[집합건물법변호사] 집합건물 공용부분의 전용사용권
1. 집합건물 공용부분 전용사용권
전용사용권에 대하여 집합건물법이 직접 규정하고 있지는 않으나 집합건물 표준관리규약에서 명시적인 정의 규정을 두고 있습니다. 전용사용권이란 대지(토지) 및 공용부분 등의 일부를 특정 구분소유자가 배타적으로 사용할 수 있는 권리를 의미하며(집합건물 표준관리규약 제2조 제9호), 이 전용사용권을 취득한 구분소유자는 발코니, 베란다, 현관문, 창틀, 창문, 주거용 건물 앞의 토지와 옥상 등을 배타적으로 사용할 수 있으며, 다만 사용료를 납부하여야 합니다(집합건물 표준관리규약 제14조 제1항 및 제2항).
정리하면, 공용부분이나 집합건물의 대지의 일부를 특정한 구분소유자 또는 제3자가 단독으로 사용할 수 있는 권리이며, 이는 구분소유자의 전용사용권과 제3자의 전용사용권으로 나뉩니다. 다만, 공용부분의 전부에 전용사용권리가 인정되면, 집합건물에 공동으로 사용할 수 있는 부분이 없어지기에, 일부에만 설정할 수 있는 것이 일반적입니다.
2. 집합건물 공용부분 전용사용권의 설정방법
1) 결의 또는 규약
가) 견해 대립 및 그에 따른 의결 요건
(1) 공용부분의 변경이라는 견해
이 견해에 따르면, 전용사용권 설정행위는 구분소유자의 당해 공용부분에 대한 이용 권리를 침해하는 결과를 가져올 수도 있는 공용부분의 변경이므로, 집합건물법 제15조 제1항의 특별집회결의(구분소유자의 3분의 2 및 의결권의 3분의 2 이상의 결의) 요건을 적용하여야 합니다. 그리고 특히 어느 다른 특정구분소유자의 권리를 침해할 수도 있으므로 그러한 경우에는 그의 승낙을 얻을 필요가 있을 것입니다(집합건물법 제15조 제2항).
(2) 구분소유자에 대한 전용사용권 설정과 제3자에 때한 전용사용권을 나누어 판단하는 견해
구분소유자에 대한 전용사용권 설정은 공용부분이나 대지의 관리에 해당하므로, 구분소유자 및 의결권의 과반수에 의한 집회의 결의로 정해야 하고, 제3자에 대한 경우, 등기가 필요한 물권의 설정은 공용부분이나 대지의 관리가 아닌 처분에 해당한다고 보고, 구분소유자 전원의 합의에 의해서 물권인 전용사용권이 설정될 수 있다고 보아야 한다는 견해입니다.
(3) 대법원
대법원은 “적법한 집회·결의에 의한 동의가 전제된다면, 집합건물의 지하 2층에 위치한 전기 기계실에 사우나 영업을 위해 필요한 시설물을 별도로 설치하였더라도 그 장소를 배타적으로 점유 및 사용할 수 있다.”라고 판시하였습니다(대법원 2010. 2. 25. 선고 2008다73809 판결).
2) 분양자에 의한 설정
가) 분양자가 공용부분 일부에 전용사용권이 설정되어 있다는 점을 분양계약에 반영하여 계약을 체결하는 방식이 있습니다. 이 방식은 모든 구분소유자가 분양계약을 통하여 전용사용권의 설정에 동의하는 것과 같습니다. 또한 분양자가 원시규약에 전용사용권의 내용을 반영하여 구분소유자들의 동의를 받은 경우도 마찬가지입니다.
나) 분양자가 분양계약을 통해서 제3자에게 전용사용권을 설정해 줄 수 있는지 여부
분양자가 설정한 제3자의 전용사용권의 근거를 분양계약을 통한 모든 (현재 또는 장래의) 구분소유자의 동의를 근거로 한다면 분양자가 제3자에게 전용사용권을 설정해 줄 수 있다는 결론에 도달할 수 있습니다. 하지만 분양자가 구분소유자가 아닌 제3자에게 전용사용권을 설정하게 되면 전용사용권으로 인한 이익은 분양자에게 귀속되지만, 그로 인해서 구분소유자들의 공용부분에 대한 사용권이 제한되는 바람직하지 않은 결과가 발생합니다.
따라서 분양자가 제3자에게 전용사용권을 설정해 준다는 점을 분양계약의 내용에 포함시키더라도 구분소유자들 사이에 제3자에게 전용사용권을 설정하는 점에 대한 동의가 있다고 볼 수 없습니다. 구분소유자가 아닌 제3자의 이익을 위해서 자신의 공용부분에 대한 사용권을 포기하려는 수분양자의 의사를 인정할 수 없기 때문입니다.
3. 집합건물 공용부분 전용사용권의 변경 또는 소멸 방법
이 역시 관리단의 결의 또는 규약에 의합니다. 다만, 전용사용권을 소멸시키는 것이나 합리적인 범위를 넘어서는 사용료의 인상은 전용사용권자에게 특별한 영향을 주는 것이므로 해당 전용사용권자인 구분소유자의 동의가 필요합니다.
4. 구분소유자가 전용사용권만을 제3자에게 양도할 수 있는지 여부
전용사용권이 양도될 수 있는지를 살펴보면, 전용사용권의 인정 근거 중 하나가 지분권인데, 집합건물법 제13조 제1항과 제20조 제1항에 의해서 공용부분에 대한 지분권과 대지에 대한 지분권인 대지사용권은 전유부분과 일체성을 가지므로, 전유부분이 처분되면 지분권도 양도되고, 관리단 집회의 결의나 규약은 전유부분은 특별승계인에 대해서도 효력이 있으므로(집합건물법 제42조 제1항) 구분소유자의 특별승계인에 대해서도 효력이 있습니다. 따라서 전유부분과 전용사용권은 일체를 이루므로, 전유부분의 특별승계인은 전용사용권도 취득하게 됩니다. 즉, 구분소유자의 전용사용권은 전유부분과 일체로 취급되기 때문에 전용사용권만을 전유부분과 분리하여 처분할 수 없으므로, 구분소유자의 전용사용권은 그 자체로 양도성이 없습니다.
5. 제3자의 전용사용권를 양도할 수 있는지 여부
제3자의 전용사용권은 임차권이나 사용차권이므로 관리단이나 구분소유자들의 동의가 없다면, 양도할 수 없습니다.
6. 집합건물 공용부분 전용사용권의 법률관계
1) 구분소유자 사이
다른 구분소유자에 의하여 구분소유자의 전용사용권이 침해된다면 집회의 결의나 규약에 위반하였음을 이유로 중단을 청구할 수 있습니다.
2) 전용사용권을 제3자가 침해한 경우
가) 구분소유자의 전용사용권의 경우
공유물에 대한 방해배제청구권은 공유자 단독으로 할 수 있으므로, 전용사용권을 가진 구분소유자뿐만 아니라 전용사용권이 없는 구분소유자들 역시도 제3자에 대하여 방해배제청구권을 행사할 수 있습니다. 다만, 전용사용권이 설정된 경우, 그 전용사용부분에 대한 이익을 전용사용권자인 구분소유자에게 귀속되므로 전용사용권자인 구분소유자만이 제3자에게 부당이득반환 청구나 손해배상을 청구할 수 있습니다.
나) 제3자의 전용사용권의 경우
제3자의 전용사용권은 임차권이나 사용차권이므로, 방해배제청구권이나, 부당이득반환청구권 또는 손해배상청구권을 행사할 수 없습니다.
7. 전용사용권을 취득한 자가 건물의 리모델링 또는 재건축의 경우, 그 전용사용권을 계속 유지할 수 있는지 여부
전용사용권이 설정된 공용부분이 등기로 표지 가능한 물건인 경우 물권으로서 보호할 가치가 있을 수도 있지만, 위에서 설명했던 건물외벽의 사용 등과 같은 일시적이고 채권적인 성격의 전용사용권은 건물형태의 변경의 경우에는 보호받을 수 없을 것입니다.
9. 집합건물 공용부분의 전용사용권과 일부공용부분의 비교
일부의 구분소유자만이 단독으로 사용한다는 점에서는 동일하나, 일부공용부분은 이를 공용하는 구분소유자들만이 공유하는 반면에, 전용사용부분은 모든 구분소유자들이 공유하면서 특정한 구분소유자만이 단독으로 사용한다는 차이점이 있습니다.
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