[집합건물법변호사] 집합건물의 신탁과 관리비
1. 구분소유권의 이전시, 체납관리비가 승계되는지 여부
1) 승계되는지 여부
대법원은 전유부분과 공용부분의 관리비를 나누어 판시하는 입장을 취하였고(대법원 2001. 9. 20. 선고 2001다8677 판결), 공용부분의 관리비만이 승계된다고 보았으며, 이러한 공용부분의 관리비의 범위에 대하여, “전(前) 구분소유자의 특정승계인에게 승계되는 공용부분의 관리비에는 집합건물의 공용부분 그 자체의 직접적인 유지·관리를 위하여 지출되는 비용뿐만 아니라, 전유부분을 포함한 집합건물 전체의 유지·관리를 위해 지출되는 비용 가운데에서도 입주자 전체의 공동의 이익을 위하여 집합건물을 통일적으로 유지·관리해야 할 필요가 있어서 이를 일률적으로 지출하지 않으면 안 되는 성격의 비용은, 그것이 입주자 각자의 개별적인 이익을 위하여 현실적, 구체적으로 귀속되는 부분에 사용되는 비용으로 명확히 구분될 수 있는 것이 아니라면, 모두 포함되는 것으로 봄이 상당하다”라고 판시하여, 전유부분의 관리비임이 명확히 구별되지 아니하는 경우에는 모두 공용부분의 관리비에 해당한다고 보고 있습니다.
2) 중간승계인이 체납관리비를 지급할 책임이 있는지 여부
대법원은 집합건물법상의 “특별승계인”은 관리규약에 따라 집합건물의 공용부분에 대한 유지·관리에 소요되는 비용의 부담의무를 승계한다는 점에서 채무인수인으로서의 지위를 갖는데, 위 법률의 입법취지와 채무인수의 법리에 비추어 보면 구분소유권이 순차로 양도된 경우 “중간승계인”이나 “특별승계인”들은 자신보다 먼저 소유권을 보유하고 있었던 이전 구분소유권자들의 채무를 중첩적으로 인수한다고 봄이 상당하므로, 현재 구분소유권을 보유하고 있는 최종 특별승계인뿐만 아니라 그 이전의 구분소유자들도 구분소유권의보유여부와 상관없이 공용부분에 관한 종전 구분소유자들의 체납관리비 채무를 부담한다고 보고 있습니다(대법원 2018. 9. 28. 선고 2017다273984 판결).
위 판결에 대하여 관리비채권의 추심위험을 안이하게 전가하는 결과를 야기하는 점과 인적채권으로서 공시되지도 않고 우선변제권이 인정되지 않는 일반채권인 관리비의 특성상 관리비를 체납하여 납부의무가 있는 체납구분 소유자에 대한 인적책임을 물적책임화하는 결과가 된다는 비판이 있습니다.
2. 집합건물의 관리처분신탁과 공용부분관리비
1) 집합건물에 관하여 관리처분신탁계약이 체결되고 그에 따라 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기와 신탁등기가 이루어진 경우, 집합건물관리비의 부담 주체
관리신탁이란, 위탁자가 신탁회사에게 소유권을 이전하고, 신탁회사는 신탁계약의 정한 바에 따라 부동산에 대한 소유권 관리, 세무관리 등의 관리업무를 수행하고 그로부터 발생하는 신탁수익 등을 수익자로 지정된 자에게 교부하는 신탁상품을 의미하며, 처분신탁이란, 위탁자가 신탁회사에게 소유권을 이전하고, 신탁회사는 다양한 처분활동을 수행하고 발생하는 처분수익을 위탁자 또는 신탁계약에서 지정된 수익자에게 교부하는 신탁상품을 의미합니다. 관리처분신탁은 관리신탁과 처분신탁이 합쳐진 것으로, 신탁기간 중에 수탁자가 소유권을 관리하되 위탁자 또는 수익자의 처분요청시에 당해 신탁재산을 처분하는 신탁상품을 의미합니다.
소유물에 대한 관리비의 부담은 소유자가 부담하는 것이 소유권의 권능이 갖는 본질적인 의미에 부합되므로, 관리처분신탁계약이 체결되어 있더라도 해당 물건의 소유자였던 자가 보유중이던 기간 중에 발생한 관리비용을 부담하여야 하므로, 물건의 실질적인 운용·처분권한을 보유한 실질 소유자가 납부하는 것이 타당하나, 실무적으로는 신탁계약의 약정내용에 따라 결정되고 있습니다.
2) 집합건물 관리주체 중 제3자가 관리비를 청구하는 경우 수탁자가 등기된 약정내용을 가지고 대항할 수 있는지 여부
가) 준공 이후 아직 건물이 매각되지 않아 건물의 소유권이 신탁사의 소유인 상태로 남아 있는 경우(대항 가능)
대법원은 “비록 신탁회사가 신탁재산에 대한 대내외적인 소유자의 지위에 있다고 하여도, 이 사건 신탁계약에 위탁자가 집합건물의 관리비 납부의무를 부담한다고 규정하고 있고, 이러한 신탁계약의 내용이 신탁원부에 기재되어 부동산등기부에 공시되어 있는 이상, 신탁회사는 위탁자가 집합건물의 관리비 납부의무를 부담한다고 제3자에게 대항할 수 있으므로 신탁회사는 관리비 납부의무를 부담하지 않는다.”라고 판시하여(대법원 2012. 5. 9. 선고 2012다13590 판결) 신탁원부에 기재된 신탁계약의 내용에 대하여 제3자에 대한 대항력을 인정하고 있습니다.
나) 신탁된 부동산이 매매나 공매 등의 절차를 통해 그 소유권이 제3자에게 이전되는 경우(대항 불가능)
대법원은 “집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제18조의 입법취지와 공용부분 관리비의 승계 및 신탁의 법리 등에 비추어 보면, 위탁자의 구분소유권에 관하여 신탁을 원인으로 수탁자 앞으로 소유권이전등기가 마쳐졌다가 신탁계약에 따른 신탁재산의 처분으로 제3취득자 앞으로 소유권이전등기가 마쳐지고 신탁등기는 말소됨으로써, 위탁자의 구분소유권이 수탁자, 제3취득자 앞으로 순차로 이전된 경우, 각 구분소유권의 특별승계인들인 수탁자와 제3취득자는 특별한 사정이 없는 한 각 종전 구분소유권자들의 공용부분 체납관리비채무를 중첩적으로 인수한다고 봄이 타당하다. 또한 등기의 일부로 인정되는 신탁원부에 신탁부동산에 대한 관리비 납부의무를 위탁자가 부담한다는 내용이 기재되어 있더라도, 제3취득자는 이와 상관없이 종전 구분소유권자들의 소유기간 동안 발생한 공용부분 체납관리비채무를 인수한다고 보아야 한다.”라고 판시하였습니다(대법원 2018. 9. 28. 선고 2017다273984 판결)[위 2012다13590 판례가 2017다273984 판례에 의하여 견해 변경되었다는 주장에 대하여 서울고등법원은 견해 변경이 아니라고 본 사례가 있습니다(서울고등법원 2020. 9. 24. 선고 2019나2055195 판결)].
다) 즉, 여전히 신탁회사의 소유인 경우에는 신탁원부에 기재된 사항으로 제3자에게 대항할 수 있으나, 소유권이 제3자에게 이전된 경우에는 제3자에게 신탁원부에 기재된 사항으로 대항할 수 없습니다.
https://brunch.co.kr/@jdglaw1/350
집합건물 공용부분 및 집합건물법에 대해 더 궁금하신 점이 있으시거나 관련 소송을 진행하고자 하신다면 정동근 변호사에게 문의해 주시기 바랍니다.
법무법인 조율 정동근 변호사
부동산 전문변호사 (대한변호사협회)
(06606)서울시 서초구 서초대로 301, 19층(서초동, 동익성봉빌딩)
직통전화 : 02-533-5558, 팩스 : 02-597-9810
E-Mail : jdglaw1@hanmail.net
