[집합건물법변호사] 상가 구분점포 구분소유권의 성립요건
1. 상가 구분점포 구분소유권 성립요건의 완화
가. 관련 조항의 해석
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률
제1조의2(상가건물의 구분소유) ① 1동의 건물이 다음 각 호에 해당하는 방식으로 여러 개의 건물부분으로 이용상 구분된 경우에 그 건물부분(이하 “구분점포”라 한다)은 이 법에서 정하는 바에 따라 각각 소유권의 목적으로 할 수 있다. <개정 2020. 2. 4.>
1. 구분점포의 용도가 「건축법」 제2조제2항제7호의 판매시설 및 같은 항 제8호의 운수시설일 것
2. 삭제 <2020. 2. 4.>
3. 경계를 명확하게 알아볼 수 있는 표지를 바닥에 견고하게 설치할 것
4. 구분점포별로 부여된 건물번호표지를 견고하게 붙일 것
② 제1항에 따른 경계표지 및 건물번호표지에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
[전문개정 2010. 3. 31.]
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 시행령
제2조(경계표지) ① 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 “법”이라 한다) 제1조의2제1항제3호에 따른 경계표지는 바닥에 너비 3센티미터 이상의 동판, 스테인리스강판, 석재 또는 그 밖에 쉽게 부식ㆍ손상 또는 마모되지 아니하는 재료로서 구분점포의 바닥재료와는 다른 재료로 설치하여야 한다.
② 경계표지 재료의 색은 건물바닥의 색과 명확히 구분되어야 한다.
제3조(건물번호표지) ① 법 제1조의2제1항제4호에 따른 건물번호표지는 구분점포 내 바닥의 잘 보이는 곳에 설치하여야 한다.
② 건물번호표지 글자의 가로규격은 5센티미터 이상, 세로규격은 10센티미터 이상이 되어야 한다.
③ 구분점포의 위치가 표시된 현황도를 건물 각 층 입구의 잘 보이는 곳에 견고하게 설치하여야 한다.
④ 건물번호표지의 재료와 색에 관하여는 제2조를 준용한다.
이용상의 독립성이 있고 일정한 요건을 추가로 갖춘 점포라면 구조상 독립성이 예전과 같은 정도가 아니더라도 구분소유권의 대상이 되어 단독소유 형태의 소유권등기가 가능합니다.
나. 요건
1) 구분소유권의 목적물이 되는 구분점포는 ① 용도제한과 ② 면적제한이라는 2가지 소극적 요건과 ③ 경계표지 및 ④ 건물번호표지라는 2가지 적극적 요건이라는 4가지 요건을 모두 갖추어야 합니다.
2) 소극적 요건
가) 용도제한
용도는 건축법 제2조 제2항 제7호의 판매시설과 제8호의 운수시설(집배송시설은 제외)로 한정하고 있습니다. 여기서 판매시설은 도·소매시장과 상점을, 운수시설은 여객자동차터미널, 철도시설, 공항시설, 항만시설을 말합니다(건축법시행령 제3조의4, 별표1).
나) 면적제한
면적은 구분점포를 포함한 판매시설 및 운수시설의 용도에 해당하는 바닥면적의 합계가 1천 제곱미터 이상이 되어야 하는데, 이때 바닥면적은 건축물의 각층 또는 그 일부로서 벽·기둥 기타 이와 유사한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적을 의미합니다( 건축법 제84조, 건축법 시행령 제119조 제1항 제3호).
3) 적극적 요건
다) 경계표지
구조상 독립성이 완비되지 않더라도 거래 안전을 보장하기 위하여 소유권의 범위를 명확하게 식별할 수 있도록 바닥에 경계표지와 건물번호표지를 설치하여야 합니다. 경계표지는 바닥에 너비 3센티미터 이상의 동판, 스테인레스강판, 석재 그 밖에 쉽게 부식·손상 또는 마모되지 아니하는 재료로서 구분점포의 바닥재료와는 다른 재료로 설치하여야 합니다. 또한 경계표지 재료의 색은 건물바닥의 색과 명확히 구분되어야 합니다(집합건물법 시행령 제2조).
라) 건물번호표지
건물번호표지를 구분점포내 바닥의 잘 보이는 곳에 설치하여야 합니다. 건물번호표지 글자의 가로규격은 5센티미터 이상, 세로규격은 10센티미터 이상이 되어야 합니다. 구분점포의 위치가 표시된 현황도를 건물 각층 입구의 잘 보이는 곳에 견고하게 설치하여야 합니다. 건물번호표지의 재료와 색에 관하여는 경계표지의 규정을 각각 준용하도록 하고 있습니다(집합건물법 시행령 제3조).
2. 기존에 구분점포의 요건을 갖추었으나 후에 상실한 경우, 상가 구분점포에 대한 담보물권성 존재 여부
가. 합병과 합체
물리적 변경 없이 소유자의 의사에 의하여 구조상, 이용상 독립성을 상실하고 하나의 건물로 되는 경우를 합병, 물리적 변경을 수반하고 소유자의 의사와 무관하면 합체를 의미합니다.
상이한 저당권이 있는 건물에 대하여 합병을 허용할 경우, 일몰일권주의에 반하는 등기를 인정하는 것이 되므로, 상이한 저당권이 있는 경우 합병 등기는 무효이며, 이에 기반한 경매도 무효가 됩니다. 반면, 합체의 경우 명문 규정이 없으므로 합병 규정이 유추 적용되는지 문제입니다.
나. 판례의 태도
1) 대법원 2008. 9. 11. 자 선고 2008마696 결정
가) 문제된 상황
각 소유권보존등기 당시에 건물 내의 모든 점포들 사이에는 각 점포를 구분할 수 있는 벽체 등이 설치되지 아니한 채 다만 도면상으로만 각 점포가 구분될 수 있을 뿐이었고, 다만 이 사건 건물의 지하1층 내의 점포들 사이에는 각 점포 호수를 구별할 수 있도록 바닥의 타일색깔을 달리하는 방법으로 구획선만 그어져 있었던 사실, 그 후 이 사건 건물의 지하1층 내의 점포들은 바닥으로부터 1m 30~40cm 정도 높이로 설치된 칸막이 또는‘파티션’이라 불리는 분리와 이동이 용이한 경량칸막이 등으로 구분되어 있었고 일부 점포는 주방기구나 식탁 등으로 이웃 점포와 경계를 삼기도 하였습니다.
그러나 상가가 활성화되지 않자 상가활성화를 위하여 위 파티션 등을 철거하였고, 그 후 점포들이 포함되어 있는 이 사건 건물의 각 층을 층별로 일체로서(다만 1층의 경우 일부씩 구획하여) 하나의 용도로 사용하려는 시도에 의하여 각 층을 동일한 용도로 임대, 사용하기도 하였으며, 경매 신청 무렵에는 각 층 모두 인접 호수와 벽체구분 없이 도면상의 각 점포의 구분과는 상관없이 일체로 또는 구획하여 사용 중이었습니다.
나) 법원의 판단
점포들은 구분소유권의 객체가 될 수 있는 구조상 및 이용상의 독립성을 갖추지 못하여 이 사건 건물의 일부에 불과할 뿐 구분소유권의 객체가 될 수 없다고 봄이 상당하고, 따라서 비록 점포들에 관하여 건축물관리대장상 독립한 별개의 구분건물로 등재되고 등기부상에도 구분소유권의 목적으로 등기되어 있다고 하더라도 그러한 등기는 그 자체로 무효이고 그러한 등기에 기한 이 사건 근저당권설정등기 역시 무효라고 할 것이므로, 이러한 무효인 근저당권에 기한 경매개시결정은 위법하다.
그리고 설사 이 사건 점포들에 대하여 구분소유등기를 마친 등기명의자들 사이에서 이 사건 건물을 그 구분소유등기에 맞추어 구분소유의 형태로 사용·수익하기로 하는 특약의 존재가 인정된다고 하더라도, 그러한 사정만으로 이 사건 점포들에 대한 구분소유등기나 그에 기한 이 사건 근저당권이 유효하게 된다고 볼 수는 없으므로, 위와 같은 경우에도 여전히 이 사건 근저당권은 무효이고 이러한 무효인 근저당권에 기한 경매개시결정은 위법하며, 그러한 결과가 지나치게 형평에 어긋난다고 볼 수 없다.
또한 채무자가 그 소유의 이 사건 점포들에 관하여 근저당권을 설정하여 이를 담보로 제공하였는데 그 근저당권설정등기가 무효로 되어 결과적으로 담보권 실행에 장애를 가져오게 된 경우, 그에 관하여 채무자가 귀책사유의 존부에 따라 손해배상책임을 부담하는지 여부는 별론으로 하고, 채무자가 그 근저당권이 무효임을 이유로 이러한 무효인 근저당권에 기한 경매개시결정이 위법하다고 주장하는 것이 신의칙상 용인될 수 없다고 볼 수는 없다.
2) 대법원 2010. 1. 14. 자 2009마1449 결정
가) 문제된 상황
구조상 독립성을 갖춘 구분건물에 대하여 구분등기가 이루어진 다음 1동의 건물 중 일부의 구분건물 사이에 구조상의 구분이 소멸되었는데, 말소등기 등이 이루어지지 않았고, 종전 전유부분에 대한 저당권에 기초하여 임의경매개시결정이 이루어졌습니다.
나) 대법원의 태도
구분소유권의 객체로서 적합한 물리적 요건을 갖추지 못한 건물의 일부는 그에 관한 구분소유권이 성립할 수 없는 것이어서, 건축물관리대장상 독립한 별개의 구분건물로 등재되고 등기부상에도 구분소유권의 목적으로 등기되어 있어 이러한 등기에 기초하여 경매절차가 진행되어 매각허가를 받고 매수대금을 납부하였다 하더라도, 그 등기는 그 자체로 무효이므로 매수인은 소유권을 취득할 수 없다고 판시하였습니다.
3) 대법원 2013. 9. 13. 선고 2011다13128 판결
가) 문제된 상황
상가는 개점 당시 수분양자들의 구분소유권에 맞춰 바닥 경계표지, 칸막이 또는 벽체, 건물번호 표지 등이 설치되어 있었습니다. 그런데 그 후 4, 5층의 칸막이, 천장, 바닥, 화장실 등 내부시설이 모두 철거된 후 사우나가 설치되었습니다.
나) 대법원의 판단
상가 4, 5층 구분건물들은 그 철거가 사회통념상 복원을 전제로 하여 일시적으로 이루어진 것이라거나 그 복원이 용이하다고 보기도 어렵다고 하여 구분건물로서 구조상 독립성을 상실하였다고 판단하였습니다.
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