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by 정동근 변호사 Jul 11. 2022

[집합건물법변호사] 집합건물과 구분소유

전유부분과 공용부분

1. 집합건물의 개념

구분소유권에 관하여 민법 제215조 제1항은 “수인이 한 채의 건물을 구분하여 각각 그 일부분을 소유하는 때에는 건물과 그 부속건물 중 공유하는 부분은 그 공유로 추정한다”라고 구분소유를 규정하고, 집합건물법 제1조는 “1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때에는 그 각 부분은 이 법에서 정하는 바에 따라 각각 소유권의 목적으로 할 수 있다”라고 집합건물을 규정하고 있으므로, 집합건물은 1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 독립한 건물로서 사용될 수 있는 건물입니다.

2. 전유부분과 공용부분의 구별

가. 전유부분은 구분소유권의 목적인 건물부분로서(집합건물법 제2조 제3호), 구분소유자는 건물의 보존에 해로운 행위나 그 밖에 건물의 관리 및 사용에 관하여 구분소유자 공동의 이익에 어긋나는 행위를 할 수 없고(집합건물법 제5조 제1항), 전유부분이 주거의 용도로 분양된 것인 경우에는 구분소유자는 정당한 사유 없이 그 부분을 주거 외의 용도로 사용하거나 그 내부 벽을 철거하거나 파손하여 증축ㆍ개축하는 행위를 할 수 없으므로(집합건물법 제5조 제2항), 전유부분을 관리의 대상으로 파악하고 있습니다.

나. 공용부분은 전유부분 외의 건물부분, 전유부분에 속하지 아니하는 건물의 부속물 및 제3조 제2항 및 제3항에 따라 공용부분으로 된 부속의 건물로서(집합건물법 제2조 제4호), 판례는 집합건물에 있어서 건물의 안전이나 외관을 유지하기 위하여 필요한 지주, 지붕, 외벽, 기초공작물 등은 구조상 구분소유자의 전원 또는 그 일부의 공용에 제공되는 부분으로서 구분소유권의 목적이 되지 않고 건물의 골격을 이루는 외벽이 구분소유권자의 전원 또는 일부의 공용에 제공되는지의 여부는 그것이 1동 건물 전체의 안전이나 외관을 유지하기 위하여 필요한 부분인지의 여부에 의하여 결정되어야 할 것이고 그 외벽의 바깥쪽면도 외벽과 일체를 이루는 공용부분이라고 할 것이라고 판시하면서(대법원 1993. 6. 8. 선고 92다32272 판결), 건물의 어느 부분이 구분소유자의 전원 또는 일부의 공용에 제공되는지 여부는 소유자들 간에 특단의 합의가 없는 한 그 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 의하여 결정되어야 할 것이라고 판시하고 있습니다(대법원 1995. 2. 28. 선고 94다9269 판결). 한편 공용부분은 전유부분에 속하지 아니한 건물부분 외에도 규약에 의하여 공용부분으로 정할 수 있습니다(집합건물법 제3조).

다. 종합하면 전유부분의 요건은 다음과 같습니다.

① 구조상 독립성은 구분소유권에 있어서도 소유권의 대상은 특정성 및 물적 지배가능성이 있어야 한다는 점에서 요구되는 개념입니다. 구조상 독립성은 격벽과 층(바닥과 천정)에 의하여 다른 부분과 차단 · 격리되어야 한다는 의미이고 그 차단·격리의 필요성은 건물의 용도·종류·부분의 특수성에 따라 개별적으로 결정되는바 집합건물법은 상가건물에 있어 구조상 독립성 없이 구분소유를 인정하고 있습니다(집합건물법 제1조의2).

② 이용상 독립성은 개별적인 이용에 적합한 부분이 아니면 소유권의 대상으로 삼더라도 무의미하고 법률관계만 혼란스럽게 한다는 점에서 출발한 개념으로서, 외부로 통하는 독립적 출입구가 있는지 여부가 중요한 지표가 되고 있습니다.

③ 한편 구분소유자의 공동이용이 전제된 부분은 원칙적으로 공용부분에 해당합니다. 수개의 전유부분으로 통하는 복도, 계단, 그 밖에 구조상 구분소유자 전원 또는 일부의 공용(共用)에 제공되는 건물부분은 구분소유권의 목적으로 할 수 없습니다(집합건물법 제3조 제1항). 이는 전유부분은 구조상·이용상 독립성이 필요하다는 점을 밝힌 조문이라고 할 것입니다.

④ 전유부분이 되기 위하여 구분소유자 전원 또는 일부를 위한 공용설비가 존재하지 아니하여야 하는데, 일본 최고재판소는 구조상 독립성을 지닌 주차장(차고) 또는 창고의 일부에 다른 구분소유자들의 공용에 제공되는 설비가 설치되어 있는 경우에도 ⓐ 공용설비가 건물부분의 작은 부분을 점유하고, ⓑ 그 나머지 부분을 독립한 건물과 실질적으로 다를 바 없이 배타적으로 사용할 수 있으며, ⓒ 배타적 사용과 다른 구분소유자들의 공용설비의 이용·관리 간에 서로 영향을 받지 아니하면, 전유부분에 해당한다고 보아, 공용설비의 공동성과 건물부분의 배타적 이용성 사이의 비교형량을 하고 있습니다.

라. 전유부분의 범위에 관하여, ① 경계 두께의 중앙까지만 전유부분이므로 경계는 공용부분이 아니라는 벽심설, ② 경계의 골격부분 외의 미장도색부분까지만 전유부분이므로 구체부분(골격부분)은 공용부분이라는 미장도색설, ③ 경계는 전부 공용부분이라는 내벽설이 대립합니다.

통설(미장도색설)에 의하면 벽지의 교체 등 내장공사는 자유롭게 할 수 있어 구분소유자 상호간 조정과 건물의 유지관리를 조화할 수 있으며, 서울특별시 공동주택 표준관리규약에서도 전유부분의 범위를 위와 같이 정하고 있습니다.

다만 ① 바닥면적의 계산에 관하여 집합건물법과 부동산등기법은 벽 기타 구획의 내측으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 계산하는 내벽설에 의한 면적으로 등기부면적을 정하며, ② 구분소유 건물의 분양이 건물완성 이전에 이루어져 벽 기타 구획의 내측선을 확정할 수 없을 때 실무상 벽심설에 따라 바닥면적을 계산하고 있습니다.

3. 구분소유의 성립시점

대법원은 구분소유는 건물 전체가 완성되고 원칙적으로 집합건축물대장에 구분건물로 등록된 시점, 예외적으로 등기부에 구분건물의 표시에 관한 등기가 마쳐진 시점에 비로소 성립한다고 보았으나(대법원 1999. 9. 17. 선고 99다1345 판결), 대법원 전원합의체는 1동의 건물에 대하여 구분소유가 성립하기 위해서 객관적·물리적인 측면에서 1동의 건물이 존재하고, 구분된 건물부분이 구조상·이용상 독립성을 갖추어야 할 뿐 아니라, 1동의 건물 중 물리적으로 구획된 건물부분을 각각 구분소유권의 객체로 하려는 구분행위가 있어야 하며, 여기서 구분행위는 건물의 물리적 형질에 변경을 가함 없이 법률관념상 건물의 특정 부분을 구분하여 별개의 소유권의 객체로 하려는 일종의 법률행위로서, 그 시기나 방식에 특별한 제한이 있는 것은 아니고 처분권자의 구분의사가 객관적으로 외부에 표시되면 인정되며, 구분건물이 물리적으로 완성되기 전에도 건축허가신청이나 분양계약 등을 통하여 장래 신축되는 건물을 구분건물로 하겠다는 구분의사가 객관적으로 표시되면 구분행위의 존재를 인정할 수 있고, 이후에 1동의 건물 및 그 구분행위에 상응하는 구분건물이 객관적 · 물리적으로 완성되면 아직 건물이 집합건축물대장에 등록되거나 구분건물로서 등기부에 등기되지 않았더라도 그 시점에서 구분소유가 성립한다고 판시하여(대법원 2013. 1. 17. 선고 2010다71578 전원합의체 판결) 그 견해를 변경하였습니다.