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by 정동근 변호사 Jul 13. 2022

집합건물과 공동주택관리법의 관리주체 비교

집합건물법은 집합건물의 소유·관리에 관한 사항을 구체화한 것으로서 사적 자치를 기반으로 관리단이나 관리인을 중심으로 집합건물의 관리를 하도록 하고 있어 사법적 성격이 강한 반면, 공동주택관리법은 공동주택의 효율적인 관리를 통한 국민의 주거수준 향상을 목적으로 입주자대표회의를 통하여 자치관리 또는 위탁관리를 하도록 하여 공법적 성격이 강합니다.

집합건물법은 사적 자치에 의한 관리를 기반으로 하여 관리단이 현실적으로 활발히 활동하지 않는 반면, 공동주택관리법은 일정한 규모 이상의 공동주택에 관하여 의무적 관리를 규정함으로써 입주자대표회의에 의한 관리가 활발히 이루어지고 있습니다.

실무상 일정한 규모 이상의 공동주택과 관련된 소송에서 집합건물법과 주택법에 의한 관리제도가 모두 적용되므로, 집합건물법상 관리단을 대신하여 공동주택관리법상 입주자대표회의가 소송을 진행함에 있어 두 관리주체의 법적 성격과 관련하여 당사자적격이 문제되고 있습니다.

1. 공동주택관리법상 관리주체

가. 입주자대표회의는 공동주택의 입주자 등을 대표하여 공동주택 관리업무에 관한 주요한 사항을 결정하기 위하여 선출한 동별대표자로 구성된 최고의사결정기관입니다(공동주택관리법 제2조 제1항 제8호). 입주자대표회의는 공동주택관리법상 의무관리대상이 되는 일정한 규모 이상의 공동주택 관리업무에 관한 의사를 결정하는 필수상설기관이지만, 일정한 규모 미만의 공동주택 관리업무에 관하여는 임의적 상설기관입니다(공동주택관리법 제2조 제1항 제2호). 이하에서는 필수상설기관으로서 입주자대표회의에 관하여 논하겠습니다.

나. 공동주택을 건설한 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 그 공동주택을 관리하여야 하며, 입주예정자의 과반수가 입주하였을 때 입주자 등에게 통지하고 해당 공동주택을 관리[자치관리 또는 주택관리업자에게 위탁관리]하도록 요구하여야 합니다(공동주택관리법 제11조 제1항).

입주자 등이 제1항에 따른 요구를 받았을 때에는 요구를 받은 날부터 3개월 내에 입주자를 구성원으로 하는 입주자대표회의를 구성하여야 합니다(공동주택관리법 제11조 제2항).

다. 공동주택의 입주자 등이 공동주택을 자치관리 하도록 정할 때 입주자대표회의는 제11조 제1항에 따른 요구가 있은 날로부터 6개월 내에 공동주택의 관리사무소장을 자치관리기구의 대표자로 선임하고 기술인력 및 장비를 갖춘 자치관리기구를 구성하여야 합니다(공동주택관리법 제6조 제1항).

공동주택의 입주자 등이 공동주택을 위탁관리 하도록 정할 때 입주자대표회의는 주택관리업자를 선정하여야 합니다(공동주택관리법 제7조 제1항).

사업주체는 입주자대표회의로부터 제11조 제3항에 따른 통지가 없거나 입주자대표회의가 제6조 제1항에 따른 자치관리기구를 구성하지 아니하는 경우에는 주택관리업자를 선정하여야 합니다(공동주택관리법 제12조).

사업주체 또는 공동주택의 관리인은 입주자대표회의의 회장으로부터 제11조 제3항에 의하여 주택관리업자의 선정을 통지받은 경우(제1호), 제6조 제1항에 의하여 자치관리기구가 구성된 경우(제2호), 제12조에 의하여 주택관리업자가 선정된 경우(제3호)에는 당해 관리주체에게 공동주택의 관리업무를 인계하여야 합니다(공동주택관리법 제13조 제1항).

라. 입주자대표회의의 법적 성격에 관하여는, 다수설은 현행법이 일정한 공동주택에 있어 관리조직으로서 입주자단체를 규정하지 아니하고 입주자대표회의에는 그 자체의 의사결정기관·대표기관과 집행기관·감사가 있으므로 입주자대표회의를 독립적인 단체로 보아 비법인사단이라고 보고 있으며, 판례 또한 동별대표자로 구성되는 인적 결합체로 사단으로서의 실체를 지니고 있지만 법인격을 취득하기 위한 절차적 요건을 갖추지 아니하여 비법인사단으로 보고 있습니다(대법원 2007. 6. 15. 선고 2007나6307 판결). 생각건대 관리단과 마찬가지로 소송상 당사자능력을 부여하여 소송 진행의 편의를 도모한다는 점에서 판례가 타당합니다.

2. 집합건물의 관리단과 공동주택의 입주자대표회의의 관계

가. 집합건물의 관리단과 공동주택의 입주자대표회의를 동일한 단체라고 보는 견해에 의하면, 공동주택관리법이 적용되는 공동주택의 경우 관리단은 구분소유 관계의 성립으로써 설립되지만 공동주택에 관한 관리권은 입주자대표회의가 갖게 되므로 공동주택의 관리단은 사실상 존재할 여지가 없습니다. 하급심 판례는 집합건물법상 관리단과 공동주택관리법상 입주자대표회의가 별도로 구성되지 않는 특별한 사정이 있을 때 두 단체는 표현상 차이에 불과할 뿐 동일하다고 판시한 바 있습니다(서울행정법원 2007. 3. 16. 선고 2006구합39806 판결).

나. 집합건물의 관리단과 공동주택의 입주자대표회의를 상이한 단체라고 보는 견해에 의하면, ① 관리단은 법률규정에 의하여 구분소유 관계가 성립되면 당연히 설립되지만 입주자대표회의는 일정한 절차를 거쳐야만 구성된다는 성립상 차이가 있는 점, ② 관리단은 구분소유자 전원을 구성으로 하는 단체로서 총회의 성격을 갖는 최고의결기구이지만 입주자대표회의는 구분소유자의 대표인 동별대표자로 구성되는 대의기관이라는 점, ③ 공용부분의 변경과 관련하여 관리단은 구분소유자의 3/4 이상 및 의결권의 3/4 이상의 결의로 결정하지만 입주자대표회의는 의결하지 않는 점, ④ 관리단은 제3자의 불법점유에 대하여 방해배제 및 손해배상청구를 할 수 있지만 입주자대표회의는 관리권만 가질 뿐 방해배제청구를 할 수 없는 점 등을 근거로 합니다. 판례 또한 공동주택관리법에서 관리단을 입주자대표회의와 구분하여 규정하는 것은 두 단체를 동일한 단체로 보지 않기 때문이므로 동일한 기관이 아니라고 봅니다(수원지법 2014. 12. 19. 선고 2013나44529 판결).

3. 관리단 및 입주자대표회의의 권한 범위 및 한계

가. 입주자대표회의(원고)가 공용부분 변경과 관련하여 입주민 4/5 이상 서면동의를 받아 공사를 진행한 후 피고에게 공사비를 청구한 사건에서, 원심은 “집합건물에 관하여 구분소유 관계가 성립하면 동시에 집합건물법 제23조 제1항에 따라 당연하게 구분소유자의 전원으로 건물 및 그 대지와 부속시설의 관리에 관한 사항의 시행을 목적으로 하는 단체인 관리단이 구성되고 관리단집회의 결의에서 관리인이 선임되면 관리인이 사업집행에 관련하여 관리단을 대표하여 그와 같은 재판상 또는 재판 외 행위를 할 수 있는데(대법원 2003. 6. 24. 선고 2003다17774 판결), 아파트 입주자대표회의는 아파트 동별 세대수에 비례하여 선출된 대표자로 구성된 공법상 단체로서 공동주택의 관리에 관한 사항을 결정하여 시행하는 등 관리권한만 가질 뿐, 구분소유자 전원으로 당연설립되는 사법상의 단체인 관리단과 구별되므로, 입주자대표회의와 관리단은 각각 별개로 구성되어 존립한다”고 설시하면서, “집합건물의 공용부분의 관리가 아닌 공용부분의 변경에 관한 사항은 공용부분을 공유하고 있는 구분소유자, 즉 집합건물의 관리단만 그 결의로써 결정할 수 있고, 이를 입주자대표회의가 결정할 수는 없다”고 판시하였습니다(수원지법 2014. 12. 19. 선고 2013나44529 판결).

나. 대법원은 집합건물법 제15조 제1항 또는 제41조 제1항에 따른 구분소유자들의 특별결의가 있는 경우에 집합건물의 일종인 일정 규모 이상 공동주택의 입주자대표회의가 공용부분 변경에 관한 업무를 처리할 권한 및 구분소유자들에게 그 업무처리로 인한 비용을 청구할 권한을 가지는지 여부(즉, 집합건물법에서 요구한 결의 또는 합의의 정족수를 충족하면 관리단의 업무를 입주자대표회의에서 아무런 의사표시가 없거나 기타 안건조차 특정되지 않음에도 자동으로 포괄위임을 받을 수 있는지 여부)에 관하여,

“집합건물의 공용부분 변경에 관한 업무는 구분소유자 전원으로 법률상 당연하게 성립하는 관리단에 귀속되고, 그 변경에 관한 사항은 관리단집회에서의 구분소유자 및 의결권의 각 3/4 이상의 결의(집합건물법 제15조 제1항) 또는 구분소유자 및 의결권의 각 4/5 이상의 서면이나 전자적 방법 등에 의한 합의(집합건물법 제41조 제1항)로써 결정하는 것이므로, 집합건물의 관리단은 위 방법에 의한 결정으로 구분소유자들의 비용 부담 하에서 공용부분 변경에 관한 업무를 직접 수행할 수 있음은 물론, 타인에게 위임하여 처리할 수 있고, 집합건물이 일정 규모 이상의 공동주택에 해당하여 입주자대표회의가 구성되어 있는 경우라면 입주자대표회의에 위임하여 처리할 수도 있다”고 설시하면서,

“집합건물의 구분소유자 및 의결권의 각 4/5 이상이 난방방식의 변경과 같이 공용부분 변경에 해당하는 공사에 동의한다는 내용의 서면동의서를 입주자대표회의 앞으로 제출하면서 입주자대표회의가 그 업무를 처리한 경우에는 특별한 사정이 없는 한 집합건물의 관리단이 집합건물법 제41조 제1항에서 정한 구분소유자들의 서면동의로써 입주자대표회의에 그 공용부분 변경에 관한 업무를 포괄적으로 위임한 것으로 보아야 한다”고 판시하였습니다(대법원 2017. 3. 16. 선고 2015다3570 판결).

다. 집합건물법은 구분소유자들에 관한 집합건물의 재산권 등을 규율하는 법이며 공동주택관리법은 주거생활의 70%를 차지하는 아파트를 투명하고 안전하며 효율적으로 관리하여 국민의 주거수준 향상에 이바지함을 목적으로 하는 법으로서, 두 법은 적용범위가 상이하며 구분소유자의 재산권에 관하여는 집합건물법이 제2조의2에 따라 우선 적용되므로, 공용부분 관리 및 변경에 관하여 집합건물법이 우선하여 적용될 것입니다.

대법원 및 기타 하급심 판례는 원심과 동일하게 입주자대표회의는 구분소유자의 권리, 즉 관리단의 권한을 행사할 수 없다고 판시하였으며, 대법원은 안건 또는 수임인이 특정되지 아니한 포괄적 위임은 무효라고 판시하여 왔습니다. 그럼에도 불구하고 위 대법원 판결은 다음과 같은 이유에서 구체적 타당성을 모색한 판례라고 평석됩니다.

① 실체적으로 관리단은 구분소유 관계만 성립되면 당연성립되는 관념상 단체(대법원 2005. 11. 10. 선고 2003다45496 판결)이므로, 관리단집회에서 절차상 요건만 충족되면 자동으로 위임되더라도 크게 문제되지 아니합니다.

② 절차적으로 공용부분의 변경에 관하여 서면동의의 형태로 4/5 이상의 동의를 받아야 하는데, 4/5 동의 요건은 관리단집회의 절차와 무관하게 4/5 이상의 동의만 받으면 충분하고 실제로도 구분소유자로부터 동의를 받았습니다.

③ 결국 구체적 타당성의 측면에서 아파트 입주민 대다수가 공용부분의 비용에 관하여 부담하였지만 피고만 비용을 부담하지 않은 상황에서, 원심과 같이 공용부분의 비용을 청구할 수 없다고 하면 입주자대표회의가 부당이득반환청구를 당할 수 있는 등 법적 혼란이 예상되므로, 대법원은 위 법리를 사용한 것입니다(결국 입주자대표회의가 관리단이 거쳐야 할 집합건물법상 절차를 모두 거쳐 하자가 치유되는 등 예외적 상황에만 적용된다고 할 것입니다, 또한 집합건물법 제15조 제1항은 3/4 이상의 결의에서 2/3 이상의 결의로 완화되었습니다).

4. 집합건물법의 최근 개정 사항

가. 관리단집회의 의결정족수 완화

1) 공용부분의 변경은 기존 공용부분의 외관과 구조를 변경하거나 그 기능과 용도를 변경함으로써 공용부분의 형상 또는 효용을 실질적으로 변경시키는 것입니다. 노후화된 건물의 리모델링 공사를 하는 데 필요한 관리단집회의 의결정족수를 완화함으로써 구분소유자의 삶의 질 향상을 도모하였습니다.

2) 공용부분의 변경에 관한 사항은 관리단집회에서 구분소유자의 2/3 이상 및 의결권의 2/3 이상의 결의로써 결정하도록 개정되었는데(집합건물법 제15조 제1항), 다만 집회를 개최하지 아니하고 서면 또는 전자적 방법에 의한 결의로 갈음하는 경우에는 구분소유자 및 의결권의 각 4/5 이상의 합의가 있어야 합니다(집합건물법 제41조 제1항).

3) 한편 건물의 수직증축 등과 같은 권리변동 있는 공용부분의 변경에 대하여 별도의 규정이 없어 판례에 따라 구분소유자 전원의 동의를 받도록 하였지만(대법원 2014. 9. 4. 선고 2013두25955 판결), 건물의 노후화 억제 또는 기능 향상 등을 위한 것으로 구분소유권 및 대지사용권의 범위나 내용에 변동을 일으키는 공용부분의 변경에 관한 사항은 관리단집회에서 구분소유자의 4/5 이상 및 의결권의 4/5 이상의 결의로써 결정하도록 신설되었습니다(집합건물법 제15조의2 제1항)

나. 집합건물의 관리 공백 방지

1) 분양자의 최초 관리단집회 통지의무 신설

가. 신축건물의 경우 적합한 관리인을 선임하거나 규약을 설정하기 위한 최초의 관리단집회를 소집하는 것이 어렵고 자격 없는 자가 건물을 관리하면서 터무니 없는 관리비를 부과하는 등 문제가 발생하며, 분양자가 구분소유자의 의견을 반영하지 않고 임의적으로 관리방법을 정하여 관리하는 문제가 발생하였습니다.

나. 이에 따라 분양자는 예정된 매수인의 1/2 이상이 이전등기를 할 때에는 구분소유자에게 집합건물의 규약 설정 및 관리인 선임을 위한 최초 관리단집회의 개최를 의무적으로 통지하도록 하였으며(집합건물법 제9조의3 제3항), 위 통지를 받은 날로부터 3개월 이내에 관리단집회를 소집하지 아니하는 경우 분양자가 관리단집회를 소집하도록 하였습니다(집합건물법 제9조의3 제4항).

2) 임시관리인 선임 청구 제도 신설

가. 집합건물의 관리실태에 의하면 관리업무가 있음에도 관리인이 사퇴하거나 관리인의 임기가 종료되어 관리업무를 담당할 자가 없는 경우 자격이 없는 자가 관리인으로 지명되어 구분소유자의 권리를 해하는 일이 많았습니다.

나. 관리인이 없거나 정당한 관리인이 선임되지 못하는 등으로 집합건물 관리의 공백이 발생하는 것을 방지하고 무자격 관리인에 의한 관리를 막기 위하여 소유자, 세입자뿐만 아니라 분양자 등 이해관계인이 임시관리인 선임을 청구할 수 있도록 하였습니다(집합건물법 제24조의2).

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[집합건물법변호사] 집합건물의 관리주체

관리단, 관리인, 관리위원회 | 1. 관리단 1) 건물에 대하여 구분소유 관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으

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집합건물법과 공동주택관리법에 대해 더 궁금하신 점이 있으시거나 관련 소송을 진행하고자 하신다면 정동근 변호사에게 문의해 주시기 바랍니다.