[집합건물법변호사] 전체공용부분, 일부공용부분 구별기준
1. 전체공용부분과 일부공용부분의 구별
가. 의의
일부공용부분은 일부의 구분소유자의 공용에 제공되는 건물부분을 말합니다. 이러한 일부공용부분은 이를 공용하는 구분소유자들의 공유입니다(집합건물법 제10조 제1항). 일부공용부분은 공용부분의 일종이지만 전체 구분소유자와의 관계에서 사실상 이를 공유하는 구분소유자들의 전유부분처럼 취급됩니다.
나. 구별 실익
① 구분소유자는 전체공용부분을 그 용도에 따라 사용할 수 있으나 일부공용부분에 관하여는 그 일부공용부분을 공유하는 일부 구분소유자만이 사용할 수 있습니다(집합건물법 제11조).
② 전체 공용부분의 관리에 관한 사항은 공용부분의 변경에 관한 사항을 제외하고는 전체 구분소유자의 통상의 집회결의로써 결정하나(집합건물법 제16조 제1항), 일부공용부분의 관리에 관한 사항은 일부공용부분 구분소유자만의 집회결의로써 결정합니다(집합건물법 제14조).
③ 공용부분의 관리에 필요한 비용도 전체공용부분의 관리에 소요되는 비용은 전체 구분소유자가 부담하지만, 일부공용부분의 관리에 소요되는 비용은 원칙적으로 일부 구분소유자가 부담합니다(집합건물법 제10조 및 제17조).
④ 집합건물의 각 구분소유자의 공용부분의 지분은 그가 가지는 전유부분의 면적 비율에 따라 산정합니다(집합건물법 제12조 제1항). 그런데 이 경우 일부공용부분으로서 면적이 있는 것은 그 공용부분을 공용하는 구분소유자의 전유부분의 면적 비율에 따라 배분하여 그 면적을 각 구분소유자의 전유부분 면적에 포함됩니다(집합건물법 제12조 제2항).
다. 실무에서 문제되는 상황
특정한 구분소유자가 공용부분을 배타적으로 사용하는 경우, 그 공용부분이 전체공용부분이라고 주장하면서 공용부분의 반환 및 부당이득의 반환을 청구하고, 피고는 일부공용부분이기에 일부공용부분을 공유하지 않는 다른 구분소유자가 공용부분의 반환과 부당이득의 반환을 청구하는 것이 타당하지 않다는 항변을 하는 경우가 문제입니다.
2. 전체공용부분과 일부공용부분의 구별 기준과 판례의 태도
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률
제10조(공용부분의 귀속 등) ① 공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속한다. 다만, 일부의 구분소유자만이 공용하도록 제공되는 것임이 명백한 공용부분(이하 “일부공용부분”이라 한다)은 그들 구분소유자의 공유에 속한다.
② 제1항의 공유에 관하여는 제11조부터 제18조까지의 규정에 따른다. 다만, 제12조, 제17조에 규정한 사항에 관하여는 규약으로써 달리 정할 수 있다.
전체공용부분과 일부공용부분의 구별에 관하여 집합건물법 10조 단서에서는 “명백한”이라는 추상적인 기준만을 제시할 뿐, 이에 대하여 구체적인 기준을 제시하지 않고 있으므로 이에 대한 기준을 정하는 것이 중요합니다.
대법원은 ① 집합건축물대장에의 등재 ② 구분소유가 성립될 당시 건물의 구조에 따른 객관적인 용도를 기준으로 판단하고 있습니다.
가. 대법원 2020. 5. 21. 선고 2017다220744 판결
1) 사실관계
피고는 이 사건 건물 1층의 전유부분인 상가를 매수하여, 소유권이전등기를 마친 다음 골프연습장을 운영하고 있다. 피고는 건물 1층의 복도와 로비에 골프연습장의 부대시설로 퍼팅연습시설, 카운터, 간이자판기 등 시설물을 설치하고 골프연습장 내부공간처럼 사용하고 있다.
원고는 피고에게 이 사건 복도와 로비를 전유부분처럼 이용하는 것이 규약에 위배된다는 이유로 그 이용을 중단하도록 요구하였다.
2) 대법원의 판단
① 건물 1층의 경우 하나의 출입문을 공동 사용하도록 설계되었으며, 실제로 건물 1층에서 다른 층으로 이동하려면 1층 복도와 로비를 이용하여야 하는 점, ② 건물이 집합건축물로 등록될 당시의 집합건축물대장(전유부)에는 건물 1층 상가만이 전유부분으로 등재되어 있고, 상가를 제외한 나머지 1층 부분은 공용부분으로 등재되어 있는 점, ③ 복도와 로비는 별도의 전유부분 구분등기가 이루어지지도 아니한 점을 근거로 전체공용부분으로 보았습니다.
나. 대법원 2014. 7. 24. 선고 2014다202608 판결
1) 사실관계
원고는 지상 6층 건물 중 4층 전체를 임차하여 헬스장으로 운영하던 중 4층의 구분점포 전체에 대한 임의경매절차가 개시되자, 원고와 피고는 건물 4층의 일부를 낙찰받아 각 구분소유자가 되었습니다. 이후 피고는 벽을 쌓은 후 헬스장을 운영하면서 벽의 오른쪽에 있는 공용부분인 복도와 비상계단을 단독으로 점유·사용하였습니다. 이에 원고는 4층의 공용부분은 일부공용부분에 해당하므로 원고와 피고가 그 전유부분의 면적 비율에 따라 이를 사용할 수 있음에도, 피고만이 독점적으로 사용·수익하고 있으므로, 피고는 원고에게 위 부분에 대한 차임 상당액의 일부를 부당이득으로서 반환할 것을 청구하였습니다.
2) 대법원의 판단
대법원은 4층은 다른 층과 구조적으로 독립되어 있고, 원고가 4층 전체에서 헬스장을 독자적으로 운영해 왔던 점 등에 비추어, 위 4층의 공용부분은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에서 정한 ‘일부공용부분’에 해당하므로 원고와 피고는 그 전유부분의 면적 비율에 따라 이를 사용할 수 있다고 판시하였습니다.
다. 대법원 2007. 7. 12. 선고 2006다56565 판결
1) 사실관계
구분소유자들인 원고가 지하층 부분을 배타적으로 점유하고 있는 피고에 대하여 해당 부분의 철거 및 인도를 구하는 사안인데, 이 사건 아파트는 지상 1층은 상가, 지상 2층부터 13층의 공동주택부분(84세대), 그 지하는 상가로 구성되어 있습니다. 피고는 2003. 2.경부터 지하층 상가 중 일부에서 찜질방을 운영하면서 공용부분인 이 사건 지하층 부분을 위 찜질방의 카운터, 신발함, 흡연실, 휴게실, 세면실, 창고, 실내복도 등의 용도로 점유·사용하고 있었습니다.
2) 대법원의 판단
대법원은 이 사건 ① 아파트 건축 당시부터 지하층에는 지상의 공동주택과는 별도로 판매시설 용도의 지하층 상가와 공용부분이 있었고, 지하층 상가는 신축 당시부터 현재까지 공동주택의 입주민들과는 무관하게 판매시설, 운동시설, 근린생활시설 용도로 사용되어 온 점, ② 지하층 시설의 일부는 지하층 상가 및 1층 상가의 공용부분으로, 다른 일부는 2층 이상 공동주택의 공용부분으로 아파트 신축 당시부터 집합건축물대장에 등재되어 있는 점, ③ 원고를 포함한 이 사건 아파트 공동주택의 입주자들이 지하층에 설치된 공동주택을 위한 발전실과 관리실로 가기 위하여 이 사건 지하층 부분을 통과하거나 이용할 필요는 없는 점 등을 이유로 이 사건 아파트의 구조에 따른 ① 객관적 용도와 이용관계, ② 신축 당시 공용부분과 관련한 집합건축물대장의 등재 내용 등에 비추어 보면, 원고가 철거 및 인도를 구하는 이 사건 지하층 부분은 건축 당시부터 지하층 상가 구분소유자들만의 공용에 제공된 일부공용부분에 해당한다고 판시하였습니다.
라. 대법원 1995. 2. 28. 선고 94다9269 판결
1) 사실관계
이 사건은 구분소유자들인 원고가 이 사건 창고 및 공작실을 배타적으로 점유하고 있는 피고에 대하여 방해배제를 구하는 청구를 한 사안입니다. 이 사건 집합건물은 지상 12층, 지하 4층으로 구성되어 지상층은 사무실, 판매시설, 은행 등의 용도로 이용되고 있으며, 지하층은 지하1층의 경우 매장, 은행 등의 용도로도 일부 사용되고 있으나 대부분을 주차장 등의 용도로 이용되고 있으며, 이 사건 창고 및 공작실은 지하3층에 위치하여 발전기실, 전기실, 화장실, 기계실 등으로 둘러싸여 있고, 그 내부에는 청소용구함 외에 달리 아무런 시설 및 설비가 갖추어져 있지 않았습니다.
2) 대법원의 판단
대법원은 집합건물에 있어서 수 개의 전유부분으로 통하는 복도, 계단 기타 구조상 구분소유자의 전원 또는 그 일부의 공용에 제공되는 건물부분은 공용부분으로서 구분소유권의 목적이 되지 않으며, 건물의 어느 부분이 구분소유자의 전원 또는 일부의 공용에 제공되는지의 여부는 소유자들간에 특단의 합의가 없는 한 그 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 의하여 결정되어야 할 것이라고 하면서 이 사건 창고 및 공작실의 위치, 구조, 용도, 이용상황 등에 비추어 이는 (전체)공용부분에 해당한다고 판시하였습니다.
마. 대법원 2022. 1. 3. 선고 2020다278156 판결
1) 문제된 상황
아파트 단지 내에 상가가 있는데, 아파트 입주자대표회의가 상가 이용자들의 아파트 지하주차장 사용을 제한하였고, 이에 상가의 구분소유자와 임차인이 아파트단지 관리단을 상대로 지하주차장의 이용을 방해하는 행위를 금지하고 위자료의 지급을 구한 사안입니다.
2) 대법원의 판단
이 사건 지하 주차장을 아파트 구분소유자만을 위한 일부공용부분으로 판단하여 단지관리단을 상대로 지하주차장의 이용을 방해하는 행위를 금지 및 위자료의 지급을 청구하는 상가의 입주자들의 소를 기각하였습니다. 일부공용부분으로 본 이유는 다음과 같습니다.
① 이 사건 단지의 대로변에 위치하고 단지의 부속상가로 건축되었으나, 아파트 10개동과 상가는 별개의 건물로 신축․분양되고 구조나 외관상 분리․독립되어 있으며 기능과 용도가 다르다는 점 ② 지하주차장은 구조에 따른 객관적 용도에 비추어 아파트 구분소유자만의 공용에 제공되는 점 ③ 아파트 구분소유자는 지하주차장 전체 면적 중 전유부분 면적에 비례하여 분할․산출한 면적을 공용부분으로 분양받았다는 점 등을 근거로 하였습니다.
3) 옥외주차장에 대한 대법원의 판단
“구분소유자는 대지사용권의 내용으로 원칙적으로 공유지분과 관계없이 대지 전부를 용도에 따라 사용할 수 있다고 한다. 나아가 1필의 토지 위에 축조된 아파트와 상가의 구분소유자들이 그 대지를 공유하고 있고 위 상가가 일반에게 분양된 복리시설인 경우, 아파트의 입주자대표회의는 별도의 약정이 없는 한 상가의 구분소유자들을 배제한 채 일방적으로 그 대지의 관레 관한 사항을 결정할 수 없다.”라고 판시하였습니다. 즉, 옥외주차장의 사용권은 대지사용권의 내용으로 상가건물의 구분소유자들도 옥외주차장을 사용할 적법한 권한이 있다고 보고 있습니다. 다만, 주차장 관리에 관한 세부사항은 제반사정을 고려하여 판단하고 있습니다.
하급심 판례 중에는 아파트 내 불법주차 문제가 심가해지자, 아파트 입주자대표회의가 주차장에 차단기를 설치하고 상가와 아파트 사이 계단 통로에 펜스를 설치한 뒤 상가 이용 차량은 관리사무소로부터 방문증을 받아 상가에서 도장을 받아 오는 경우에 이용할 수 있도록 조치한 것은 상가 소유자들의 대지사용권을 부당하게 침해한 것이 아니라고 본 사례가 있습니다(인천지방법원 2018. 1. 17. 선고 2017나55773 판결).
4) 지하주차장에 대한 판단
지하주차장은 대지사용권의 대상이 아니므로, 대지사용권이 있다고 하여 지하주차장을 사용할 수 있는 것은 아닙니다(대법원 2022. 1. 13. 선고 2020다278156 판결). 따라서 지하주차장은 집합건물 중 전유부분 또는 공용부분으로 취급됩니다. 두 구별은 구조상 이용상 독립성 여부를 통해 판단하는데, 일반적으로 구조상 이용상 독립성이 없는 경우가 대부분이므로, 전유부분이 아닌 공용부분이 될 것입니다. 그렇다면 전체공용부분인지 일부공용부분인지 문제이며, 앞서 살펴본 구별 기준이 적용됩니다.
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