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by 정동근 변호사 Aug 01. 2019

경계측량의 방법

1. 기준점에 의한 측량과 현형에 의한 측량 결과의 불일치

우리나라의 근대적 지적제도는 1910년에 실시한 토지조사사업의 시행으로 시작되었습니다. 이 당시 지적도면의 경계는 정확한 기준점을 기초로 설정되었기 때문에 측량의 성과를 결정함에 있어 통일성과 정확도가 높았습니다. 한국전쟁을 거치면서 지적기준점의 약 78%가 망실되었고, 약 400만 필지의 지적공부가 분실 또는 소실되었으나 응급복구를 시행하는 과정에서 정확한 지적공부의 재작성과 기준점의 복구가 이루어지지 못하였습니다.

1970년대와 1980년대 급격한 산업화에 따른 토지개발로 인해 무분별한 기준점이 신설되었으나 정확한 성과 검증을 하지 못하여 측량에 오류가 발생하였습니다. 당시 기준점을 이용하여 세무측량의 성과를 결정하는 지역도 있었지만 많은 지역에서 기준점을 이용하지 않고 현형(現形)을 기준으로 성과를 결정하였습니다. 이러한 환경적인 원인으로 인하여 기준점에 의한 측량과 현형에 의한 측량 결과가 불일치하는 지역이 많이 존재하게 되었습니다.

2. 도해(圖解)지적측량과 수치(數値)지적측량

지적측량은 도해(圖解)지적측량과 수치(數値)지적측량으로 구분됩니다. 도해지적측량은 수치지적측량과는 달리 정확한 기준점에 의한 일필지 경계의 측량이 이루어지기 보다는 대상토지의 주변 현황(기지)에 기초하여 측량 및 성과결정이 이루어지고 있습니다.

토지조사사업 당시의 기준점이 현재 존재 않지 않고 한국전쟁 이후 국가 기준점체계가 바뀌면서 국가지형도와 지적업무에 활용하는 기준점 성과가 다르기 때문에 도해지역에서의 성과결정 방식은 측량기술자의 성향 및 역량에 따라 각기 다른 성과 제시의 개연성이 내재되어 있습니다.

도해지역에서 측량성과결정의 오류를 최소화하기 위해서는 사전 대상지역에 대한 성과결정의 특성, 기존 성과결정 방식 등에 대한 충분한 사전 자료조사가 필요하고, 전후 측량자에 대한 통일된 기준의 적용이 전제될 필요가 있습니다.

지적측량성과를 결정하는데 있어 가장 중요한 요소는 지적측량사의 경험입니다. 국토정보공사의 측량사 중에는 도해지적측량의 경험이 없는 측량사도 다수 존재하며, 측판측량의 경험이 있다고 하더라도 지적측량기술자마다 저마다 가지고 있는 성과결정 기준이 상이합니다. 또한 기초측량을 할 것인지 아니면 기지점을 이용한 측량을 할지에 대한 정확한 기준이 없기 때문에 측량사의 주관적인 판단에 의한 지적측량성과를 결정되는 경우도 많습니다.

가. 도해(圖解)지역의 지적세부측량

도해지역은 1910년 토지조사사업과 1916년 임야조사사업의 시행으로 경계를 측량하여 지적도와 임야도를 작성한 지역입니다. 이 지역은 토지의 각 필지의 경계점을 측량하여 지적도와 임야도에 일정한 축척그림을 그리는 것으로서 토지경계의 효력을 도면에 등록된 경계에 의존하는 지역입니다.

도해지역에서의 성과결정은 대부분 주변 현황을 바탕으로 기준 기지선의 확정 과정을 통해 이루어지기 때문에 기지선을 확정함에 있어 구조물, 기존 분할선, 사정선 활용 등의 다양한 방식이 적용됩니다.

토지조사사업은 평판형태의 측량 기구로 지상의 방향과 거리를 조합하여 경계점의 위치를 결정하고, 도면위에 일정한 축척의 기하학적 폐합다각형 형태로 표시하여 등록하는 평판측량 방식으로 경계측량을 하였습니다.

토지조사사업 당시와 현행 도해지역의 일필지 측량성과를 결정하기 위한 절차는 다음과 같습니다.

토지조사사업 당시

도근점의 전개 → 보점측량 → 일필지 측량 → 원도작성 → 적산 → 지적도 작성

현행

측량준비파일 작성 → 지적측량 자료조사 → 현지측량 → 측량기하적 작성 → 측량결과도 작성 → 측량성과도 작성

나. 수치지역의 지적세부측량

수치(數値)지역은 1975년 지적법령 개정으로 지적측량성과의 정확성을 확보하기 위하여 새로운 일필지 측량방법으로 경계를 측정하여 경계점좌표등록부를 작성한 지역입니다. 토지에 대한 경계점의 위치를 그림이 아닌 좌표로 표시하는 제도로서 각 필지의 경계점의 성과를 평면직각종횡선수치(X, Y)의 형태로 표시하여 등록합니다.

각 필지의 경계점이 좌표로 등록되어 있어 토지의 형상을 시각적으로 용이하게 파악할 수 없으며, 측량의 경비와 인력이 많이 소요되고 고도의 전문적인 기술과 측량과 도면제작과정에 고가의 정밀장비를 필요로 하는 단점이 있는 반명 측량의 정확성이 높아 민원 발생이 낮으며, 임의의 축적으로 지적도를 작성할 수 있어 활용도가 높다는 장점이 있습니다.

현행 수치지역의 일필지 측량성과를 결정하기 위한 절차를 살펴보면 다음과 같습니다.

측량준비파일의 작성 → 지적측량 자료조사 → 현지측량 → 측량기하적 작성 → 측량결과도 작성 → 측량성과도 작성

3. 경계복원측량의 방법

구 지적법 시행령 제45조는 경계복원측량은 “등록할 당시의 측량방법과 동일한 방법으로 시행하여야 한다”고 규정한 바 있습니다. 경계복원측량은 지적공부에 등록되어 있는 경계점을 지상에 복원하기 위해 실시하는 지적측량으로 ‘비토지이동지 측량’에 해당합니다.

지적공부에 등록된 경계를 지표면상에 복원하는 때에는 도면 또는 수치 형식의 지적공부나 등록측량의 성과가 경계확정과 직접적으로 관련된 자료이기 때문에 그 경계를 등록할 당시의 지표면상에 설정한 경계점의 위치가 바로 그 곳이었다는 것을 입증할 수 있도록 해당 경계를 등록한 시기와 사유, 경계 내에 있는 건축물의 축조시기, 등록경계의 설정과 관련된 법규나 관습 등에 관한 서술형식의 자료를 확보하는 것이 중요합니다.

실제에 있어서 지표면상에 남아 있는 원래 경계표시의 잔여흔적이나 그 경계를 등록하면서 지표면상에 설정을 하였던 경계점의 원래 위치와 관련된 증언 등도 정확한 복원위치를 추적하는 증거가 될 수 있습니다.

해당 경계를 지적공부에 등록할 때 사용하였던 삼각점이나 도근점과 같은 측량기준점과 기지경계점에서 설정경계의 위치 상관관계를 해당 경계의 등록 자료에 비추어 수학적으로 분석해 내는 측량기법 두 가지가 망실되거나 이동이 된 설정경계의 원래 위치를 복원하기 위한 기초적인 조건이 됩니다.

경계복원을 위한 측량에서 사용할 측량기준점 또는 기지경계점의 선정에 관하여는 복원할 경계점의 등록위치 결정 작업에서 직접적인 기초가 되었던 측량기준점이나 복원할 경계점을 기초로 사용하여 새로 등록된 경계점을 이용하도록 하는 것이 가장 바람직한 방법이지만 그도 여의치 못할 때에는 같은 시기에 등록이 된 인접한 기지 경계점을 기초로 이용하는 것도 차선책이 될 수 있습니다.

가. 도근점(기준점)에 의한 경계측량

1) 도근점 이동이 없는 경우

도근점에 의한 경계측량 방법은 도해지역이기는 하나 도근점에 의해 주변 현황이 잘 부합되는 지역에서 이용되는 방법으로 도근점 주변 현황을 측량한 결과 현황과 부합이 잘되면 성과결정을 하게 됩니다.

2) 도근점 복원 및 신설에 의한 측량

도근점 복원 및 신설에 의한 성과 결정은 최초 도근점에 의해 현황측량과 성과결정이 있었으나, 도근점이 망실되어 이를 복원한 후 측량을 수행하는 방법을 의미합니다.

나. 현형법(現形法)에 의한 경계측량

현형법은 공간적인 기하학, 즉 정확한 기준점(좌표) 없이 공간적인 위치관계를 이용하여 위치를 찾는 방법을 말합니다. 도해지적측량에서는 위 방법을 많이 이용하고 있습니다.

원 지적도면에서 어느 특정 토지의 위치를 찾기 위해 임의의 점에 측량장비를 설치하고, 현장의 토지 경계선 측량을 통해 새로운 현장 도면을 새로이 제작합니다. 이후 두 도면을 중첩한 후 현장 경계선 측량으로 얻어진 도면을 좌우, 상하를 이동시켜 가며 원 지적도면과의 경계선을 일치시킴으로써 대상 토지의 위치를 찾는 방식입니다.

현형법은 이러한 과정을 거쳐 위치를 찾고, 이 상태로 위치를 고정 시킨 후 대상 토지에 대핸 분할측량이나 경계복원 등의 실제 측량 작업을 시행하는 방식입니다.

현형법은 기준점 또는 좌표 없이 공간적인 기하학에 기초해 대상 토지의 위치를 찾다 보니 현장과 도면의 부합 정도가 어느 정도 되어야 하는지, 공간적으로 얼마만큼 현황 측량이 이루어져야 하는지 등을 명확하게 규정하기가 어렵고, 작업자마다 상이한 결과가 산출될 수 있는 가능성이 높습니다. 측량사마다 현황 측량을 하는 범위 내지 방법이 상이하고, 현장 측량 도면을 지적도면에 부합시키는 방법도 다양하며, 경험 또는 숙련도에 따라 지적도면과 부합시키는 정도가 다르기 때문에 동일한 성과가 산출되기에는 한계가 있습니다.

1) 도근성과 가감에 의한 측량

기존 측판점에 의해 현황측량과 성과결정이 이루어진 지역이었으나 기초측량으로 도근점을 신설하고 기존 측판점을 관측하여 측판점의 위치에 부합하도록 도근성과를 가감하여 성과 결정을 하는 방식은 현황을 취득한 후 이의 부합정도에 따라서 도근성과를 변경하게 되므로 실질적으로 현형법에 가까운 방식입니다. 위 방식은 전자평판이 도입됨에 따라 가장 많이 이용되고 있는 측량방식입니다.

2) 사정선(査定線)에 의한 측량

사정선에 의한 성과결정은 대상 필지가 토지이동 없이 토지조사사업 등록 당시와 동일하게 존재하고 있는 필지의 경계선을 기지선으로 하여 성과를 결정하는 방법입니다.

3) 기존 등록선에 의한 측량

기존 등록선을 이용한 성과결정 방법은 대상 지역에서 경계복원이나 분할 측량 등이 수행되었을 경우 인접 지역에서의 성과를 결정함에 있어 기존 경계선을 기준으로 성과를 결정하는 방법입니다.

4) 지형･지물 등 현황에 의한 측량

지형･지물 등 현황에 의한 성과결정 방법은 대상지의 현황측량을 수행한 후 성과를 결정함에 있어 주변 담장선이나 논두렁 같은 지형･지물을 기지선으로 하여 성과를 결정하는 방법입니다.

4. 기점의 종류

가. 지적삼각점

지적삼각점, 지적삼각보조점은 기초측량이라고 해서 전 국토에 걸쳐 1 ∼ 5 km 간격으로 30 〫∼ 120 〫이내가 되도록 측량을 실시하여 설치한 삼각망을 구성하는 점을 말합니다.

① 지적삼각점의 점간거리 평균은 2km ∼ 5km입니다.

② 지적삼각보조점의 점간거리 평균은 1km ∼ 3km입니다.

나. 지적도근점

지적도근점은 세부측량이 용이하도록 삼각점을 이용해서 점간 거리가 평균 50m ∼ 300m가 디도록 연결한 기초점을 의미합니다.

도근점은 삼각점과 같이 국토전체를 대상으로 설치하는 것이 아니라 측량이 빈번한 도시지역과 같이 주택 밀집지역을 대상으로 설치합니다. 도근점을 설치하는 장소는 도로 등의 교차점에 설치해서 측량의 여러 작업구역 접합부에 공통점으로 사용하게 해서 접합오차를 방지하도록 하였으며, 가능한 여러 기준점과 가장 가까운 곳에 연결되도록 하여 정밀도를 높이도록 하였습니다.

다. 지적경계점

지적경계점은 세부측량이라 하여 도근점을 기초로 경계측량과 같은 지적측량을 실시해서 지적도상 필지를 구획하는 선의 경계점과 상호 부합되는 지상의 경계점을 의미합니다. 도시나 주택지 같은 도근점이 설치된 지역에서의 경계점은 지적측량을 수차례 반복측량하여도 대부분 결과가 일치합니다.

라. 기지경계점(기점)

도해지적측량방식에 따른 측량을 위해서는, 기준점 없이 측량 대상지 주변의 여러 필지의 지상경계점을 블록단위로 측량하여 지적도의 도상 경계점과 가장 일치하는 경계점을 이용해 블록 내에 속해 있는 일필지의 경계점을 결정하게 됩니다. 이때 결정한 경계점을 기지경계점(기점)이라고 합니다.

지적측량사의 경험과 숙련도에 따라서 기지경계점의 차이가 발생하기 때문에 도해지역에서 기지경계점은 어느 정도 불확실한 측면이 있습니다.