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by 정동근 변호사 Nov 14. 2022

[부동산전문변호사] 지역주택조합의 탈퇴와 분담금 환급

1. 지역주택조합 설립인가 전 추진위원회 단계의 법적 성격

가. 개괄

추진위원회의 경우, 조합 또는 비법인사단인지는 일괄적으로 정해지는 것이 아니라 개별 사안마다 실질에 따라 판단하게 됩니다. 다만 법원은 대체로 비법인사단에 해당한다고 보고 있습니다.

나. 조합과 비법인사단의 구별

대법원은 법인격은 없으나 사단성이 인정되는 비법인사단과 민법상 조합 구별에 있어서 “어떤 단체가 고유의 목적을 가지고 사단적 성격을 가지는 규약을 만들어 이에 근거하여 의사결정기관 및 집행기관인 대표자를 두는 등의 조직을 갖추고 있고, 기관의 의결이나 업무집행방법이 다수결의 원칙에 의하여 행하여지며, 구성원의 가입, 탈퇴 등으로 인한 변경에 관계없이 단체 그 자체가 존속되고, 그 조직에 의하여 대표의 방법, 총회나 이사회 등의 운영, 자본의 구성, 재산의 관리 기타 단체로서의 주요사항이 확정되어 있는 경우에는 비법인사단으로서의 실체를 가진다고 할 것”이라고 판시하고 있습니다(대법원 2008. 5. 29. 선고 2007다63683 판결).

다. 추진위원회에 대한 최근 판례의 태도

대법원은 최근 추진위 단계에서의 매매계약 약정이 조합설립 이후 지역주택조합에 승계되는지와 관련하여 원심이 당사자능력이 없어 소를 각하한 사안에서, 추진위가 비법인사단의 실체를 갖추고 있었다면 해당 매매계약 체결은 유효하다고 보아, 원심을 파기환송하였습니다(대법원 2021. 6. 24. 선고 2019다278433 판결). 그리고 환송심에서 서울고등법원은 추진위가 비법인사단의 실체를 갖추어 당사자능력이 있으며, 추진위 단계에서의 법률관계를 지역주택조합이 포괄적으로 이전받기에, 해당 매매계약 약정은 유효하다고 판시하였습니다(서울고등법원 2022. 2. 18. 선고 2021나2024415 판결).

또한 법원은 비법인사단인지는 조합설립인가 여부나 그 전후에 따라 달라지지 않는다는 입장을 취하고 있습니다.

위의 입장을 종합적으로 고려할 때, 대부분의 지역주택조합 추진위원회는 비법인사단의 성질을 가진다고 볼 수 있습니다.

2. 지역주택조합으로부터의 탈퇴 및 분담금 환급

가. 개괄

조합원이 지역주택조합 또는 비법인사단인 추진위원회에서 탈퇴하는 방법으로는 ① 임의탈퇴 ② 자격상실 ③ 무효 ④ 취소 ⑤ 해제·해지를 들 수 있습니다.

나. 임의탈퇴

1) 주택법 제11조의6 제2항에 따른 탈퇴

주택법 제11조의6(조합 가입 철회 및 가입비 등의 반환) ① 모집주체는 주택조합의 가입을 신청한 자가 주택조합 가입을 신청하는 때에 납부하여야 하는 일체의 금전(이하 “가입비등”이라 한다)을 대통령령으로 정하는 기관(이하 “예치기관”이라 한다)에 예치하도록 하여야 한다. <개정 2020. 1. 23.>
② 주택조합의 가입을 신청한 자는 가입비등을 예치한 날부터 30일 이내에 주택조합 가입에 관한 청약을 철회할 수 있다.
③ 청약 철회를 서면으로 하는 경우에는 청약 철회의 의사를 표시한 서면을 발송한 날에 그 효력이 발생한다.
④ 모집주체는 주택조합의 가입을 신청한 자가 청약 철회를 한 경우 청약 철회 의사가 도달한 날부터 7일 이내에 예치기관의 장에게 가입비등의 반환을 요청하여야 한다.
⑤ 예치기관의 장은 제4항에 따른 가입비등의 반환 요청을 받은 경우 요청일부터 10일 이내에 그 가입비등을 예치한 자에게 반환하여야 한다.
⑥ 모집주체는 주택조합의 가입을 신청한 자에게 청약 철회를 이유로 위약금 또는 손해배상을 청구할 수 없다.
⑦ 제2항에 따른 기간 이내에는 제11조제8항 및 제9항을 적용하지 않는다.
⑧ 제1항에 따라 예치된 가입비등의 관리, 지급 및 반환과 제2항에 따른 청약 철회의 절차 및 방법 등에 관한 사항은 대통령령으로 정한다.
[본조신설 2019. 12. 10.][제11조의4에서 이동 <2020. 1. 23.>]

주택법 시행령 제24조의6(주택조합 가입에 관한 청약의 철회) ① 주택조합 가입 신청자는 법 제11조의6제2항에 따라 주택조합 가입에 관한 청약을 철회하는 경우 국토교통부령으로 정하는 청약 철회 요청서를 모집주체에게 제출해야 한다.
② 모집주체는 제1항에 따른 요청서를 제출받은 경우 이를 즉시 접수하고 접수일자가 적힌 접수증을 해당 주택조합 가입 신청자에게 발급해야 한다.

조합 가입을 신청한 자(청약자)는 30일 이내에 청약 철회를 할 수 있습니다. 다만, 부칙에서 개정규정 시행 후 최초로 조합원 모집 신고를 하는 경우로 적용대상을 정하였기에, 시행일인 2020. 12. 11. 이후에 모집 신고를 최초로 한 경우에만 적용됩니다.

또한 이 경우, 철회의 의사표시는 서면으로 하여야만 하며, 시행령 제24조의 6에 따라 청약 철회 신청서를 모집주체에게 제출하여야만 하며, 단순히 구두, 문자 등에 의한 철회 의사표시를 한 경우, 상대방이 형식 및 절차를 위반하였다고 주장할 수 있습니다.

해당 조항에 의한 탈퇴가 인정될 경우, 가입비 전액을 환불받을 수 있으며, 이에 대한 조합이나 추진위원회 측의 손해배상 청구도 원천 차단되어, 온전한 금전을 환불받을 수 있습니다.

2) 주택법 제11조 제8항에 따른 임의탈퇴

주택법 제11조(주택조합의 설립 등)
⑧ 제7항에도 불구하고 조합원은 조합규약으로 정하는 바에 따라 조합에 탈퇴 의사를 알리고 탈퇴할 수 있다. <개정 2016. 12. 2.>
⑨ 탈퇴한 조합원(제명된 조합원을 포함한다)은 조합규약으로 정하는 바에 따라 부담한 비용의 환급을 청구할 수 있다. <개정 2016. 12. 2.>

주택법 제11조 제8항에 따라 임의탈퇴가 가능하고 분담금의 환급을 청구할 수는 있습니다. 하지만, 실제로 대부분 지역주택조합에서는 조합원의 임의탈퇴 가부를 총회의 결의로 결정케 하고 있을 뿐만 아니라, 그 환급금 역시 비용을 공제한 나머지 금액만 반환토록 규정하는 경우가 대부분이라 실질적으로 해당 조문에 따른 임의탈퇴 및 분담금 환급은 인정되기 어렵고, 인정되더라도 그 반환금은 적거나 없는 경우가 많습니다.

3) 조합 설립인가 전 임의탈퇴 주장 및 부득이한 사정의 경우 탈퇴를 인정하는 경우

설립인가 전의 지역주택조합은 그 법적 성격이 비법인사단으로, 조합의 규약은 내부준칙에 해당하여 그 구성원에게 적용되는바, 각 조합의 규약내용을 살펴보아야 합니다.

다만, 대부분 조합이 따르는 표준규약 제12조 제1항에 의하면 조합원의 임의탈퇴는 원칙적으로 허용되지 않고, 부득이한 사정의 경우 탈퇴를 할 수 있다고 규정하고 있습니다.

탈퇴를 청구한 조합원이 늘어난 분담금을 감당할 수 없는 것이 객관적이며, 다른 조합원들은 늘어난 분담금을 지급하기로 한 경우, 부득이한 사정이 존재한다고 보아서 탈퇴를 인정한 사례가 있습니다.

4) 환급금 산정시 고려사항(이하 계약서 또는 규약에 따라 공제가 이루어지는 경우 동일하게 적용)

환급금 역시 가입계약서 또는 규약에 따라 지급하게 되는데, 대부분 운영비, 공동부담금을 공제하고 남은 금원을 지급하게 됩니다.

이러한 공제금 결정에 있어서 고려할 사항은 다음과 같습니다.

① 분담금 중 공동부담금은 순수하게 조합이 사업을 수행하는 과정에서 지출된 공동경비에 한해야 한다는 점

② 토지매입비가 포함된 토지대 증가액과 선급공사비 부분은 포함되지 않는다는 점

③ 받을 호실 평수가 다른데, 일률적으로 같은 금액을 부담하는지 여부

④ 제명 또는 탈퇴하고 난 후의 공동부담금이 포함되었는지 여부

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