[집합건물법변호사] 집합건물과 관리규약
1. 문제의 소재
1) 관리주체인 관리단과 관리단의 사무를 집행하는 관리인이 특별승계인을 상대로 전 소유자의 체납된 관리비를 청구할 수 있는지 여부가 문제됩니다. 집합건물법 제28조 제4항이 신설됨에 따라 동법 시행령 제12조에 표준규약 14개 사항이 규정됨으로써 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ도지사 및 특별자치도지사가 마련하는 표준규약에 포함되게 하였습니다.
2) 그런데 집합건물의 관리규약을 제정 및 개정할 때 표준규약 14개 사항을 포함하여야 함에도 불구하고 관리규약을 개정하지 아니한 채 기존에 제정된 관리규약의 규정에 따라 관리주체가 임의로 관리비를 산정하여 구분소유자, 점유자, 특별승계인을 상대로 관리비를 청구하는 등 관리비 분쟁이 지속되어 왔습니다.
2. 관리규약의 의의 및 법적 성질
1) 관리규약은 집합건물의 공용부분 및 그 재산의 유지·관리·운영을 위한 기본적인 체계와 책임의 범위를 수립하는 문서입니다. 관리규약의 법적 성질에 관하여 확립된 이론은 없지만, 학설과 판례는 현행 집합건물법상 관리규약을 자치법규로 보는 것에 일치하고 있습니다.
2) 판례는 사단법인의 정관은 이를 작성한 사원뿐만 아니라 그 후에 가입한 사원이나 사단법인의 기관 등도 구속하는 점에 비추어 보면 그 법적 성질은 계약이 아니라 자치법규라고 보며(대법원 2000. 11. 24. 선고 99다12437 판결), 아파트 관리규약은 자치법규로서 집합건물법 제42조 제1항에 따라 구분소유자는 물론 특별승계인에게 효력이 미치는바, 집합건물은 다수의 사람이 공동으로 소유·사용하는 건물이므로, 헌법이나 다른 법령의 규정에 어긋나지 않는 한, 규약을 통하여 구분소유자나 그 특별승계인의 권리에 일정한 제한을 가하는 것이 허용된다고 보아(대법원 2001. 9. 20. 선고 2001다8677 전원합의체 판결), 집합건물법상 관리규약은 자치법규로서 구분소유자는 물론 특별승계인까지 효력이 미친다고 보고 있습니다.
3) 또한 규약의 설정ㆍ변경 및 폐지는 관리단집회에서 구분소유자의 3/4 이상 및 의결권의 3/4 이상의 찬성을 얻어서 하며, 이 경우 규약의 설정ㆍ변경 및 폐지가 일부 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 하는바(집합건물법 제29조 제1항), 집합건물법상 관리규약 제정의 법적 근거가 다수결주의에 있다는 점을 규정하고 있습니다.
3. 제정권자 및 제정범위
1) 건물과 대지 또는 부속시설의 관리 또는 사용에 관한 구분소유자들 사이의 사항 중 이 법에서 규정하지 아니한 사항은 규약으로써 정할 수 있다는 점(집합건물법 제28조 제1항)에서 제정권자는 구분소유권자입니다.
2) 제정범위는 집합건물법상 규정이 없지만 관리규약으로 정할 수 있는 사항으로 한정됩니다(집합건물법 제28조 제1항 참조). 집합건물법상 규정이 없지만 집합건물과 그 대지 및 부속시설의 유지와 계속적 사용을 위하여 공용부분의 공동관리를 목적으로 구분소유자들이 자치권으로써 관리규약 사항으로 정할 수 있는 사항 중에서 중요한 사항은 적정한 관리비 산정과 정당한 관리비 부과에 관한 사항입니다.
이에 관하여는 공용부분의 관리비용 등 관리단의 사무 집행을 위한 비용과 분담금을 각 구분소유자에게 청구·수령하는 행위 및 그 금원을 관리하는 행위를 규정한 집합건물법 제25조 제1항 제2호는 관리비 부과규정으로 보기 어려운 점, 관리비 및 장기수선계획과 수선충당금의 산정·적립방법과 같이 집합건물과 그 대지 및 부속시설의 관리와 사용에 관한 구분소유자들 사이의 사항이라고 하더라도, 현저히 형평성을 잃을 염려가 있는 사항은 그 산정·부과에 있어 일정한 제한이 필요한 점을 근거로 하여, 관리비 등은 관리규약으로 정할 수 없다는 견해가 있습니다. 위 사항들은 집합건물의 관리규약에 규정되고 관리주체인 관리단 및 관리인에 속한 고유한 권한이지만 구분소유자·점유자·특별승계인에게 부담을 줄 수 있는바, 만약 과다한 관리비를 산정하여 부과하면 민법 제103조에 의하여 무효라고 보아야 한다는 견해입니다.
4. 관리규약의 효력
1) 구분소유자
집합건물의 관리규약은 법적 성질이 구분소유자의 자치권으로 제정된 자치법규라는 점과 법적 근거가 다수결주의라는 점에 비추어 보아, 규약의 제정에 참가한 구분소유자들은 물론 규약제정에 참여하지 아니한 구분소유자들과 규약제정에 반대한 구분소유자들에게도 미칩니다.
판례 또한 관리단집회에서 적법하게 결의된 사항은 그 결의에 반대하는 구분소유자에 대하여도 효력이 미친다고 보며(대법원 1995. 3. 10. 선고 94다49687, 94다49694 판결), 적법한 절차에 따라 제정된 집합건물의 규약은 그 내용이 강행법규에 위반된다거나 구분소유자의 소유권을 필요하고 합리적인 범위를 벗어나 과도하게 침해 내지 제한함으로써 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반된다고 볼 정도로 사회관념상 현저히 타당성을 잃었다고 여겨지는 등의 특별한 사정이 있는 경우를 제외하고는 이를 유효한 것으로 보아 적법한 절차에 의하여 제정된 관리규약의 효력을 강조하고 있습니다(대법원 2004. 5. 13. 선고 2004다2243 판결).
2) 점유자
점유자는 구분소유자가 건물이나 대지 또는 부속시설의 사용과 관련하여 규약 또는 관리단집회의 결의에 따라 부담하는 의무와 동일한 의무를 지는바(집합건물법 제42조 제2항), 집합건물의 구분건물의 전유부분을 사실상 지배하는 자까지 포함되는 것으로 해석됩니다.
3) 특별승계인
가) 전 소유자의 구분건물을 매수한 특별승계인과 법원의 경매절차에 참여하여 구분건물을 낙찰받은 특별승계인에게 미치는지 여부가 문제됩니다.
나) 규약은 구분소유자 이외의 자의 권리를 침해하지 못한다는 규정(집합건물법 제28조 제3항)과 규약 및 관리단집회의 결의는 구분소유자의 특별승계인에 대하여도 효력이 있다는 규정(집합건물법 제42조 제1항)은 법조문상 충돌하고 있으며 서울특별시에 소재하는 집합건물의 관리규약 또는 관리단규약은 제42조 제1항과 동일하게 집합건물과 그 대지 및 부속시설의 유지·사용 및 공용부분의 공동관리업무에 적용하고 있습니다.
다) 판례는 아파트 특별승계인은 전 입주자의 체납관리비 중에서 공용부분에 관하여 이를 승계하여야 한다고 판시하여 특별승계인을 구분하지 아니한 채 전 소유자의 체납관리비 승계를 일부 긍정하고 있습니다(대법원 2001. 9. 20. 선고 2001다8677 전원합의체 판결).
라) 이에 관하여 제정조문은 효력조문에 우선하므로 집합건물법 제42조 제1항은 무효가 되며, 관리규약 및 관리단규약은 제28조 제1항에 반하여 무효가 된다는 견해가 제기되고 있습니다. 구분건물을 매수한 자는 계약을 체결할 때 구분건물에 관한 전반적인 사항을 전 소유자로부터 인지하지만, 구분건물을 경락받은 자는 오직 공적인 서류에 의하여만 구분건물의 권리의무관계를 파악할 수밖에 없고, 현실적으로 경락자가 사전에 관리주체를 방문하여 전 소유자의 체납된 관리비를 알아보면 개인정보의 유출 등을 이유로 거부된다는 점을 그 근거로 하고 있습니다.
5. 관리규약의 문제점
1) 행정청의 표준관리규약의 무용성
서울특별시는 상가집합건물 표준관리규약을 제정하였지만, 이에 관한 하급심 판례는 관리규약의 준칙은 서울특별시장에 의하여 제정된 것으로서 자체적인 관리규약을 정하도록 하는 하나의 기준에 불과할 뿐 강행규정이나 일반적인 구속력을 갖는 법규라고 볼 만한 근거가 없어 관리규약 준칙과 다른 내용의 관리규약을 제·개정하더라도 그 관리규약은 상위법령에 위배된다거나 하자가 있다고 할 수 없다고 판시하여(서울중앙지법 2017. 2. 16. 선고 2016가합6816 판결) 그 법규성을 부정하고 있습니다.
2) 관리권의 남용
가) 구분소유자가 10인 이상일 경우 관리단을 대표하고 관리단의 사무를 집행할 임기 2년의 관리인이 선임되면 관리인은 당해 집합건물의 공동관리를 위한 관리비를 산정 및 부과할 뿐만 아니라 관리단을 대표하는 소송업무 등 막강한 재량권을 가집니다. 판례는 집합건물의 관리단이 관리비의 부과·징수를 포함한 관리업무를 위탁관리회사에 포괄적으로 위임한 경우 통상적으로 관리비에 관한 재판상 청구를 할 수 있는 권한까지 함께 수여한 것으로 볼 수 있다고 합니다(대법원 2016. 12. 15. 선고 2014다87885, 2014다87892 판결).
나) 실제로 관리주체는 막강한 관리권을 남용하여 관리단의 재산을 관리인의 임원 등이 개인적으로 유용할 뿐만 아니라 과다한 관리비를 임의로 산출하여 당해 집합건물의 구분소유자, 점유자, 특별승계인에게 부과하기도 하며 당해 집합건물의 구분건물을 경락받은 특별승계인을 상대로 전 소유자의 체납된 관리비를 부풀려 청구하기도 합니다. 또한 관리인은 특별승계인의 구분건물 입점을 불허한 후 공실로 남은 구분건물의 전유부분을 제3자에게 임의로 사용하게 한 후 사용료를 받으면서 특별승계인을 상대로 관리비 청구를 하는 등 위법행위가 자행되고 있습니다(서울동부지방법원 2014. 6. 19. 선고 2013가단37525 판결).
3) 관리권의 남용 사례
2013. 12. 10.자 서울특별시 집합건물 관리실태 점검결과 발표에 의하면 당해 집합건물의 구분소유자가 아닌 자들이 모여 관리단집회를 개최하여 관리인을 선임하거나, 관리단집회에서 관리인이 선임되기 전에 관리회사를 특정하여 건물에 대한 관리계약을 임의로 체결하기도 하며, 상가임대차계약에 대하여 권한 없는 자가 입점자와 상가에 대한 사용계약을 체결하여 사용료를 징수하면서 구분소유자를 상대로 공실관리비를 별도로 부과하는 등 당해 집합건물의 관리인에 의한 관리권 남용 사례가 매우 심각한 것으로 드러났습니다.
그 원인은 관리인의 권한을 설정하면서 의무는 부과하지 아니하여 관리비의 청구 및 소송행위 등 막대한 권한을 부여하는 점에 있습니다. 2013년 서울시 집합건물 중 아파트는 동일한 조건임에도 관리비의 산정 및 부과에 있어 타 집합건물에 비하여 최대 3배의 차이를 보이고 있습니다.
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