[집합건물법변호사] 집합건물의 관리주체
관리단, 관리인, 관리위원회
1. 관리단
1) 건물에 대하여 구분소유 관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단이 설립된다고 규정하여(집합건물법 제23조 제1항), 관리단의 구성원은 구분소유자에 한정되며, 그 당연설립에 관하여 그 구성을 일의적으로 선언·확인하고 있습니다.
구분소유자는 참가의사와 무관하게 반드시 관리단의 구성원이 되며, 관리단에 대한 가입절차의 이행이 전혀 필요하지 않고, 관리단으로부터의 탈퇴까지 할 수 없습니다. 또한 구분소유권이 이전되면 관리단 구성원의 지위는 자동으로 이전되며 구분소유권과 분리하여 구성원의 지위를 양도할 수 없습니다. 한편 구분소유자가 전유부분을 제3자에게 임대한 경우에도 관리단의 구성원은 임차인이 아니라 구분소유자가 되며, 임차인 등 전유부분의 점유자는 관리단 집회에 참석하여 구분소유자의 의결권을 대신하여 행사할 수 있습니다(집합건물법 제16조 제2항).
2) 관리단의 법적 성격에 관하여는, ① 민법상 조합이라는 견해, ② 권리능력 없는 사단이라는 견해(다수설), ③ 구성 측면에서 사단성이 있지만 관리단의 채무에 대하여 구성원의 무한책임이 요구되는 조합적 성격을 함께 가진다는 절충설이 대립하고 있지만, 판례는 비법인사단으로 봅니다.
관리단을 민법상 조합으로 파악하면 하자소송 등에서 당사자능력이 인정되지 아니하여 모든 구분소유자가 필요적 공동소송으로 소를 제기하여야 하므로 소송의 원활한 진행을 고려하여 판례의 입장이 타당합니다.
또한 ① 관리단은 집합건물 및 그 대지와 부속시설의 관리를 목적으로 설립된다는 점, ② 관리단 집회에서는 다수결 원칙에 따라 의사가 결정된다는 점, ③ 구분소유자는 당연히 관리단의 구성원이 되고 구분소유자의 변경이 있더라도 관리단은 그대로 존속한다는 점, ④ 관리단의 대표기관으로서 관리인이 있다는 점, ⑤ 정관에 해당하는 규약 및 집회의 규정이 있다는 점, ⑥ 총회의 운영·재산의 관리 등 단체로서의 특성을 모두 가지고 있다는 점 등에 비추어 보더라도 다수설 및 판례와 같이 비법인사단으로 봄이 타당합니다.
3) 관리단의 종류에 관하여는, ① 1동 건물의 구분소유자만으로 구성되는 1동 건물 관리단(집합건물법 제23조 제1항), ② 주상복합건물에서의 상가만을 위한 승강기·통로 또는 주거부분만을 위한 복도·계단 등과 같이, 건물 내 일부공용부분이 존재하고 관리를 위하여 필요할 때 당해 구분소유자의 규약에 의하여 임의적으로 설립할 수 있는 일부공용부분 관리단(집합건물법 제23조 제2항, 제28조 제2항), ③ 대규모 아파트에서 여러 동의 건물이 하나의 단지를 구성하고 건물 소유자의 공동소유에 속하는 단지 내의 토지 또는 부속시설의 관리를 위한 단지 관리단(집합건물법 제51조 제1항), ④ 단지 일부공용부분 관리단(집합건물법 제51조 제2항)이 있습니다.
4) 관리단이 그의 재산으로 채무를 전부 변제할 수 없는 경우에는 구분소유자는 집합건물법 제12조의 지분비율(전유부분의 면적비율) 또는 규약으로 정한 부담비율에 따라 관리단의 채무를 변제할 책임을 집니다(집합건물법 제27조 제1항). 또한 구분소유자의 특별승계인은 승계 이전에 발생한 관리단의 채무에 관하여 책임을 집니다(집합건물법 제27조 제2항).
2. 관리인
1) 구분소유자가 10인 이상일 경우 관리단을 대표하고 관리단의 사무를 집행할 관리인을 선임하여야 합니다(집합건물법 제24조 제1항). 관리인은 구분소유자가 아니라도 무관하며 임기는 2년의 범위에서 규약으로 정합니다(집합건물법 제24조 제2항). 관리인은 관리단집회의 결의로써 선임되거나 해임되지만 규약으로 관리위원회의 결의로써 선임되거나 해임되도록 정한 때에는 그에 의합니다(집합건물법 제24조 제3항).
한편 관리인에게 부정한 행위나 기타 그 직무를 수행하기에 적합하지 아니한 사정이 있을 때에는 각 구분소유자는 관리인의 해임을 법원에 청구할 수 있는데(집합건물법 제24조 제5항), 판례는 관리단과 관리인 간 법률관계 해소를 목적으로 하는 형성의 소이므로 관리단과 관리인 모두 공동피고로 하여야 하는 고유필수적 공동소송에 해당한다고 봅니다(대법원 2011. 6. 24. 선고 2011다1323 판결).
2) 관리인의 법적 성격에 관하여는, 관리단의 대표기관이며 구분소유자가 아닌 자까지 관리인으로 선임될 수 있도록 규정되어 있습니다(집합건물법 제24조 제2항). 다만 이에 관하여 제3자가 대표기관으로서 불법행위를 한 경우 민법 제35조 제1항에 의하여 관리단의 무과실책임이 인정되는 반면, 제3자가 도급계약에 의한 위탁관리에 있어 불법행위를 한 경우 관리단은 불법행위책임이 인정되지 않고 가사 관리단의 사용자성이 인정되더라도 민법 제756조에 의하여 과실책임이 인정된다는 점에서, 위 규정이 구분소유자에게 지나치게 가혹하여 재검토를 요한다는 입법론이 제기되고 있습니다.
3) 관리인의 권한과 의무는, 공용부분의 보존행위(제1호), 공용부분의 관리 및 변경에 관한 관리단집회 결의를 집행하는 행위(제1호의2), 공용부분의 관리비용 등 관리단의 사무 집행을 위한 비용과 분담금을 각 구분소유자에게 청구ㆍ수령하는 행위 및 그 금원을 관리하는 행위(제2호), 관리단의 사업 시행과 관련하여 관리단을 대표하여 하는 재판상 또는 재판 외의 행위(제3호), 소음ㆍ진동ㆍ악취 등을 유발하여 공동생활의 평온을 해치는 행위의 중지 요청 또는 분쟁 조정절차 권고 등 필요한 조치를 하는 행위(제3호의2), 기타 규약에 정하여진 행위(제4호)가 있습니다(집합건물법 제25조 제1항). 한편 관리인의 대표권은 제한할 수 있지만 선의의 제3자에게 대항할 수 없습니다(제25조 제2항).
3. 관리위원회
관리단에는 규약으로 정하는 바에 따라 관리위원회를 둘 수 있고(집합건물법 제26조의3 제1항), 관리위원회는 이 법 또는 규약으로 정한 관리인의 사무 집행을 감독하며(집합건물법 제26조의3 제2항), 관리인은 규약으로 정하지 않은 이상 제25조 제1항 각 호의 행위를 하기 위하여 관리위원회의 결의를 거쳐야 합니다(집합건물법 제26조의3 제3항).
https://brunch.co.kr/@jdglaw1/339
집합건물법에 대해 더 궁금하신 점이 있으시거나 관련 소송을 진행하고자 하신다면 정동근 변호사에게 문의해 주시기 바랍니다.
법무법인 조율 정동근 변호사
부동산 전문변호사 (대한변호사협회)
(06606)서울시 서초구 서초대로 301, 19층(서초동, 동익성봉빌딩)
직통전화 : 02-533-5558, 팩스 : 02-597-9810
E-Mail : jdglaw1@hanmail.net
