 수분양자의 분양대금 납입 지체에 적용되는 위 지연손해금 조항이 당연히 매도인에게도 적용되어 동일한 내용의 지체상금 조항이 있는 것으로 간주될 수는 없으므로 피고는 원고에 대하여 손해배상액의 예정으로서 지체상금의 지급을 구할 수는 없고, 원고의 채무불이행으로 인하여 실제로 입은 손해만을 민법 제393조 등에서 정한 바에 따라 배상받을 수 있을 뿐이다.
https://brunch.co.kr/@jdglaw1/228
분양계약에 대해 더 궁금하신 점이 있으시거나 관련 소송을 진행하고자 하신다면 정동근 변호사에게 문의해 주시기 바랍니다.
법무법인 조율 정동근 변호사
부동산 전문변호사 (대한변호사협회)
(06606)서울시 서초구 서초대로 301, 19층(서초동, 동익성봉빌딩)
직통전화 : 02-533-5558, 팩스 : 02-597-9810
E-Mail : jdglaw1@hanmail.net
