[부동산전문변호사] 부동산 담보신탁과 유형
부동산신탁이란 부동산을 신탁재산으로 하여 설정하는 신탁을 말하는데, 실무상 다양한 종류의 부동산신탁이 활용되고 있습니다.
부동산신탁은 ① 토지의 효율적 개발을 통한 수익 실현을 위하여 토지 소유자가 토지를 수탁자에게 신탁하고, 수탁자는 개발자금의 조달, 건축물의 건설 및 임대, 분양, 건축물의 유지·관리 등을 수행하며, 그로 인하여 발생하는 신탁수익을 수익자에게 교부하는 토지신탁(개발신탁 또는 토지개발신탁), ② 토지소유자가 토지를 담보 목적으로 신탁하는 담보신탁, ③ 부동산의 처분을 목적으로 부동산 소유자가 수탁자에게 부동산을 신탁하고, 수탁자가 다양한 처분활동을 수행한 후 그 처분수익을 수익자에게 교부하는 처분신탁, ④ 부동산의 효율적인 관리를 목적으로, 부동산 소유자가 부동산을 수탁자에게 신탁하고, 수탁자가 부동산에 대한 소유권관리, 세무 관리 등 관리업무를 이행하고 그로 인하여 발생하는 신탁수익을 수익자에게 교부하는 관리신탁으로 세분화됩니다.
토지신탁 중 Ⓐ 차입형 토지신탁의 경우 수탁자인 신탁회사가 사업비의 조달의무를 부담하고, Ⓑ 관리형 토지신탁의 경우 위탁자가 사업비의 조달의무를 부담하며, 건설회사가 수탁자에 대하여 위탁자의 사업상 의무이행을 보증하게 됩니다. 토지신탁의 수탁자는 부동산 전업 신탁회사만 가능하고, 은행, 증권사 및 보험사는 토지신탁의 수탁자가 될 수 없습니다.
관리신탁에는 Ⓐ 소유권 관리, 임대차 관리, 시설 유지 관리, 세무 관리 등 부동산을 종합적으로 관리·운용하는 갑종 관리신탁과 Ⓑ 부동산의 소유권만 수탁자 명의로 이전해 두는 을종 관리신탁이 있습니다. 실무상 개발사업에서 부동산 소유권을 보존할 목적으로 많이 이용되고 있습니다.
건축물의 분양에 관한 법률은 선분양을 하기 위해서는 신탁업자와 신탁계약을 맺거나 금융기관 등으로부터 분양보증을 받도록 하고 있습니다(건축물의 분양에 관한 법률 제4조 제1항 제1호). 이는 분양사업에 있어 수탁자가 신탁부동산의 소유권을 보전관리하여 피분양자를 보호하고 위탁자가 채무를 이행하지 않을 경우 신탁부동산을 환가처분하여 정산할 수 있도록 하기 위한 것으로서, 이러한 형태의 신탁을 분양관리신탁이라고 합니다.
부동산전업 신탁회사, 은행, 증권사 및 보험사 모두 관리신탁을 영위할 수 있지만, 증권사 및 보험사는 분양관리신탁은 영위할 수 없습니다.
도산절연(bankruptcy remoteness), 이중청구(dual recourse), 담보권자들의 이해관계 조절의 편의성 등의 이유로 부동산담보신탁이 빈번히 이용되어 왔는데, 개정 신탁법에서 담보권신탁, 자기신탁 및 수익증권발행신탁 등 새로운 제도를 도입함으로써 부동산신탁을 담보 목적으로 활용할 수 있는 방안이 보다 다양해졌습니다.
1. 담보 목적 부동산신탁의 필요성과 장점
신탁을 담보 목적으로 활용할 경우, 채권자의 입장에서는 도산절연 및 이중청구가 가능하고, 신뢰성 있는 신탁회사에 의한 담보 관리가 가능하며 또한 담보권설정자에 의한 담보목적물의 임의처분이 불가하다는 등의 장점이 있습니다.
그리고 담보신탁을 설정하면서 수탁자가 추후 담보부동산의 처분방법을 임의로 결정하거나 우선수익자 또는 위탁자에게 담보부동산에 대한 우선매수권을 부여하는 등 담보부동산의 처분방법을 유연하게 할 수 있습니다.
또한 신탁을 활용하면 수익권을 계층화하여 선순위, 중순위 및 후순위 간의 이해관계를 반영할 수 있고, 피담보채권자가 복수인 경우에도 담보부동산의 일원적인 관리·처분이 가능해지는 등 담보권자들 간의 복잡한 이해관계를 적절히 조율할 수 있습니다.
그뿐 아니라 담보신탁을 활용하게 되면 담보목적물과 관련된 현금흐름을 신탁회사를 통하여 일괄적으로 통제할 수 있고, 또한 피담보채권 이전 시에도 수익권을 양도함으로써 별도로 담보이전등기절차를 거칠 필요가 없는 장점이 있습니다.
2. 부동산 담보신탁의 유형
(1) 타익신탁형 담보신탁에 의한 경우
타익신탁형 담보신탁은 채무자(위탁자)가 수탁자에게 부동산을 신탁재산으로 하여 담보신탁을 설정하면서 담보의 목적으로 채권자를 수익자로 지정하는 구조를 취하게 됩니다.
① 채무자는 신탁회사와 신탁계약을 체결하여 부동산담보신탁을 설정하고, ② 채권자를 수익자로 지정하며, ③ 채권자에게 수익권증서를 발행하고, ④ 신탁등기를 하게 됩니다.
만약 채무자가 피담보채무를 불이행할 경우 신탁회사는 신탁부동산을 처분하여 채권자(수익자)의 피담보채권을 변제하고, 잔여액이 있으면 이를 채무자(위탁자)에게 지급합니다.
그러나 채무자가 피담보채무를 변제할 경우 신탁회사는 신탁부동산을 채무자에게 반환하고 신탁을 종료하게 됩니다.
(2) 타익신탁 및 자익신탁 결합형 담보신탁에 의한 경우
타인신탁 및 자익신탁 결합형 담보신탁은 채무자(위탁자)가 수탁자에게 부동산을 신탁재산으로 하여 담보신탁을 설정하면서 담보의 목적으로 채권자를 우선수익자로 지정하고, 채무자를 수익자를 지정하는 구조를 취하게 됩니다.
① 채무자는 신탁회사와 신탁계약을 체결하여 부동산담보신탁을 설정하고, ② 채권자를 우선수익자로, 채무자를 수익자로 각 지정하며, ③ 채권자에게는 우선수익권증서를, 그리고 채무자에게는 수익권증서를 각 발행하고, ④ 신탁등기를 완료합니다(대법원 2001. 7. 13. 선고 2001다9267 판결).
만약 채무자가 피담보채무를 불이행할 경우 신탁회사는 신탁부동산을 처분하여 채권자(우선수익자)의 피담보채권을 변제하고, 잔여액이 있으면 이를 채무자(수익자)에게 지급하게 됩니다. 그러나 채무자가 피담보채무를 변제할 경우 신탁회사는 신탁부동산을 채무자(위탁자)에게 반환하고 신탁을 종료하게 됩니다.
(3) 자익신탁형 처분신탁 또는 토지신탁(개발신탁)에 의한 경우
1) 자익신탁형 처분신탁 또는 토지신탁 설정 후 수익권을 양도하는 방법
채무자(위탁자)가 수탁자에게 부동산을 신탁재산으로 하여 부동산처분신탁 또는 토지신탁(개발신탁)을 설정하면서 채무자 자신을 수익자로 지정한 후 담보 목적으로 수익권을 채권자에게 양도하는 방식도 취할 수 있습니다(신탁법 제64조 제1항).
이러한 구조의 신탁을 이용하기 위해서는 우선 ① 채무자(위탁자)가 부동산처분신탁 또는 토지신탁을 설정하고, ② 채무자(위탁자)를 수익자로 지정하며, ③ 수익권증서를 발행하고, ④ 신탁등기를 완료한 후, ⑤ 채무자와 채권자 사이에 담보 목적의 수익권양도계약을 체결하여 ⑥ 변경된 수익권증서를 발행하고, ⑦ 신탁의 변경등기를 완료하여야 합니다.
수익권 양도와 관련하여, 개정 전 신탁법에는 수익권 양도에 관한 규정을 두고 있지 않았고, 판례는 수익권 양도를 지명채권의 양도에 준하는 것으로 보았습니다(있다(대법원 2007. 5. 31. 선고 2007다13312 판결).
개정된 신탁법 제64조 제1항에서 수익자는 원칙적으로 수익권을 자유롭게 양도할 수 있음을 규정하고 있습니다. 다만, 수익권의 성질이 양도를 허용하지 않거나 신탁행위로 달리 정하는 경우에는 수익권 양도가 제한되는데(신탁법 제64조 제1항 단서, 제2항), 실무상 신탁약관상 수탁자가 동의한 경우에 한하여 수익권을 양도할 수 있도록 규정하고 있습니다.
또한 신탁법은 지명채권 양도의 대항요건과 마찬가지로 수익권의 양도는 양도인이 수탁자에게 통지하거나 수탁자가 승낙한 경우에만 수탁자와 제3자에게 대항할 수 있으며, 수익권 양도의 통지나 승낙은 확정일자 있는 증서로 하지 않으면 수탁자 외의 제3자에게 대항할 수 없도록 하고 있습니다(신탁법 제65조). 수익권 양도의 통지는 민법상 지명채권 양도의 경우와 마찬가지로 양수인이 양도인의 사자 또는 대리인으로서 수익권 양도의 통지를 하는 것도 가능합니다(대법원 2004. 2. 13. 선고 2003다43490 판결).
이와 같은 신탁구조에서 피담보채무의 변제기 전까지는 후순위수익권자(채무자)에게 신탁이익이 지급되고, 채무자가 피담보채무를 불이행할 경우 수탁자는 신탁부동산을 처분하여 채권자(수익자)에게 신탁수익을 지급하게 되는데, 신탁부동산 처분의 방법에 있어서 수탁자는 신탁계약에서 정한 바에 따라 신탁부동산을 분양 또는 기타의 방법으로 처분하게 되고, 채권자(수익자)는 피담보채무의 변제충당 후 남는 금액을 채무자에게 반환하여야 합니다.
만약 채무자가 피담보채무를 변제한다면 채권자는 수익권, 즉 수익자로서의 지위를 채무자에게 반환하고 채무자가 수익자로서 수탁자로부터 신탁수익을 지급받게 됩니다.
2) 자익신탁형 처분신탁 또는 토지신탁 설정 후 수익권에 대한 질권을 설정하는 방법
개정 전 신탁법에서는 수익권에 대한 질권 설정에 관한 근거규정이 없었지만, 실무상 부동산처분신탁에서의 수익권, 개발신탁에서의 수익권 등 수익권에 대하여 질권을 설정하였고, 판례도 수익권에 대한 질권을 권리질권으로 보아 인정하고 있었습니다(대법원 2010. 1. 14. 선고 2006다17201 판결).
개정 신탁법에서는 수익권 양도의 경우와 마찬가지로 수익권에 대한 질권 설정이 원칙적으로 가능함을 명시하고(제66조 제1항), 질권 설정의 대항요건에 관하여 수익권 양도에 관한 규정을 준용하도록 하였습니다(신탁법 제66조 제3항).
이에 따라 채무자(위탁자)가 수탁자에게 부동산을 신탁재산으로 하여 부동산처분신탁 또는 토지신탁을 설정하면서 채무자 자신을 수익자로 지정한 후 담보 목적으로 수익권에 대하여 채권자를 질권자로 하는 질권을 설정하는 방식의 신탁도 가능합니다(신탁법 제66조제1항).
이를 위해서는 ① 채무자(위탁자)가 부동산처분신탁 또는 토지신탁을 설정하고, ② 채무자(위탁자)를 수익자로 지정하며, ③ 수익권증서를 발행하고, ④ 신탁등기를 마친 후, ⑤ 채무자와 채권자 간에 수익권에 대한 질권설정계약을 체결하여야 합니다.
이와 같은 신탁구조에서 채무자가 피담보채무를 불이행할 경우 수탁자는 수익권에 대한 질권자(채권자)에게 신탁수익을 지급하고, 채무자가 피담보채무를 이행할 경우에는 채권자는 수익권에 대한 질권을 해제하고 수익권증서를 채무자에게 반환하며, 채무자가 수익자로서 수탁자로부터 신탁수익을 지급받게 됩니다.
(4) 타익신탁 및 자익신탁 결합형 처분신탁 또는 토지신탁에 의한 경우
채무자(위탁자)가 수탁자에게 부동산을 신탁재산으로 하여 부동산처분신탁 또는 토지신탁(개발신탁)을 설정하면서 담보의 목적으로 채권자를 우선수익자로 지정하고 채무자를 수익자로 지정하는 경우도 있습니다.
이 경우 ① 채무자는 부동산처분신탁 또는 토지신탁(개발신탁)을 설정하고, ② 채권자를 우선수익자로, 채무자를 수익자로 각 지정하며, ③ 우선수익권증서 및 수익권증서를 발행하고, ④ 신탁등기를 경료하게 됩니다.
신탁부동산의 처분에 있어서 수탁자는 신탁계약에서 정한 바에 따라 신탁부동산을 분양 또는 기타의 방법으로 처분하게 되는데, 채무자의 피담보채무 불이행 시, 수탁자는 우선수익자(채권자)에게 신탁수익을 지급하고 잔여액은 수익자(채무자)에게 지급하게 됩니다.
한편 채무자가 피담보채무를 이행할 경우 수탁자는 신탁수익을 수익자(채무자)에게 지급하게 됩니다.
(5) 자익신탁 설정 후 수탁자로 하여금 신탁재산에 대하여 근저당권을 설정하게 하는 경우
채무자(위탁자)가 자기 소유의 부동산을 신탁재산으로 하여 부동산관리신탁을 설정하여 수탁자 앞으로 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 완료하여 대내외적으로 신탁부동산에 관한 소유권을 수탁자에게 이전한 후, 수탁자로 하여금 신탁부동산에 관하여 다시 신탁자의 채권자의 채권을 위하여 근저당권설정등기를 완료하도록 하는 경우도 있습니다.
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