[집합건물법변호사] 집합건물 구분소유권과 대지사용권
1. 집합건물 대지의 개념
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률
제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
5. “건물의 대지”란 전유부분이 속하는 1동의 건물이 있는 토지 및 제4조에 따라 건물의 대지로 된 토지를 말한다.
6. “대지사용권”이란 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리를 말한다.
제4조(규약에 따른 건물의 대지)
① 통로, 주차장, 정원, 부속건물의 대지, 그 밖에 전유부분이 속하는 1동의 건물 및 그 건물이 있는 토지와 하나로 관리되거나 사용되는 토지는 규약으로써 건물의 대지로 할 수 있다.
② 제1항의 경우에는 제3조제3항을 준용한다.
③ 건물이 있는 토지가 건물이 일부 멸실함에 따라 건물이 있는 토지가 아닌 토지로 된 경우에는 그 토지는 제1항에 따라 규약으로써 건물의 대지로 정한 것으로 본다. 건물이 있는 토지의 일부가 분할로 인하여 건물이 있는 토지가 아닌 토지로 된 경우에도 같다.
집합건물법 제2조 제5호는 “건물의 대지”를 “전유부분이 속하는 1동의 건물이 소재하는 토지 및 제4조의 규정에 의하여 건물의 대지로 된 토지”라고 규정하고 있습니다. 전자를 법정대지라고 하고, 후자를 규약상 대지라 합니다. 그리고 집합건물법 제4조 제3항의 대지를 간주규약대지라고 합니다.
2. 대지사용권과 대지권의 개념 및 구별
1) 대지사용권
가) 의의 및 요건
구분사용자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리를 ‘대지사용권’이라고 합니다(집합건물법 제2조 제6호). 대지사용권이 성립하기 위해서는 ① 해당 대지에 건축된 집합건물의 존재, ② 해당 대지에 대한 구분소유자의 사용권 취득이라는 두 가지 요건이 필요합니다. 대지사용권은 통상 소유권이지만, 그 밖에 지상권, 전세권, 임차권, 사용차권 기타의 권리도 이에 해당할 수 있습니다.
나) 대지사용권으로 할 의사의 필요성 여부
(1) 문제점
'대지사용권'에 대해 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제2조 제6호는 성립요건을 간략히만 언급하고 있을 뿐, 이에 관한 자세한 요건 설시가 없습니다. 이에 따라, 구분소유자가 집합건물의 부지에 소유권 등 권리를 보유하고 있다면 그것만으로 대지사용권이 성립하는 것인지 아니면 주관적 요건으로서 '대지사용권으로 할 의사'가 필요한 것인지 문제가 됩니다.
(2) 법원의 태도
대법원은 “대지사용권이 성립하기 위해서는 ① 집합건물의 존재와 ②구분소유자가 전유부분의 소유를 위하여 당해 대지를 사용할 수 있는 권리를 보유하는 것 이외에 다른 특별한 요건이 필요하지 않다”라고 판시하였습니다(대법원 2009.06.23. 선고 2009다26145 판결).
대지사용권으로 할 의사에 관한 대법원의 태도는 명확하지 아니하나 근래에 선고된 아래 두 개의 판결을 살펴보면, 대법원은 구분소유자의 '대지사용권으로 할 의사'를 고려하고 있습니다.
대법원은 구분소유자가 가지는 대지에 대한 권리가 당연히 대지사용권이 되는 것은 아니므로 대지사용권의 성립여부 및 그 내용, 범위 등에 대하여 충실한 심리가 필요하다는 취지로 판시하였습니다(대법원 2013. 6. 27.선고 2013다201035 판결). 또한 대법원은 '이미 대지사용권을 보유하고 있는 구분소유자가 별개의 절차에서 집합건물의 부지 소유권 중 일부 지분을 취득한 경우에 그 지분은 대지사용권과는 별개의 지분이다'라는 취지로 판시하였습니다(대법원 2011. 7. 14. 선고 2009다76522, 76539 판결, 대법원 2014.06.26. 선고 2012다119870 판결).
하급심에서도 대지사용권으로 할 의사를 대지사용권의 성립요건으로 본 사례가 있습니다. 하급심은 집합건물의 부지에 관한 공유지분이 대지사용권의 성격을 취득하였는지 여부가 쟁점이 된 사건의 판결이유에서 대지지분이 어느 전유부분에 대한 대지사용권이 되기 위해서는 전유부분의 소유자가 '대지사용권으로 할 의사'로 대지지분을 소유해야 한다고 판시하였습니다(광주지방법원 1996.07.24. 선고 94가단14624, 95가단42992 판결).
(3) 검토
① 집합건물이 소재하는 토지에 관한 권리 중 어떠한 권리를, 어느 범위까지 대지사용권으로 제공할 것인지에 대한 구분소유자의 의사는 당연히 존중되어야한다는 점 ② 어떠한 조항으로부터도 대지사용권의 종류와 태양을 강제하는 규정을 찾아 볼 수 없다는 점 ③ 판례의 태도와 위 점들을 종합적으로 고려하면 '대지사용권으로 할 의사'를 대지사용권 성립의 주관적 요건으로 인정하여야 하며, 대지사용권의 종류와 태양이 무엇인지 쟁점이 되는 사안에서는 그 의사를 확인하여야 합니다. 이는 또한 ④ 토지임대부 분양주택 공급촉진을 위한 특별조치법에서 도입된 '토지임대부 분양주택제도'와 토지임대부 분양주택의 대지권등기 절차에 관한 등기선례 제정 2014. 11. 11.(등기선례 제201411-1호, 시행)의 취지에도 부합합니다.
따라서 대법원이 판시한 '대지사용권이 성립하기 위해서는 ①집합건물의 존재와 ②구분소유자가 전유부분의 소유를 위하여 당해 대지를 사용할 수 있는 권리를 보유하는 것 이외에 다른 특별한 요건이 필요하지 않다'(대법원2009.06.23. 선고 2009다26145 판결 등)는 부분에서 '집합건물의 존재와 구분소유자가 당해 대지를 사용할 수 있는 권리를 보유하는 것'은 대지사용권의 객관적 요건을, '전유부분의 소유를 위하여'라는 부분은 대지사용권의 주관적 요건을 설시한 부분으로 보아야 할 것입니다.
다) 전유부분과 대지사용권의 관계
집합건물법에 따르면, 구분소유자의 대지사용권은 원칙적으로 그가 가지는 전유부분의 처분에 따르고, 구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없습니다(집합건물법 제20조 제1항, 제2항). 이를 전유부분과 대지사용권의 일체성의 원칙, 즉, 분리처분금지 원칙이라고 합니다.
대법원은 “구분건물의 대지사용권은 전유부분과 종속적 일체불가분성이 인정되어 전유부분에 대한 경매개시결정과 압류의 효력이 당연히 종물 내지 종된 권리인 대지사용권에도 미치며”라고 판시하였습니다(대법원 1997. 6. 10. 선고 97마814 판결). 즉, 대법원은 대지사용권을 종된 권리로 이해하고 있습니다.
2) 대지권
집합건물법 제2조 제6호의 대지사용권으로서 건물과 분리하여 처분할 수 없는 것”을 “대지권”이라고 합니다(부동산등기법 제42조 제4항).
3) 대지사용권과 대지권의 비교
대지사용권이 구분건물을 소유하기 위하여 대지를 사용할 수 있는 실체법상의 권리임에 반하여, 대지권은 대지사용권이 전유부분과 분리처분될 수 없음을 등기부상 공시하기 위하여 고안된 절차법상 개념입니다.
3. 대지사용권의 취득
1) 대지지분에 대한 이전등기를 경료 받지 못한 경우 대지사용권
집합건물의 건축자로부터 전유부분과 대지지분을 함께 분양의 형식으로 매수하여 그 대금을 모두 지급함으로써 소유권 취득의 실질적 요건은 갖추었지만 전유부분에 대한 소유권이전등기만 경료받고 대지지분에 대하여는 위와 같은 사정으로 아직 소유권이전등기를 경료받지 못한 자는 매매계약의 효력으로써 전유부분의 소유를 위하여 건물의 대지를 점유·사용할 권리가 있는바, 매수인의 지위에서 가지는 이러한 점유·사용권은 단순한 점유권과는 차원을 달리하는 본권으로서 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제2조 제6호에 따른 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리인 대지사용권에 해당한다고 할 것이고, 수분양자로부터 전유부분과 대지지분을 다시 매수하거나 증여 등의 방법으로 양수받거나 전전 양수받은 자 역시 당초 수분양자가 가졌던 이러한 대지사용권을 취득한다는 것입니다(대법원 2000. 11. 16. 선고 98다45652, 45669 판결).
2) 대금 완납과 대지사용권
대금을 완납하였는지 여부 대지사용권 취득과는 무관합니다. 대법원은 집합건물의 분양자가 수분양자에게 대지지분에 관한 소유권이전등기나 대지권변경등기를 지적정리 후에 해주기로 하고 전유부분의 소유권이전등기만을 마쳐주었는데, 그 후 대지지분에 관한 소유권이전등기나 대지권변경등기가 되지 아니한 상태에서 전유부분에 대한 경매절차가 진행되어 제3자가 전유부분을 경락받은 경우, 그 매수인은 대지사용권을 취득하고, 이는 수분양자가 분양자에게 그 분양대금을 완납한 경우는 물론 그 분양대금을 완납하지 못한 경우에도 마찬가지라고 보고 있습니다(대법원 2006. 9. 22. 선고 2004다58611 판결).
4. 대지사용권의 내용
대지사용권은 통상 소유권일 것이지만, 임차권, 법정지상권 및 점유사용권 등도 대지사용권이 될 수 있습니다. 또한 물권의 일종인 전세권은 당연히 대지사용권에 해당할 것입니다. 이밖에 특별한 경우로서 경매로 인한 법정지상권 또는 관습상 법정지상권이 존재하는 경우에도 대지사용권의 성립이 가능합니다.
그리고 구분소유자의 대지사용권은 건물의 대지별로 각각 다른 종류의 것일 수도 있고, 구분소유자가 건물의 대지에 대하여 소유권 기타의 권리를 갖는 경우 그 권리의 일부만을 대지사용권으로 할 수 없으나 대지사용권의 일부에 대하여 전유부분과 분리하여 처분할 수 있다는 취지의 규약을 설정할 수는 있을 것입니다.
대지에 대한 소유권을 구분소유자 전원의 공유로 하는 경우에도 집합건물의 특성 때문에 민법의 공유에 관한 규정을 그대로 적용할 수 없습니다. 구체적으로 ① 대지사용권의 경우 지분이 각 전유부분의 면적의 비율에 의하고(민법 제262조 제2항 적용 배제, 집합건물법 제21조 제1항 및 제12조), ② 전유부분과 대지사용권의 일체성이 인정되며(민법 제263조 전단 적용 배제), ③ 구분소유자는 대지를 그 용도에 따라 지분비율과 상관없이 사용할 수 있으며(민법 제263조 후단 적용 배제), ④ 공유물분할청구가 인정되지 않습니다(민법 제268조 적용 배제, 집합건물법 제8조).
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