[집합건물법변호사] 집합건물 공용부분의 변경
집합건물의 증축
1. 관련 조항
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률
제15조(공용부분의 변경) ① 공용부분의 변경에 관한 사항은 관리단집회에서 구분소유자의 3분의 2 이상 및 의결권의 3분의 2 이상의 결의로써 결정한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제38조제1항에 따른 통상의 집회결의로써 결정할 수 있다. <개정 2020. 2. 4.>
1. 공용부분의 개량을 위한 것으로서 지나치게 많은 비용이 드는 것이 아닐 경우
2. 「관광진흥법」 제3조제1항제2호나목에 따른 휴양 콘도미니엄업의 운영을 위한 휴양 콘도미니엄의 공용부분 변경에 관한 사항인 경우
② 제1항의 경우에 공용부분의 변경이 다른 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 한다.
[전문개정 2010. 3. 31.]
제15조의2(권리변동 있는 공용부분의 변경) ① 제15조에도 불구하고 건물의 노후화 억제 또는 기능 향상 등을 위한 것으로 구분소유권 및 대지사용권의 범위나 내용에 변동을 일으키는 공용부분의 변경에 관한 사항은 관리단집회에서 구분소유자의 5분의 4 이상 및 의결권의 5분의 4 이상의 결의로써 결정한다.
② 제1항의 결의에서는 다음 각 호의 사항을 정하여야 한다. 이 경우 제3호부터 제7호까지의 사항은 각 구분소유자 사이에 형평이 유지되도록 정하여야 한다.
1. 설계의 개요
2. 예상 공사 기간 및 예상 비용(특별한 손실에 대한 전보 비용을 포함한다)
3. 제2호에 따른 비용의 분담 방법
4. 변경된 부분의 용도
5. 전유부분 수의 증감이 발생하는 경우에는 변경된 부분의 귀속에 관한 사항
6. 전유부분이나 공용부분의 면적에 증감이 발생하는 경우에는 변경된 부분의 귀속에 관한 사항
7. 대지사용권의 변경에 관한 사항
8. 그 밖에 규약으로 정한 사항
③ 제1항의 결의를 위한 관리단집회의 의사록에는 결의에 대한 각 구분소유자의 찬반 의사를 적어야 한다.
④ 제1항의 결의가 있는 경우에는 제48조 및 제49조를 준용한다.
[본조신설 2020. 2. 4.]
제41조(서면 또는 전자적 방법에 의한 결의 등) ① 이 법 또는 규약에 따라 관리단집회에서 결의할 것으로 정한 사항에 관하여 구분소유자의 5분의 4 이상 및 의결권의 5분의 4 이상이 서면이나 전자적 방법 또는 서면과 전자적 방법으로 합의하면 관리단집회에서 결의한 것으로 본다. 다만, 제15조제1항제2호의 경우에는 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수가 서면이나 전자적 방법 또는 서면과 전자적 방법으로 합의하면 관리단집회에서 결의한 것으로 본다. <개정 2012. 12. 18.>
② 구분소유자들은 미리 그들 중 1인을 대리인으로 정하여 관리단에 신고한 경우에는 그 대리인은 그 구분소유자들을 대리하여 관리단집회에 참석하거나 서면 또는 전자적 방법으로 의결권을 행사할 수 있다. <개정 2012. 12. 18.>
③ 제1항의 서면 또는 전자적 방법으로 기록된 정보에 관하여는 제30조를 준용한다. <개정 2012. 12. 18.>
[전문개정 2010. 3. 31.][제목개정 2012. 12. 18.]
이를 정리하면, 집합건물법 제15조 제1항에서는 공용부분의 변경을 구분소유자 3분의 2 이상 및 의결권의 3분의 2 이상의 결의로 하도록 하고 있고, 경미한 변경은 제16조의 ‘공용부분의 관리’에 준하여 제38조 제1항의 통상 집회결의로써 결정할 수 있도록 하고 있습니다.
관광진흥법 제3조 제1항 제2호 나목에 따른 휴양 콘도미니엄업의 운영을 위한 휴양 콘도미니엄의 공용부분 변경에 관한 사항인 경우에는 경미한 변경에 준하도록 하고 있습니다. 다만 공용부분의 변경이 다른 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받도록 하고 있습니다(제15조 제2항).
한편, 관리단 집회에서 결의할 것으로 정한 사항에 관하여 구분소유자 5분의 4 이상 및 의결권의 5분의 4이상이 서면으로 합의하면 관리단 집회에서 결의한 것으로 보도록 하고 있습니다(제41조 제1항).
2. 공용부분 변경의 의미 및 경미한 변경과의 구별 그리고 관리행위와의 구별
공용부분의 변경은 공용부분의 형상이나 효용을 현저히 변경하는 것을 말하며, 형상의 변경이란 그 외관이나 구조를 변경하는 것을 말하며, 효용의 변경이란 그 기능이나 용도 변경하는 것이며, 그러한 변경이 형상 또는 효용의 현저한 변경에 해당하는 가는 변경을 가한 곳의 범위, 변경의 형태 및 정도 등을 고려하여 판단해야 합니다(대법원 2011. 3. 24. 선고 2010다85133 판결). 대법원이 인정한 예로는 집합건물의 외벽에 출입문을 개설하는 것(대법원 1996. 9. 10. 선고 94다50380 판결), 냉난방시설, 변전실, 상수도시설, 도시가스시설을 위한 공사{대법원 1995. 3. 10. 선고 94다49687, 49694(병합)}가 있습니다.
경미한 경우는 공용부분의 개량을 위한 것으로서 지나치게 많은 비용이 들지 않음을 의미하고, 공용부분의 변경인지, 경미한 변경인지에 따라 결의 요건이 달라지므로 이를 구별할 필요가 있습니다.
공용부분에 대한 관리행위는 구분소유자 1/2의 의결이 요건임에 반해 공용부분의 변경은 2/3의 의결이 필요하여, 결의요건에서 차이가 있습니다.
3. 집합건물의 증축
1) 학설의 대립
① 집합건물법 제15조의 ‘공용부분의 변경’으로 보는 견해
② 건물의 옥상을 없애고 전유부분을 만들어 분양하는 경우에 이를 공용부분의 처분으로 보는 견해
③ 임대나 매매와 같은 수익사업을 목적으로 하는 집합건물의 증축은 집합건물의 소유나 관리와 무관하기 때문에 집합건물법이 아닌 공유물의 변경에 관한 민법 규정(제264조)이 적용되어야 하며, 이에 따라 다수결의 결의가 아닌 구분소유자 전원의 동의가 필요하다는 견해
④ 집합건물법의 목적이 구분소유자를 보호하고 공동생활의 이익을 조절하기 위한 법률이라고 하여 임대 등 수익사업을 목적으로 하는 증축이 이와 무관하다고 할 수 없으며, 또한 법률의 목적이 이와 같다고 하여 공용부분에 변경에 관한 규정을 좁혀서 해석하는 것도 타당하지 않고, 현실적으로 대규모 상가에서 100%의 동의를 얻어서 증축한다고 하는 것은 증축이 불가능한 것과 마찬가지의 결과를 초래한다는 견해
2) 대법원의 입장
대법원은 “공용부분의 용도 및 형상의 변경이 이용관계의 단순한 변화를 넘어서서 집합건물의 구조를 변경하여 구분소유자의 전유부분에 대한 소유권의 범위 및 대지사용권의 내용에 변동을 일으키는 경우에는 제15조의 ‘공용부분의 변경’에 해당하지 않고, 이에 대하여는 민법상 일반적인 공유물의 처분·변경과 마찬가지로 구분소유자 전원의 동의 등이 필요하다”라는 입장입니다(대법원 2014. 9. 4. 선고 2013두25955 판결).
4. 집합건물법 제15조 제2항의 특별한 영향을 받는 구분소유자에 대한 판례의 해석
대법원은 “특별한 영향을 받는 구분소유자란, 공용부분의 변경으로 인하여 다른 구분소유자는 받지 않는 불이익을 차별적으로 받게 되는 자를 말한다고 할 것이므로”, “공용부분의 변경이 모든 구분소유자에게 동일하게 영향을 미치는 경우는 여기에 해당하지 아니한다”라고 판시하였습니다(대법원 2014. 9. 4. 선고 2013두25955 판결)
5. 집합건물법 제41조의 서면에 의한 결의의 의미
대법원은 “집합건물법은 서면에 의한 합의의 절차, 합의서·결의서의 형식 및 내용 등에 관하여 아무런 제한을 두고 있지 않으므로, 구분소유자들이 서면에 의한 합의의 구체적 내용을 충분히 인식하고 그 합의에 이르렀다는 사정이 인정된다면 그 합의는 유효하다”라고 판시하였습니다(대법원 2014. 9. 4. 선고 2013두25955 판결).
6. 요건의 해석
구분소유자의 3분의 2 동의라는 것은 구분소유자 전체 수의 3분의 2가 동의한다는 것을 의미하고, 의결권의 3분의 2 동의한다는 것은 변경에 동의한 구분소유자의 전유부분의 면적이 전체 전유부분 면적의 3분의 2에 해당해야 함을 의미합니다. 특별한 규정이 없다면 의결권은 전유부분의 면적의 비율에 따라 결정되기 때문입니다(집합건물법 제12조, 제37조).
이와 같이 집합건물법이 의결정족수를 구분소유자와 의결권의 두 가지로 한 것은 다수의 구분소유자가 의사결정권을 독점하여 전유부분의 면적이 상대적으로 넓은 소수의 구분소유자의 이익을 해하거나, 넓은 전유부분의 면적을 가진 구분소유자가 다수의 구분소유자의 이익을 해하는 것을 방지하기 위함입니다.
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