[부동산전문변호사] 부동산 처분금지가처분의 효력
1. 부동산 처분금지가처분의 기본적 효력
부동산 처분금지가처분의 효력에 있어서 가장 중요한 문제는 가처분채무자가 이른바 처분금지가처분의 명령을 위반하여 목적 부동산을 처분한 경우에, 이로 인하여 관계가 지어지는 가처분채권자, 가처분채무자, 그리고 목적물의 양수인인 제3취득자 상호간에 위 가처분 위반의 결과를 둘러싸고 어떠한 영향을 받게 되는가 하는 것에 있습니다.
처분금지가처분이 집행되면 당사자뿐만 아니라 제3자도 일정한 구속력을 받게 됩니다. 민사집행법에서는 처분금지가처분의 효력에 대하여 아무런 규정도 두고 있지 않지만, 대법원은 “부동산에 관하여 매매, 양도 저당권, 질권의 설정 기타 일체의 처분행위를 금지하는 가처분결정에 의한 등기가 있다면 당해 부동산을 매수하여 등기를 거친 제3자에게도 그 등기의 효력이 미친다.”고 판시하고 있습니다(대법원 1965. 2. 3. 64다1387 판결).
부동산 처분금지가처분의 기본적 효력은 당사자항정의 효력과 집행보전의 효력으로 크게 나누어 볼 수 있습니다.
(1) 당사자항정(恒定)의 효력
처분금지가처분은 피보전권리의 실현(본집행)이 가능하도록 하기 위해 목적물의 현상을 고정시킬 목적으로 행해집니다. 원래 처분금지가처분 위반행위가 가처분의 본안소송에 있어서 피고적격에 변동을 가져오는 경우라도 가처분채권자는 이를 무시하고 가처분채무자만을 상대로 소송을 제기하거나 수행할 수 있게 됩니다.
즉, 가처분은 본안소송의 피고를 채무자만으로 항정하는 기능을 가지며, 이 점에서 당사자항정의 효력을 가진다고 말할 수 있습니다. 예컨대, 부동산의 진정한 소유자가 등기부상 명의인을 상대로 원인무효를 이유로 한 말소등기청구소송을 제기하면서 목적부동산에 대한 처분금지가처분을 하여 두면, 가처분채무자가 본안소송 중 그 등기명의를 제3자 앞으로 옮겨놓은 경우라도 가처분채권자는 다시 그 제3자를 상대로 등기말소소송을 제기하거나 소송참가(민사소송법 제81조) 또는 소송인수(민사소송법 제82조)의 방법으로 그 제3자를 피고로 만드는 절차를 거칠 필요 없이 가처분채무자 만에 대한 승소판결 및 그 확정에 의하여 본안소송 중의 소유자명의변경 사실을 무시하고 자기의 소유명의를 회복할 수 있게 됩니다.
또 소유권이전등기청구권 또는 건물철거․토지인도청구권을 피보전권리로 한 경우에는 가처분채권자는 가처분등기 후의 등기명의취득자를 피고로 삼을 필요가 없습니다.
(2) 집행보전의 효력
가처분채권자가 본안소송에서 승소하고 확정판결을 얻으면 가처분에 위반한 채무자의 양도 기타 처분행위는 피보전권리를 침해하는 한도에서 가처분채권자에게 대항할 수 없게 됩니다. 예컨대 그 피보전권리가 소유권이전등기청구권이라면 가처분 이후에 그 가처분에 위반하여 가처분채무자가 제3자에게 목적부동산을 양도하고 제3자 명의로의 소유권 이전등기를 경료하여 주었다 하더라도 가처분채권자가 본안소송에서 승소확정판결을 얻으면 제3자 명의로의 소유권이전등기를 말소하고 가처분채권자 명의로의 소유권이전등기를 마칠 수 있게 됨으로써, 처분금지가처분은 집행불능․집행곤란이라는 장래의 위험에 대하여 보전하는 효력이 있습니다.
2. 부동산 처분금지가처분의 효력과 등기
(1) 가처분등기 전
가처분등기 전에 처분하고 그 등기가 경료된 경우에 가처분명령이 발하여졌다 하더라도 아직 등기가 기입되기 전에 가처분채무자가 그 가처분의 내용에 위반하여 처분행위를 하고 이에 기하여 제3자 앞으로 소유권이전등기가 마쳐졌다면 그 등기는 완전히 유효하고 다만 위 가처분이 집행불능이 될 뿐입니다(대법원 1997. 7. 11. 97다15012 판결).
또한 가처분등기 전의 처분행위가 가처분등기 뒤에 등기를 경료한 경우에는 처분행위는 가처분등기 전에 이루어졌지만 그 처분행위에 기한 등기가 가처분등기 후에 경료되었다면 그 처분행위로써 가처분채권자에게 대항할 수 없습니다(대법원 1982. 10. 12. 82다129 판결).
(2) 가처분등기 후
처분금지가처분권자가 본안에서 승소확정판결을 받으면, 이를 집행권원으로 하여 확정된 피보전권리의 등기를 실행하게 됩니다. 그런데 처분금지가처분의 등기 후 처분금지가처분을 위배한 처분행위에 기하여 제3자 명의의 등기가 경료되어 있는 경우, 그 등기는 피보전권리를 침해하는 한도에서 무효이고, 또한 피보전권리의 등기와 양립할 수 없는 등기인 때에는 확정된 피보전권리의 등기를 실행하기 위하여 그 등기를 말소할 필요가 있게 됩니다(부동산등기법 제55조 제6호).
그런데 국세징수법 제35조에 의하면 가압류·가처분재산에 대한 체납처분의 효력에 관하여 “체납처분은 재판상의 가압류 또는 가처분으로 인하여 그 집행에 영향을 받지 아니 한다.”라고 규정하고 있으므로, 부동산에 대하여 처분금지가처분등기가 된 후 체납처분에 의한 압류등기가 되고, 가처분권자가 본안소송에서 승소판결을 받아 확정되었다면 체납처분의 효력을 부정할 수 있는지 문제가 됩니다.
이에 관하여 대법원은 “국세징수법 제35조에서 체납처분은 재판상의 가압류 또는 가처분으로 인하여 그 집행에 영향을 받지 아니한다고 규정하고 있으나, 이는 선행의 가압류 또는 가처분이 있다고 하더라도 체납처분의 진행에 영향을 미치지 않는다는 취지의 절차진행에 관한 규정일 뿐이고 체납처분의 효력이 가압류, 가처분의 효력에 우선한다는 취지의 규정은 아니므로, 부동산에 관하여 처분금지가처분의 등기가 된 후에 가처분권자가 본안소송에서 승소판결을 받아 확정이 되면 피보전권리의 범위 내에서 가처분위반행위의 효력을 부정할 수 있고, 이와 같은 가처분의 우선적 효력은 그 위반행위가 체납처분에 기한 것이라 달리 볼 수 없다”라고 판시하고 있습니다(대법원 2003. 2. 28. 2000다65802․65819 판결).
3. 부동산 처분금지가처분 효력의 범위
처분금지가처분위반의 처분행위는 당연 무효가 되는 것이 아니고 가처분채무자와 그 상대방 및 제3자 사이에서 완전히 유효하고 단지 가처분채권자에게만 대항할 수 없음에 그칩니다(대법원 1992. 2. 14. 91다12349 판결). 단 가처분채권자가 본안소송에서 승소할 것을 전제로 합니다(대법원 1979. 2. 27. 78다2295 판결).
처분금지가처분의 효력은 피보전권리가 저촉되는 한도에서 발생합니다. 대법원도 “임차인이 부동산에 대한 임대차계약을 체결하고 임차권을 피보전권리로 한 처분금지가처분등기를 집행한 후에 강제경매 신청에 의한 경매개시결정이 이루어지고 그 경매결과 제3자가 부동산을 경락받았다 하더라도, 임차인이 임차권설정등기 이행청구의 본안승소 판결을 받아 그 판결이 확정되면, 임차권설정등기를 경료하였는지 여부에 관계없이 선행된 가처분 등기와 위 확정판결에 기하여 그 경락인은 가처분권리자의 권리보전과 상용되지 아니하는 범위 내에서 그 권리를 취득하는 것으로 확정된다는 것이다”라고 판시하고 있습니다(대판 1988.4.25., 87다카458).
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