[집합건물변호사] 관리단의 전유부분에 대한 단체적 구속
1. 관리단 및 관리인
집합건물법 제23조 제1항은 “건물에 대하여 구분소유관계가 성립되면 구분소유자는 전원으로서 건물 및 그 대지와 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단을 구성한다”라고 규정하고 있는바, 관리단은 어떠한 조직행위를 거쳐야 비로소 성립되는 단체가 아니라 구분소유관계가 성립하는 건물이 있는 경우 당연히 그 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 성립되는 단체라 할 것이고(대법원 1995. 3. 10. 선고 94다49687 판결), 구분소유자로 구성되어 있는 단체로서 법 제23조 제1항의 취지에 부합하는 것이면 그 존립 형식이나 명칭에 불구하고 관리단으로서의 역할을 수행할 수 있으며, 구분소유자와 구분소유자가 아닌 자로 구성된 단체라 하더라도 구분소유자만으로 구성된 관리단의 성격을 겸유할 수도 있습니다(대법원 1996. 8. 23. 선고 94다27199 판결).
관리단은 구분소유자가 10인 이상일 때 관리단의 사무를 집행할 관리인을 선임하여야 하며, 구분소유자일 필요는 없고 임기는 2년의 범위에서 규약으로 정해야 하며, 이렇게 선임된 관리인은 대내적으로 건물의 관리를 총괄하고 대외적으로 관리단을 대표합니다.
2. 관리단이 전유부분에 대하여 단체적 구속하는 경우
1) 전우뷰분에 대한 단체적 구속이 해당 전유부분의 임차인에 대해서도 미치는지 여부 및 단체적 구속과 임대차 내용이 상이할 경우, 우선되는 것
대법원은 집합건물법상의 관리규약이 존재하거나, 최초 분양시 독점권을 가진 분양계약을 작성한 경우에는 이를 인정할 수 있다고 보고 있습니다. 여기서 주의할 것은 위 판례가 상가번영회의 상가관리규약에 의하여도 전유부분에 대한 단체적 구속이 전유부분의 임차인에 대하여도 미친다고 보았으나, 이는 상가번영회가 관리단의 성질을 가지기 때문이지, 상가번영회면 어떤 경우이든지 해당되는 것은 아닙니다. 임차인을 구속하기에 우선시되는 것은 단체적 구속입니다.
2) 임차인이 단체적 구속을 위반한 경우, 법률관계
가) 임대한 구분소유자에 대한 다른 구분소유자의 청구권
구분소유자에 의한 규약상의 업종제한 등의 위반에 대하여 다른 구분소유자들은 각자 민법 제214조에 따른 방해제거청구권을 갖습니다. 임대한 구분소유자는 집합건물법상 규약을 준수하고 다른 구분소유자에게 정상적인 공동생활에서 불가피한 불편을 초과하는 불이익이 발생하지 않도록 조치할 의무가 있기 때문입니다(집합건물법 제5조 제1항 내지 제3항).
임대인에게 내려진 방해중지판결의 집행은 계속적, 반복적 부작위채무의 불이행에 대한 구제로서, 민법 제389조 제3항 및 민사집행법 제260조의 대체집행으로는 만족스러운 결과를 얻을 수 없으므로, 민사집행법 제261조의 간접집행에 의합니다. 따라서 지연기간에 따른 배상이나 즉시 손해배상을 명할 수 있습니다.
하지만 집행채무자가 임차인에 대하여 사용의 중단 또는 퇴거를 설득하기 위하여 통상 그에게 기대가능한 모든 조치를 취하였다고 주장하는 경우는 유책성이 부정되므로, 그와 같은 배상명령도 곤란합니다. 또한 구분소유자가 규약에 반하여 자신의 전유부분을 임대한 경우(가령 임대차 자체가 금지되어 있거나 일정한 동의 요건을 받도록 하였음에도 그러한 동의 없이 임대한 경우)는 구분소유자 전체에 대한 자신의 충실의무를 위반한 것이므로, 다른 구분소유자들에 대하여 손해배상의무를 부담합니다.
나) 임차인에 대한 다른 구분소유자들의 청구권
구분소유자가 임대를 금하거나 임대에 관리단 등의 동의를 요구하는 규약을 위반하여 임대하였거나 임차인이 규약에서 지정한 목적 이외의 용도에 건물 등을 사용한 경우, 나아가 임차인이 자신의 임차권 행사로 건물을 개축하였으나 그 개축이 구분소유자 상호관계에서 허용되지 않는 경우(가령 발코니 공사)에도 다른 구분소유자들은 각자 임차인에 대하여 민법 제214조에 기한 방해제거를 청구할 수 있습니다. 이 경우 임대차계약에서 구분소유자가 임차인에게 그와 같은 사용을 허용하였는지는 중요하지 않습니다. 왜냐하면 다른 구분소유자들은 그 임대차계약에 구속받지 않기 때문입니다.
다) 임대한 구분소유자와 임차인 사이의 법률관계
다른 구분소유자로부터 임차인에 대한 중지청구가 있었다고 하더라도 구분소유자와 구분임차인 사이의 임대차계약은 그대로 존속합니다. 임대차 계약조건과 관리단 규약 사이에 불일치가 발생하더라도 그 위험은 임대인측에서 부담하여야 하므로, 불분명하였던 불일치가 현실화되었다는 이유로 사정변경에 기한 해지 주장은 받아들일 수 없습니다. 다른 구분소유자의 중지청구에 의하여 임차인의 용익이 중단되면 그때(정확히는 중지를 명하는 판결이 기판력을 갖는 시점)부터 권리의 하자가 인정되므로, 임차인은 임대인에 대하여 차임감액청구권, 손해배상청구권, 즉시해지권 등의 담보추급권을 갖습니다(민법 제567조, 제575조).
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