[집합건물법변호사] 집합건물의 관리방법으로서 보존행위
1. 민법상 공유자의 보존행위
가. 일반 공유의 개념
공유는 수인이 하나의 물건으로 공동으로 소유하지만 아무런 인적 결합관계가 없어 각자 독자적으로 지분에 따라 목적물을 지배할 수 있는 공동소유형태입니다(민법 제262조). 다만 공유자 상호 간 내부관계에서 원칙적 독립·자유는 다른 공유자의 이해관계에 영향을 미치지 않음을 전제로 하는 것이므로, 공유물을 처분·변경할 때 다른 공유자의 동의를 필요로 하고(민법 제264조), 공유물을 관리할 때 공유자 지분의 과반수로써 결정하며(민법 제265조 본문), 공유물을 보존할 때에만 각자 단독으로 할 수 있도록 규정하고 있습니다(민법 제264조 단서).
나. 일반 공유에서의 보존행위
1) 협의의 관리권은 물건 또는 재산권에 관하여 그 성질을 변하지 아니하는 범위 내에서 보존·이용·개량하는 권능이며, 광의의 관리권은 처분권 이외의 권능으로서 물건 또는 재산권에 관하여 종국적 권리변동을 수반하지 아니하는 범위 내에서 성질을 변경하는 권능입니다.
민법은 공유물에 관한 관리행위와 보존행위를 구분하여 규정하므로 공유물의 관리행위는 보존행위를 제외한 이용·개량행위를 의미한게 됩니다.
2) 공유물의 보존행위는 공유물의 멸실·훼손을 방지하면서 현상을 유지하기 위하여 하는 법률상·사실상 행위입니다. 보존행위를 단독으로 할 수 있도록 규정한 취지는 보존행위는 다른 공유자에게 해롭지 아니하고 오히려 이익이 되는 것이 보통이며 긴급을 요하는 경우가 많다는 것에 있습니다.
예컨대 공유자 전원이 공동으로만 물권적 청구권을 행사할 수 있다고 하면 고유필수적 공동소송이 되어 개인주의적 색채가 강한 공유의 성격상 당사자적격을 갖추기가 매우 어렵습니다.
3) 종래 대법원은 보존행위의 범위를 넓게 파악하여 공유물에 관한 방해배제 또는 반환청구 및 소유권이전등기의 말소청구는 보존행위에 해당한다고 판시하여 왔습니다. 공유물에 대한 제3자의 침해가 있는 경우 공유자의 권리구제를 쉽게 하도록 한 것입니다. 심지어 공유자 전부 사이의 특약이 없는 경우 공유자 지분의 과반수로써 다른 공유자의 보존행위를 제한하는 결정을 하더라도 보존행위의 효력에는 아무런 영향을 미칠 수 없다고 판시한 바 있습니다(대법원 1968. 9. 17. 선고 68다1142, 1143 판결).
반면 학설의 주류적 입장은 보존행위는 공유물을 처분하거나 현상을 변경하는 행위에 대응하는 현상유지적 기능을 하므로 공유물의 멸실·훼손 등 처분 및 변경적인 침해행위에 대한 현상유지적 대응은 보존행위에 해당하지만 공유자 상호 간 지분권의 침해에 불과한 행위에 대한 대응은 보존행위에 해당하지 아니한다거나, 어느 공유자의 보존행위가 다른 공유자의 이해와 충돌할 경우 이미 보존행위가 성립할 수 없다고 보았습니다.
4) 대법원은 공유자 중 1인이 단독 명의의 소유권이전등기를 마쳤으며 다른 공유자 중 일부가 보존행위로서 단독 명의인의 상속지분을 초과한 나머지에 대하여 원인무효를 이유로 한 보존등기의 말소를 청구한 사건에서, 또 다른 공유자가 단독 명의인의 주장을 인정하거나 자기의 공유지분을 단독 명의인의 상속인에게 증여하여 현상을 유지하겠다는 태도를 보인 것으로 해석되면 그 공유지분에 관하여 보존행위가 성립할 수 없다고 판시하였습니다(대법원 1995. 4. 7. 선고 93다54736 판결). 결국 보존권 행사의 결과가 다른 공유자의 이해와 충돌할 때 그 행사는 보존행위가 될 수 없다고 본 것입니다.
5) 최근 대법원 전원합의체 또한 종전 대법원의 입장을 변경하여, 공유물의 소수지분권자인 피고가 다른 공유자와 협의하지 아니하고 공유물의 전부 또는 일부를 독점적으로 점유하는 경우 다른 소수지분권자인 원고가 피고를 상대로 공유물의 인도를 청구할 수 없다고 판시하였습니다(대법원 2020. 5. 21. 선고 2018다287522 전원합의체 판결).
그 이유는 ① 위 청구는 공유물을 점유하는 피고의 이해와 충돌하여 보존행위를 다른 공유자에게도 이익이 되기 때문에 단독으로 할 수 있도록 한 취지와 맞지 않아 보존행위가 아닌 점, ② 피고는 적어도 자신의 지분 범위에서는 공유물 전부를 점유하여 사용·수익할 권한이 있으므로 피고의 점유는 지분비율을 초과하는 한도에서만 위법하다고 보아야 하고, 피고가 공유물을 독점적으로 점유하는 위법한 상태를 시정한다는 명목으로 원고의 인도청구를 허용하면 피고의 점유를 전면적으로 배제함으로써 피고가 적법하게 보유하는 ‘지분비율에 따른 사용·수익권’까지 근거 없이 박탈하는 부당한 결과가 된다는 점 등입니다.
2. 집합건물법상 구분소유자의 보존행위
가. 집합건물법상 공용부분에 관한 관리의 특칙
1) 공용부분의 관리에 관한 사항 중 보존행위는 각 공유자가 할 수 있습니다(집합건물법 제16조 제1항 단서). 규약으로써 달리 정할 수 있으므로(집합건물법 제16조 제3항), 구분소유자의 3/4 이상 및 의결권의 3/4 이상의 찬성을 얻어 구분소유자가 단독으로 보존행위를 할 수 없도록 정할 수 있습니다(집합건물법 제29조 제1항).
2) 한편 구분소유 관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단이 설립되고(집합건물법 제23조 제1항), 관리단의 업무인 관리에는 집합건물의 보존까지 포함되므로 집합건물의 공용부분에 대한 보존행위는 관리단의 업무에도 해당합니다(집합건물법 제25조 제1항 제1호).
나. 전유부분에 대한 보존행위
1) 전유부분을 멸실·훼손하거나 그 현상을 변경하는 행위에 대한 보존행위는 당해 전유부분의 구분소유자가 행사할 수 있습니다. 다만 구분소유자가 행사하는 권한은 공유자나 구분소유자가 공용부분에 대하여 단독으로 행사할 수 있는 보존행위와 대상이나 법적 성격이 달라 민법 제213조 및 제214조에 기한 물권적 청구권에 해당합니다.
2) 한편 구분소유자는 공용부분이 아닌 전유부분이라고 하더라도 주거용 건물의 내부 벽을 철거·파손하여 증축·개축하거나 기타 건물의 보존에 해로운 행위를 할 수 없습니다(집합건물법 제5조 제1항, 제2항). 이는 공용부분의 변경행위에 해당하여 관리단집회의 특별결의가 없으면 할 수 없으므로(집합건물법 제15조 제1항), 각 구분소유자는 공용부분 또는 대지의 공유지분권에 기하여 그 정지 등을 청구할 수 있습니다.
다. 공용부분에 대한 보존행위
1) 구분소유자 상호 간에는 원칙적으로 명도청구 등의 보존행위를 행사할 수 없고 관리단 또는 관리인의 관리권을 통하여만 행사할 수 있습니다. 공유자 사이의 공유물을 사용·수익할 구체적 방법을 정하는 것은 공유물의 관리에 관한 사항으로서 집합건물법은 공용부분의 관리에 관한 사항을 관리단과 관리인의 업무로 규정하고 있으며 공유자 사이에 이해가 충돌하는 경우에는 보존행위라고 볼 수 없기 때문입니다. 다만 공용부분에 대한 보존행위의 내용이 상대방 구분소유자의 정당한 이익을 침해하는 정도가 아니라면 구분소유자 상호 간에 있어서 단독으로 보존행위를 할 수 있습니다.
2) 한편 공용부분의 관리에 관한 사항이 관리단의 적법한 결의에 의하여 결정되면 구분소유자의 보존행위는 허용되지 아니합니다. 관리단 또는 관리인이 적법하게 공용부분에 관한 관리권을 근거로 공용부분의 인도 등을 요구하면 구분소유자는 공용부분에 관한 사용권을 근거로 인도 등을 거절할 수 없습니다.
3) 이때 관리단의 적법한 결의와 관련하여 민법상 과반수 지분권자의 일방적 관리방법의 결정을 수용하는 것과 달리 대법원은 집합건물의 관리주체이자, 전유부분의 전체 지분 중 92.15%를 소유한 구분소유자와 사이에서 공용부분을 사용하도록 합의하더라도, 그 구분소유자가 집합건물법에 따른 구분소유자들의 적법한 결의를 통하여 공용부분을 배타적으로 사용할 수 있게 하는 권한을 위임받았다거나 구분소유자들의 집회결의에 갈음할 수 있는 효력이 없다고 판시하였습니다(대법원 2010. 2. 25. 선고 2008다73809 판결).
3. 집합건물법상 임차인의 의사결정
가. 종전 집합건물법은 임차인의 관리에 대한 의결권을 부정하고 단지 점유자가 본인의 이해관계 있는 사항에 한하여 의결권 없이 진술할 수 있는 권리만을 부여하였습니다. 의결진술권은 구분소유권 없는 전유부분의 점유자적 지위만 가지는 임차인 등이라고 하더라도 건물의 관리 또는 사용에 관한 공동의 이익에 반하는 행위를 할 수 없는 등 구분소유자가 규약 또는 집회의 결의에 근거하여 갖는 의무와 동일한 의무를 가졌기 때문입니다.
나. 집합건물법이 개정되기 전까지 실무상 관리공백 문제는 집합건물의 관리단이 아니라 실제로 전유부분을 사용하고 있는 임차인까지 포함하는 사용자 관리단에 의하여 해결되어 왔습니다.
집합건물에서 이루어지는 보존행위는 보존행위가 가지는 긴급성 및 경미한 내용의 성질에 비추어 볼 때 구분소유자뿐만 아니라 구분소유자 아닌 실제적 사용자, 즉 점유자에게도 행위주체가 될 수 있도록 하는 것이 바람직하다는 지적이 이루어졌고, 임차인이 집합건물의 통상 관리에 참여하는 현실을 반영하여 아래와 같은 집합건물법 규정이 신설되었습니다.
구분소유자의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자는 관리단집회에 참석하여 그 구분소유자의 의결권을 행사할 수 있고 다만 구분소유자와 점유자가 달리 정하여 관리단에 통지한 경우에는 그러하지 아니하며 구분소유자의 권리ㆍ의무에 특별한 영향을 미치는 사항을 결정하기 위한 집회인 경우에는 점유자는 사전에 구분소유자에게 의결권 행사에 대한 동의를 받아야 한다고 규정하고 있습니다(집합건물법 제16조 제2항).
https://brunch.co.kr/@jdglaw1/337
집합건물법에 대해 더 궁금하신 점이 있으시거나 관련 소송을 진행하고자 하신다면 정동근 변호사에게 문의해 주시기 바랍니다.
법무법인 조율 정동근 변호사
부동산 전문변호사 (대한변호사협회)
(06606)서울시 서초구 서초대로 301, 19층(서초동, 동익성봉빌딩)
직통전화 : 02-533-5558, 팩스 : 02-597-9810
E-Mail : jdglaw1@hanmail.net
