[집합건물법변호사] 집합건물 공용부분의 성립
1. 공용부분의 개요
공용부분은 ① 전유부분 이외의 건물부분, ② 전유부분에 속하지 않는 건물의 부속물, ③합의공용부분, ③약정공용부분(집합건물법 제3조 2항과 3항의 공용부분)이 있습니다. 이들은 구분소유의 성립과 동시에 그 성질, 즉 그 구조 또는 법률의 규정에 의하여 당연히 공용부분으로 되는 것과 규약에 의하여 발생하는 것(집합건물법 제3조 2항과 3항)으로 구분됩니다.
2. 구조상의 공용부분과 건물의 부속물(법정공용부분)
1) 구조상 공용부분
옥상과 옥탑, 건물의 안전이나 외관을 유지하기 위하여 필요한 지주, 지붕, 기둥, 내력벽이나 외벽, 기초공작물 등은 건물의 기본적 구성부분으로서 공용부분에 속합니다. 그리고 건물의 부분 중 수 개의 전유부분으로 통하는 계단, 복도 이외에 출입구, 로비, 엘리베이터, 옥상 등은 구조상 구분소유자 전원 또는 일부의 공용에 제공되는 것으로서 구분소유권의 목적이 될 수 없으며, 이들은 집합건물법 제2조 4호에서 규정하고 있는 전유부분 외의 건물부분에 해당합니다. 그 해당 여부는 그것이 실제 어떻게 사용되고 있는가에 의하여 결정되는 것이 아니라 그 형상, 위치, 배관이나 배선의 상황 등 객관적 상황으로 보아 그 구조상 구분소유자의 공용에 제공될 것으로 설계되어진 건물부분이라고 보아지는가의 여부에 의하여야 합니다.
2) 건물의 부속물
전기, 가스, 수도, 냉난방, 소방, 엘리베이터를 위한 전기장치들 등 제반설비가 이에 해당합니다. 예를 들어 분양아파트의 부속물인 수도의 배관에 관하여 보면 주된 배관은 공용부분에 해당하고, 이로부터 갈라져 나와 각 호실로 통하는 배관 부분은 전유부분인 각 호실의 부속물이므로 공용부분의 성질을 갖지 아니합니다. 또한 이 부속물은 건물의 내부에 있을 것을 필요로 하지 아니하므로 건물 외부에 설치된 저수조 그 밖의 급배수시설이나 쓰레기 소각로 등도 이에 해당합니다.
3. 규약공용부분 (약정공용부분)
1) 공정증서에 의해 설정된 관리규약에 의한 공용부분(집합건물법 제3조 제3항)
집합건물의 소유자가 1인인 경우에는 집합건물 관리단이 아직 구성되지 않았기 때문에 소유자가 공정증서에 의하여 건물부분을 공용부분으로 만들 수있도록 하는 취지이며, ① 규약상 공용부분을 정하는 규약(집합건물법 제3조 3항) 이외에, ② 규약상 대지를 정하는 규약(집합건물법 제4조 2항), ③ 전유부분과 분리 처분이 가능한 대지사용권에 관한 규약, 즉 분리처분가능규약(집합건물법 제20조 제5항), ④ 전유부분의 처분에 따르는 대지사용권의 비율에 관한 규약(집합건물법 제21조 제2항)이 있습니다.
이처럼 공정증서로 규약에 상당하는 것을 정할 수 있는 사항으로는 이들 4가지 사항에 대하여 공정증서에 의한 규약의 설정제도를 둔 것은 구분건물의 신축 등에 의해 원시적으로 그 전유부분의 전부를 소유하는 자가 전유부분을 다른 사람에게 양도하기 전에 이들 사항을 확정할 수 있도록 하기 위한 것입니다. 이를 위하여 규약의 내용이 명확해야 하고, 전유부분의 양수인이 이를 양수받음에 있어 규약의 존재 및 내용을 알 수 있는 상태에 두지 않으면 부작용이 생길 염려가 있기에 공정증서에 의할 것을 요건으로 한 것입니다.
2) 부속건물
부속건물은 건물의 부속물과 달리 집합건물법 제3조 제2항 및 제3항에 의한 규약에 의하여 공용부분으로 삼은 때에 한하여 공용부분(규약상 공용부분)으로 됩니다. 여기에서 말하는 부속건물은 구분소유하고 있는 건물 중, 여러 개의 전유부분에 대하여 종물적인 관계에 있는 건물을 말합니다.
구분소유하고 있는 건물에 대하여 종물적인 관계에 있으면 부속건물은 다른 1동의 건물 일부라도 상관없습니다. 이와 함께 전유부분이었지만 규약에 의한 구분소유자 단체의 결의로 공용부분으로 설정하는 경우로서는 예를 들면 새로운 공동놀이방의 발생, 새로운 동아리방의 발생 등이 있습니다.
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