[집합건물법변호사] 집합건물 구분소유권의 성립
1. 구분소유의 각 부분과 구분소유권의 요건
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률
제1조(건물의 구분소유) 1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때에는 그 각 부분은 이 법에서 정하는 바에 따라 각각 소유권의 목적으로 할 수 있다.
제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
3. “전유부분”(專有部分)이란 구분소유권의 목적인 건물부분을 말한다.
4. “공용부분”이란 전유부분 외의 건물부분, 전유부분에 속하지 아니하는 건물의 부속물 및 제3조 제2항 및 제3항에 따라 공용부분으로 된 부속의 건물을 말한다.
제3조(공용부분)
② 제1조 또는 제1조의2에 규정된 건물부분과 부속의 건물은 규약으로써 공용부분으로 정할 수 있다.
③ 제1조 또는 제1조의2에 규정된 건물부분의 전부 또는 부속건물을 소유하는 자는 공정증서(公正證書)로써 제2항의 규약에 상응하는 것을 정할 수 있다.
전유부분과 공용부분의 구별은 원칙적으로 구분소유권의 성립시 구분자의 의사에 따른 것으로 보되, 구분자의 의사가 있더라도 전유부분이 되기 위한 구조상 요건을 갖추지 못한 건물부분은 공용부분으로 봅니다.
구분소유의 요건으로는 ① 1동의 건물이어야 하고, 건물의 일부분이 ② 구조상 독립성과 ③ 이용상 독립성을 갖추어야 하며 ④ 해당 건물을 구분소유의 객체로 하는 의사표시 즉 구분행위가 필요합니다. 한편 구분행위와 관련하여 건축물대장에의 등록 또는 건물의 구분등기가 필요한지에 대하여는 견해 대립이 존재합니다.
2. 1동의 건물
가. 관련 조항
부동산등기법
제15조(물적 편성주의) ① 등기부를 편성할 때에는 1필의 토지 또는 1개의 건물에 대하여 1개의 등기기록을 둔다. 다만, 1동의 건물을 구분한 건물에 있어서는 1동의 건물에 속하는 전부에 대하여 1개의 등기기록을 사용한다.
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률
제53조(건축물대장의 편성)
② 대장은 1동의 건물을 표시할 용지와 그 1동의 건물에 속하는 전유부분의 건물을 표시할 용지로 편성한다.
③ 1동의 건물에 대하여는 각 1용지를 사용하고 전유부분의 건물에 대하여는 구분한 건물마다 1용지를 사용한다.
나. 위 조항들을 정리하면, 1동의 건물은 구분소유의 논리적 전제가 됩니다.
다. 건물의 성립 시기 판단 문제
(1) 집합건물 전체를 하나의 건물로 보아 건물의 성립 시기를 정해야 한다는 견해
이 견해는 집합건물 1동 전체를 하나의 건물로 보기 때문에, 구분소유권은 집합 건물 1동 전체 중 일부를 특정하여 소유하는 권리로 봅니다. 따라서 구분소유권의 목적물은 1동의 건물 일부로서 1동의 건물의 수 개의 부분을 각각 배타적으로 지배하는 여러 명의 권리자가 있어 집합건물법은 그들 상호 간의 조정을 도모하기 위하여 구분소유권에 대하여 일정한 규제를 가하는 것입니다. 현재 다수설의 입장이라고 할 수 있습니다.
집합건물법 제1조도 “1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때에는 그 각 부분은 이 법에서 정하는 바에 따라 각각 소유권의 목적으로 할 수 있다.”라고 하여, 이 견해를 따르고 있는 것으로 보입니다.
이 견해를 취하게 되면 건축허가서상의 건물 전체가 완공되어야만 각 전유부분에 대한 구분소유권이 특정되어 인정될 수 있게 됩니다.
(2) 집합건물 중 전유부분을 각 하나의 건물로 보아 건물의 성립 시기를 정해야 한다는 견해
이 견해는, 구분소유의 객체는 건물 전체가 아닌 집합건물 중 전유부분만이므로, 이 전유부분만을 하나의 독립된 건물로 보아야 한다고 봅니다.
이 견해에 따르게 되면, 구분소유의 객체가 되는 부분이 건물로서의 실체를 갖추게 되면 전체 건물이 완공되지 않더라도 해당 구분소유 부분에 대한 독립된 구분소유권이 인정됩니다.
라. 독립한 부동산에 이르지 않은 건축 중인 건물의 부동산 여부 및 건축 중 건물을 제3자가 완공한 경우 소유권 귀속
1) 독립한 부동산에 이르지 않은 건축 중 건물의 부동산 여부
가) 건축 중인 건물의 개념 및 문제점
기초공사의 단계를 넘어 독립된 부동산의 형태를 갖추어 가고 있는 건물(건축중인 미완성건물)을 의미하며, 사회통념상 토지와 별개로 독립된 부동산이라는 평가를 받는 건물에까지는 이르지 않은 단계이므로, 이를 민법상 부동산으로 보아야 하는가, 아니면 동산 혹은 동산의 집합으로 보아야 하는지 문제입니다.
나) 학설 대립(판례는 이에 대하여 명확한 입장이 없습니다.)
토지의 정착물로서 토지의 일부 내지 구성부분이라는 견해가 있습니다. 이에 따르면, 일단 독립한 부동산에 이르지 아니한 건축중의 건물은 토지의 정착물로서 토지에 부합하고, 토지의 일부 내지 구성부분이 되며, 정당한 권원이 있는 경우에는 토지에의 부합이 이루어지지 않습니다. 독립한 부동산에 이르지 아니한 건축중의 건물은 장차 독립정착물이 될 가능성이 있지만, 아직은그에 이르지 않았으므로 토지의 부합물로 취급하여야 한다는 것입니다.
동산이라는 견해에 따르면, 독립된 부동산에 이르지 아니한 건축중의 건물의 동산성은 건축도중의 공작물이 그것 자체로서 거래상의 가치가 인정되는가의 여부에서 찾아야 하고, 건축 도중의 공작물이 그것 자체로서 거래상의 가치가 인정된다면, 비록 토지에 정착되어 있다고 하더라도 독립성은 인정될 수 있다는 이유로 이를 동산으로 보는 견해가 있습니다.
실제로 미완성의 건물이 거래의 대상이 되고 있습니다. 특히 완공에 이르는 어느 단계에서나 축조된 정도(즉 기성고)에 따른 가치평가에 의하여 거래되는 것이 관행입니다. 현실적으로 건축중의 건물이 독립한 부동산에 이르지 않은 단계에서 거래되는 등 토지와는 별개의 권리의 객체로서 취급되고 있는 성질을 부인할 수는 없습니다. 그럼에도 불구하고 건축중의 건물이 독립한 부동산에 이르지 않았다고 하여 동산이 아니라고 하고 토지의 부합물이라고 할 경우, 이를 토지소유자의 것으로 보아야 하는 난점이 발생하고, 이는 거래의 실정에도 맞지 않습니다.
부동산과 동산의 개념은 이동성, 경제적 가치, 공시제도 등을 기준으로 구별될 수 있는데, 현행 부동산등기법상 독립한 부동산에 이르지 않은 건축중의 건물을 적절하게 공시할 수단이 없다는 점도 이를 동산으로 다툴 수 있는 하나의 근거가 될 수 있습니다.
따라서 독립한 부동산에 이르지 않은 건축중의 건물의 양도는 그것이 동산의 집단에 지나지 아니하므로 등기는 필요 없고, 인도가 있을 때 소유권을 취득하게 됩니다.
2) 건축 중의 건물에 제3자가 공사를 하여 독립한 부동산이 된 경우 그 원시취득자
공사가 중단된 시점에서 사회 통념상 독립한 건물이라고 볼 수 있는 형태와 구조를 갖추고 있었다면 원래의 건축주가 그 건물의 소유권을 원시취득하고, 반면 공사중단 당시에 아직 사회 통념상 독립한 건물이라는 형태와 구조를 갖추고 있지 못한 경우에는 나중에 이를 이어받아 건물로서 완공한 사람이 완성건물의 소유권을 원시취득한다고 하는 것이 판례의 입장입니다.
3. 구조상의 독립성
가. 의의
구조상의 독립성은 소유권의 내용인 물적 지배 및 공시와의 관계상 구분소유권의 목적이 될 건물의 부분이 구조상 다른 부분과 구분·독립되어야 한다는 것을 말합니다. 일반적으로 경계의 명확성(연립주택 및 아파트의 각 호실, 사무실용 빌딩의 각 호실 등과 같이 종적 또는 횡적으로 구분되는 것), 차단성(건물의 구획된 한 부분이 다른 부분으로부터 벽, 문, 천장과 마루바닥 등에 의하여 물리적으로 차단되는 것)이 존재하여 그 자체로서 독립된 건물 부분으로서의 외형을 갖추고 있는 경우 인정되지만, 절대적인 판단기준이 있다고 할 수 없고, 해당 건물의 구체적인 이용 상황 및 이용 형태에 따라 그 엄격성에 차이가 있습니다.
나. 판례가 인정한 경우
① 기존건물의 증축부분이 기존 건물부분과 벽으로 구분되어 있는 경우 통로와 계단을 공동으로 사용하더라도 구조상의 독립성을 인정하였습니다(대법원 1996. 8. 20. 선고 94다44705·44712 판결).
② 인접한 구분건물 사이에 설치된 경계벽이 일정한 사유로 제거되었다고 하더라도 각 구분건물의 위치와 면적 등을 특정할 수 있고 사회통념상 그것이 구분건물로서의 복원을 전제로 한 일시적인 것일 뿐만 아니라 그 복원이 용이한 것이라면, 각 구분건물은 구분건물로서의 실체가 있다고 보았습니다(대법원 2020. 2. 27. 선고 2018다232898 판결).
다. 판례가 부정한 경우
① 건물의 내부 바닥에 페인트로 선을 그어 장방형으로 된 500개의 점포와 통로로 구획되어 있는 경우에는 각 점포주들이 그 경계선상에 드럼통을 쌓는 등으로 경계를 확실히 하여 이를 각 배타적으로 사용하고 있다거나 위 각 점포가 등기사항증명서상으로도 구분된 개개의 소유권의 객체로 등재되어 있으며 위 시장부지의 공유지분권과는 별개로 독립하여 거래되어 왔다는 사정이 있다 하더라도 각 점포를 독립한 소유권의 객체로 인정할 수는 없다고 보았습니다(대법원 1995. 6. 9. 선고 94다40239 판결).
라. 건축 중의 건물에 대한 구분소유 성립 여부
집합건물로 될 수 있는 구조를 가진 건물을 건축 중인 경우, 그 중 일부 완성된 부분이 구분소유가 성립될 수 있는 구조 및 이용상의 독립성을 갖추었다고 할 경우, 전체 건물의 완성 전이라도 그 일부 완성된 부분에 관하여 구분소유가 성립될 수 있는지가 문제됩니다.
이에 대하여 학설의 논의는 이루어지고 있지 아니한데, 만약 전체 건물의 완성 전이라도 그 일부 완성된 부분에 구분소유가 성립될 수 있을 정도의 구조 및 이용상의 독립성이 있고, 구분행위가 전체 건물의 완성 전에 있었다면 그에 대한 구분소유권의 원시취득을 굳이 부인할 수는 없을 것입니다. 하지만 일부 완성된 부분에 구분건물로써 구조 및 이용상의 독립이 있다고 하더라도 구분행위가 아직 이루어지지 않았다면, 그 일부 완성된 부분을 원시취득할 수는 없을 것입니다.
4. 이용의 독립성
이용상의 독립성은 건물의 일부 그 자체가 독립하여 이용·거래될 수 있는 건물로서의 경제적 효용을 가지는 것을 의미합니다. 구체적으로는 통행의 직접성(구분된 건물부분이 다른 건물부분을 경유하지 않고 직접 외부로 통하거나 외부로 연결되는 공용부분에 통할 수 있는 독립된 출입구가 있는 것), 전용설비의 설치(구분된 건물부분을 독립하여 이용할 수 있는 사용목적 및 용도에 적합한 전용설비가 설치되어 있을 것)을 갖춰야 합니다. 이용상의 독립성이 있는지는 1동의 전체 건물 및 구분된 건물부분에 대해 요구되는 본래의 용도와 구체적인 이용상황을 객관적으로 고려하여 판단하여야 합니다. 따라서 복도, 계단, 엘리베이터실 등의 경우에는 비록 구조상 다른 부분과 구분되어 있다 하더라도 이는 객관적으로 보아 독립한 건물로서는 이용할 수 없는 것이므로 구분소유의 목적이 될 수 없습니다.
5. 구분행위
가. 의의
구분된 건물부분을 구분소유권의 객체로 하고자 하는 소유자의 구분의사를 외부에 표시하는 행위를 구분행위라고 합니다.
대법원 1999. 7. 27. 선고 98다35020 판결은, “1동의 건물 중 구분된 각 부분이 구조상, 이용상 독립성을 가지고 있는 경우에 그 각 부분을 1개의 구분건물로 하는 것도 가능하고, 그 1동 전체를 1개의 건물로 하는 것도 가능하기 때문에, 이를 구분건물로 할 것인지 여부는 특별한 사정이 없는 한 소유자의 의사에 의하여 결정된다고 할 것이므로, 구분건물이 되기 위하여는 객관적, 물리적인 측면에서 구분건물이 구조상, 이용상의 독립성을 갖추어야 하고, 그 건물을 구분소유권의 객체로 하려는 의사표시 즉 구분행위가 있어야 하는 것으로서, 소유자가 기존건물에 증축을 한 경우에도 증축부분이 구조상, 이용상의 독립성을 갖추었다는 사유만으로 당연히 구분소유권이 성립된다고 할 수는 없고, 소유자의 구분행위가 있어야 비로소 구분소유권이 성립된다고 할 것이며, 이 경우에 소유자가 기존건물에 마쳐진 등기를 이와 같이 증축한 건물의 현황과 맞추어 1동의 건물로서 증축으로 인한 건물표시변경등기를 경료한 때에는 이를 구분건물로 하지 않고 그 전체를 1동의 건물로 하려는 의사였다고 봄이 상당하다”고 하여 구분행위를 구분소유권 성립의 요건으로 인정하고 있다(대법원 1999. 7. 27. 선고 98다32540 판결, 대법원 2016. 1. 14. 선고 2013다219142 판결).
나. 법적 성질
① ‘사실행위설’은 구분행위를 사실행위로 파악하는 견해로, 구분행위는 1동 건물의 일부를 구분해서 여러 개의 건물로 변경하는 것으로 건물을 구분하는 것은 토지의 분할･합병과 유사하므로, 구분행위는 준법률행위라고 할 것이므로 ‘관념의 표시’나 ‘사실행위’에 불과하다고 보는 견해입니다.
② ‘법률행위설’은 구분행위를 일종의 법률행위로 이해하는 견해로, 구분행위는 건물의 물리적 형상에 변경을 가하지 않고 법률 관념상 건물의 특정한 부분을 구분하여 여러 개의 소유권의 객체로 하는 일종의 법률행위로, 그 시기 또는 방식에 특별히 제한을 두지 않고 처분권자의 구분의사를 외부에 표시하는 경우 인정된다고 봅니다. 1동의 건물 전체를 한 사람이 소유하다가 이를 수 개의 건물부분으로 구분하는 경우의 구분행위는 단독행위이고, 1동의 건물을 수인이 공유하고 있었던 경우에는 1개의 소유권의 객체를 수 개의 소유권으로 분할하고자 하는 소유자 수인의 의사표시는 합동행위가 될 것입니다.
대법원도 "구분행위는 건물의 물리적 형질에 변경을 가함이 없이 법률관념상 그 건물의 특정 부분을 구분하여 별개의 소유권의 객체로 하려는 일종의 법률행위"라고 보고 있습니다(대법원 2013. 1. 17. 선고 2010다71578 전원합의체 판결).
다. 구분행위로서 등기가 필요한지 여부
우리나라의 집합건물법에는 규약이나 공정증서로써 공용부분을 정할 때에는 공용부분이라는 취지를 등기하여야 한다는 규정(집합건물법 제3조 제4항)은 있으나, 등기를 구분소유권의 성립요건으로 한다는 규정은 없으므로 이를 검토해보아야 합니다.
1) 필요하다는 견해
구분소유권의 성립요건으로서 등기가 필요하다는 견해는 1동의 건물이 구분되어 건축물대장에 등록되었다고 구분소유권이 성립하는 것이 아니라 구분건물로 등기가 된 시점에 구분소유권이 성립하였다고 보아야 한다고 합니다.
2) 불필요하다는 견해
구분소유권의 성립요건으로서 등기가 불필요하다는 견해는 다음과 같은 점을 근거로 들고 있습니다.
① 집합건물법 제1조에 건물의 구분소유에 대하여 집합건물법에서 정한 바에 따라 각각 소유권의 목적으로 하는 것이 가능하다는 규정만 있을 뿐, 등기를 해야한다는 규정은 없다는 점.
② 민법 제186조에서 규정하고 있는 물권의 득실변경은 상대적 변동을 의미하데, 구분행위는 소유주체의 변동과 관계없는 권리의 내용이나 범위를 변경하는 것에 불과하므로, 이는 민법 제186조에서 말하는 등기를 요하는 물권변동이 아니고, 등기는 사후절차에 불과하다는 점.
③ 구분행위는 1필지의 토지를 수필지로 분할하는 경우와 유사하다고 할 수 있는데, 토지는 1필의 토지에 하나의 소유권이 있는 것으로, 지적법상 소유자가 분할신청을 한 다음 대장등록을 하여 토지가 분할되고 토지의 개수가 정해지는 것이고, 분필등기는 분할 등록된 대장을 기초로 하여 등기기록의 표제부에 기재하는 절차에 지나지 않습니다. 따라서 1인 소유의 1필지의 토지가 수 개의 필지로 분할되면 그 소유권의 내용 자체가 변경된다고 볼 수 있지만, 이것은 민법 제186조의 권리에 관한 등기를 해야 하는 물권변동이 아니고 등기기록의 표제부에 하는 등기로서 사후 절차에 불과하다는 점.
④ 등기는 ‘사실의 등기’ 및 ‘권리의 등기’로 분류되는데, 실체법상의 효력은 갑구와 을구의 등기(권리의 등기)에 관해서만 인정됩니다. 구분건물의 소유권보존등기는 건축물대장에 신규 등록된 대장을 기초로 하여 등기기록의 표제부에는 부동산표시를, 갑구란에는 소유자를 각 이기하는 등기이므로 이는 사실의 등기에 해당하는 것으로서, 이러한 등기를 물권변동의 요건이라고 하기는 어렵다는 점
⑤ 구분소유권의 성립은 1동의 건물 중 일부를 여러 개의 소유권으로 나누는 것으로 보아야 하고, 그 구분된 여러 개의 소유권이 여러 사람의 소유로 귀속되더라도 그것은 구분행위 이후에 이루어진 물권계약의 결과일 뿐입니다. 후자는 민법 제186조에 해당되어 등기가 그 효력발생요건이지만, 전자는 민법 제186조가 적용되어야 할 것은 아니라는 점
⑥ 건물에 대한 공시제도를 등기로 일원화하고 있는 독일이나 일본과 달리 우리나라는 건축물대장등록과 등기로 이원화되어 있기에, 1동의 건물 중 구분된 부분의 구조상･이용상 독립성에 대한 판단은 일차적으로 대장소관청이 심사하여 집합건물법 제1조(또는 제1조의2)의 요건에 맞는다고 인정되는 경우에 집합건축물대장에 등록하게 되고, 구분건물의 소유권보존등기는 그 집합건축물대장에 따라 하게 된다는 점
3) 대법원의 입장(대법원 2013. 1. 17. 선고 2010다71578 전원합의체 판결)
"1동의 건물에 대하여 구분소유가 성립하기 위해서는 객관적·물리적인 측면에서 1동의 건물이 존재하고 구분된 건물부분이 구조상·이용상 독립성을 갖추어야 할 뿐 아니라 1동의 건물 중 물리적으로 구획된 건물부분을 각각 구분소유권의 객체로 하려는 구분행위가 있어야 한다(대법원 1999. 7. 27. 선고 98다35020 판결 등 참조). 여기서 구분행위는 건물의 물리적 형질에 변경을 가함이 없이 법률관념상 그 건물의 특정 부분을 구분하여 별개의 소유권의 객체로 하려는 일종의 법률행위로서, 그 시기나 방식에 특별한 제한이 있는 것은 아니고 처분권자의 구분의사가 객관적으로 외부에 표시되면 인정된다.
따라서 구분건물이 물리적으로 완성되기 전에도 건축허가신청이나 분양계약 등을 통하여 장래 신축되는 건물을 구분건물로 하겠다는 구분의사가 객관적으로 표시되면 구분행위의 존재를 인정할 수 있고, 이후 1동의 건물 및 그 구분행위에 상응하는 구분건물이 객관적·물리적으로 완성되면 아직 그 건물이 집합건축물대장에 등록되거나 구분건물로서 등기부에 등기되지 않았더라도 그 시점에서 구분소유가 성립한다(대법원 2006. 3. 10. 선고 2004다742 판결 등 참조)."
라. 집합건축물대장에의 등록
우리나라는 대장등록과 등기라는 이원적 공시제도를 취하고 있는데, 구분소유권 관련 물권의 내용 변경이 있는 경우에 대장에 등록이 되어야 구분소유권이 성립하는지가 문제입니다. 즉, 구분행위에 건축물대장에의 등록까지 포함되는 것인지 아니면 대장에 등록하지 않더라도 구분행위의 의사만으로 족한지가 문제입니다.
1) 구분행위만으로 족하지, 건축물대장에의 등록은 필요하지 않다는 견해
구분행위는 건물의 물리적 형질에 변경을 가하지 않고 법률관념상 건물의 특정한 부분을 구분해서 별개의 소유권의 객체로 하려는 일종의 법률행위로서, 그 시기 또는 방식에 특별한 제한이 있는 것이 아니고, 처분권한이 있는 자의 구분의사가 객관적으로 외부에 표시되면 인정된다. 따라서 구분건물이 물리적으로 완성되기 전에도 건축허가신청 또는 분양계약 등을 통해서 장래 신축될 건물을 구분건물로 하겠다는 의사가 객관적으로 표시되면 구분행위의 존재를 인정할 수 있고, 이후 1동의 건물 및 그 구분건물이 객관적, 물리적으로 완성되면 그 건물이 아직 대장에 등록되거나 등기되지 않았더라도 그 시점에서 구분소유권이 성립한다(대법원 2013. 1. 17. 선고 2010다71578 판결).
계쟁건물 부분이 준공 당시에 이미 구조상 공동주택 12세대 소유자들을 위한 공동대피소로 건축되었다면, 계쟁건물 부분이 따로 구분소유의 목적이 되는 것은 아니고 아파트지하실은 건축 당시 아파트의 각층 주택의 관리를 위한 기계실 또는 전입주자 공동사용의 목적을 위한 창고, 대피소 등으로 사용키 위하여 건축된 것으로 봄이 타당하고, 이에 관한 건축물관리대장상의 용도가 주택으로 되어 있다거나 위 지하실이 주택 또는 상가 등의 용도로 사용하기에 충분한 높이와 환기시설 등을 갖추고 있다는 등의 사정만으로 달리 볼 수도 없다 할 것이므로, 이는 구분소유자 전원의 공용에 제공되는 건물부분으로 그들의 공유에 속할 뿐 따로 구분소유의 목적이 될 수 없다(대법원 1992. 4. 10. 선고 91다46151 판결). 즉, 건축물대장의 등록과 무관하게 전유부분, 공유부분의 구분을 인정하였습니다.
원래의 건축주가 아파트 및 상가건물 17개 동을 신축하는 주택건설사업계획을 승인받아 분양할 무렵에 구분소유권의 객체로 하려는 의사표시, 즉 구분행위가 있었다고 판시하기도 하였습니다(대법원 2006. 3. 10. 선고 2004다742 판결).
2) 건축물대장에 등록해야만 한다는 견해
1동의 건물 중 구조상･이용상 독립성을 갖춘 건물부분을 구분행위를 해서 집합건축물대장에 등록하여 구분소유권의 목적인 부동산의 표시를 특정하게 되면 그때 구분소유권이 성립한다고 보는 견해입니다. 그 근거는 다음과 같습니다.
① 1동의 건물 중 여러 개의 구조상 구분된 건물부분이 독립한 건물로 사용 가능한 때에 집합건축물대장에 신규등록신청을 하고 집합건물법 제1조 또는 제1조의2 규정에 합당한 경우에 비로소 집합건축물대장에 등록되어 구분소유권이 성립하게 되는 것이지, 구분소유권의 대상인 구분건물에 대하여 사후적･보고적 공시방법으로 건축물대장에 등록하는 것이 아니라는 점.
집합건물법 제3장(구분건물의 건축물대장)을 살펴보면, 제53조 제1항에서 소관청은 집합건물법을 적용받는 건물에 대하여는 건축물대장, 건물도면 및 각 층의 평면도를 갖추어야 한다고 규정하고 있고, 제56조 제1항에서 집합건물법의 적용을 받는 건물의 신축자는 건축물대장 신규등록신청을 하여야 하고, 동조 제3항에서는 일반 건물을 구분 등을 하여 집합건물법의 적용을 받게 된 경우에는 제1항을 준용하여 소유자 등이 건축물대장 신규등록신청을 하도록 규정하고 있습니다.
그리고 제59조에서는 소관청은 건축물대장의 신규(변경) 등록신청을 받은 경우에 소속 공무원에게 건물의 표시에 관한 사항을 조사하도록 할 수 있고(제1항), 구분 점포에 관한 신청을 받으면 신청 내용이 제1조의2 제1항 각 호의 요건을 충족하는지와 건물의 실제 현황과 일치하는지를 조사하여야 한다(제2항)고 규정하고 있습니다. 그리고 제60조 제1항에서는 소관청은 관계공무원이 조사한 결과 그 건물의 상황이 제1조나 제1조의2의 규정에 적합하지 아니하는 때에는 등록거부를 하고 그 건물 전체를 1개의 건물로 해서 일반건축물대장에 등록하도록 규정하고 있습니다.
② 공동주택은 건축과정에서 여러 가지 사정에 의해서 변경될 수 있으므로 건축물대장에의 등록이 이루어지기 전까지는 전유부분 및 공용부분의 범위와 내용은 유동적이고 불확정적이라는 점
1동의 건물을 건축하는 과정에서 건축주가 다가구주택을 건축하는 내용의 건축허가를 받았다가 집합건물인 다세대주택으로 변경하는 경우 등이 있는데, 이때 건축허가서를 변경하는 절차를 취해야 합니다. 1동의 건물이 완성되면 건축법 제22조에 따라 건축물의 사용승인을 받아야 하고 사용승인을 받은 후에 건축물을 사용할 수 있는데, 구분건물의 요건을 갖추었다고 하더라도 건축주의 의사에 따라 이를 일반건물로 할 수도 있고 집합건물로 할 수도 있습니다. 건물이 각 층마다 여러 개의 부분으로 구분되어 있다 하더라도 소유자의 의사에 따라 한 개의 층 전부를 하나의 구분건물로 할 수도 있습니다.
③ 일반건물은 일물일권주의가 적용되는데 이와 달리 구분소유권은 일물일권주의의 예외에 해당되기에 건물의 일부가 독립한 소유권의 객체가 되기 때문에 구분소유권의 성립에 있어서는 기준을 명확하게 제시해야 하고 객관적이어야 할 필요가 있다는 점
④ 구분행위만으로 족하다는 견해와 같이 구분행위를 폭넓게 인정하여 건축물대장에 등록되지 않았더라도 건축허가신청이나 분양계약 등에 나타난 건축주의 의사를 구분행위로 보아 구분소유권의 성립을 인정하게 된다면 구분소유권의 성립시기가 명확하지 아니하여 거래의 안전에 크게 위협받게 될 것이라는 점
대법원은 “집합건물의 어떤 부분이 전유부분인지 공용부분인지는 구분소유권이 성립한 때, 즉 원칙적으로 건물의 전체가 완성되어 집합건축물대장에 등록된 시점을 기준으로 판단하여야 한다. 그리고 그 후의 건물이 개조되거나 이용 상황이 변화하는 등에 대해서는 전유부분인지 또는 공용부분인지에 영향을 미칠 수 없고, 집합건물의 어떤 부분이 구분소유자의 전원이나 일부의 공용에 제공되는지는 소유자들 사이에 특별한 합의가 없다면 그 건물의 구조에 의한 객관적인 용도에 따라서 결정되어야 한다.”라고 판시하였습니다(대법원 2007. 7. 12. 선고 2006다56565 판결).
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