[부동산전문변호사] 부동산개발사업과 자금조달
Ⅰ. 부동산개발사업과 PF
1. 자금조달의 필요성
부동산개발사업에는 사업부지 매매대금, 공사대금, 그 밖에 사업비 명목으로 많은 자금이 요구되는 반면, 부동산개발사업의 시행사는 특정사업을 위하여 설립된 특수목적법이거나 영세한 사업자인 경우가 많아서 외부자금을 조달하여 사업을 진행하게 됩니다.
나아가 타인자본을 지렛대 삼아 수익률을 높인다는 이른바 레버리지 효과(leverage effect)를 얻기 위해서 금융기관 등의 타인자본을 조달하는 것이 유리하기도 합니다. 따라서 부동산개발사업의 시행사는 필요한 자금을 외부로부터 조달하는 것이 일반적입니다.
우리나라에서는 초기 자금을 제외하고 토지비, 공사비를 비롯한 사업비의 대부분을 외부로부터 조달하고 있어서, 자기자본이 어느 정도의 비율을 차지하는 미국 등의 부동산개발사업과 차이를 보이고 있습니다.
2. 자금조달의 유형
외부자금을 조달하는 방식은 크게 지분투자 방식(equity)과 차입 방식(loan)으로 나눌 수 있습니다. 지분투자 방식은 시행사가 투자자로부터 출자금을 납입받아 자금을 조달하는 방식으로 투자자는 시행사에 대한 지분권자로 참여합니다. 시행사가 주식회사라면 주주로서, 조합이라면 조합원으로서, 신탁형 집합투자기구라면 수익자로서 참여합니다. 차입 방식은 시행사가 투자자로부터 금전소비대차계약을 통하여 자금을 빌려 조달하는 방식입니다.
지분투자 방식은 시행사 입장에서는 투자자가 지분권자가 됨으로써 사업시행이익이 줄어들게 되며, 사업시행에 대한 간섭을 받게 될 위험이 있어 선호되는 방식은 아닙니다. 투자자 입장에서도 지분을 취득함으로써 원하지 않는 계열회사 관계가 생길 수 있으며, 특히 은행법상 은행의 경우에는 타회사 지분취득에 일정한 제한(은행법 제37조 제1항)이 있어서 선호하지 않는 경우가 많습니다.
이러한 사정 때문에 우리나라의 부동산 개발사업 외부자금조달은 차입 방식에 의하는 경우가 더 많습니다. 다만 개별적인 사안에서 지분투자 방식과 차입 방식이 혼용되는 경우도 있고, 대출채권의 유동화, 간접투자의 활성화, 리츠의 도입으로 더욱 다양한 방식으로 나타나고 있습니다. 세제혜택 등을 누리기 위해서 특별한 형태의 도관체(vehicle)를 이용하기도 합니다.
Ⅱ. 대출(loan)을 통한 자금조달
1. 기업금융과 프로젝트 파이낸스(PF)
기업금융(Corportate Finance)은 차주의 신용, 보유자산, 보증인 등에 기초하여 대출을 실행하는 전통적인 금융방식입니다. 프로젝트 파이낸스(Project Finance, PF)는 프로젝트 자체의 수익성과 현금흐름을 보고 대출을 실행하며, 상환재원도 기본적으로 분양수입금 등 프로젝트 자체의 현금흐름을 전제로 한다.
좁은 의미의 프로젝트 파이낸스는 프로젝트의 현금흐름을 담보로 하고 사업주에 대한 상환청구권이 없거나 제한이 됩니다. 이른바 비소구(non recourse) 또는 제한소구(limited recourse) 금융입니다. 차주의 신용이 중요하지 않고 프로젝트 자체가 중요하므로 사업주와는 별개 법인인 특수목적회사(SPC)를 설립하여 해당 프로젝트를 진행하는 경우가 많고, 부외금융(리스 계약과 같이 회사의 대차대조표상 자산, 부채 어느 계정에도 나타나지 않는 자본조달 방법)의 특징을 보입니다.
그런데 우리나라의 프로젝트 파이낸스는 비소구 금융이 아니고, 시행사가 상환의무를 지고, 그 대표자가 연대보증을 하는 등 기본적으로 소구금융입니다. 나아가 시공사가 시행사의 대출원리금 채무에 대하여 지급보증을 하거나 채무인수, 자금보충 등의 방법으로 신용보강을 하기 때문에 본래의 프로젝트 파이낸스와는 다릅니다.
결과적으로 우리나라의 PF 대출은 물적 또는 인적 담보가 모두 제공되는 것을 특징으로 합니다. 우선 물적 담보의 대상은 부동산 개발사업의 대상인 사업부지와 개발사업의 결과로 축조되는 건물입니다. 초기에는 근저당권이 활용되기도 했지만, 주택법 등에서는 근저당권 설정을 금지하고 있어서, 현재는 대부분 신탁 방식이 활용되고 있습니다. 신탁 방식의 PF 대출에서 대주는 해당 부동산에 신탁을 설정한 후에 우선수익권을 갖게 됩니다. 또한 인적 담보는 차주인 시행사의 대표이사 등이 참여하는 연대보증과 시공사의 연대보증, 채무인수, 자금보층 등으로 이루어집니다.
2. 브릿지론과 본 PF
1) 브릿지론
브릿지론은 일시적인 자금조달을 위해 비교적 고금리로 자금을 차입하는 것을 의미합니다. 개념적으로는 부동산 개발사업의 초기단계에 한정되지 않고 자금 수요와 공급 사이에 일시적인 불일치가 생기는 경우 그 간격의 공백을 메우기 위해 하는 자금차입을 의미하지만, 일반적으로 부동산개발사업 초기에 사업부지 계약금이나 초기 사업비를 조달하기 위하여 차입하는 것을 말합니다.
시행사가 아직 사업부지 소유권을 확보하지 못한 단계에서 이루어지므로 사업부지 자체를 담보로 제공할 수 없기 때문에 시공사로 참여하게 될 회사나 제3자의 연대보증, 채무인수 등을 요구하는 경우가 많습니다. 매매계약 해제 시 반환받을 계약금 반환채권에 대하여 양도담보권을 설정하는 경우도 있습니다. 이처럼 부지 등에 대한 담보도 설정되지 않은 상태이고, 부동산 개발사업 자체도 인허가에 이르지 못한 초기라서 금융기관 입장에서는 위험성이 높으며 이에 따라 제2금융권 등이 주로 취급하거나 고금리인 경우가 많습니다.
2) 본 PF
본 PF는 사업진행이 어느 정도 성숙되어 착공이 가시화된 단계에, 주로 기존 브릿지론을 상환하거나 매매대금 잔금 및 공사비 조달 목적으로 자금차입을 하는 것을 말합니다. 사업부지 매매대금 및 공사대금 등을 조달하여야 하기 때문에 브릿지론에 비하여 훨씬 금액이 크고, 대출기간도 공사 완공 이후까지 포괄하여야 하므로 장기간이며, 사업부지에 대하여 신탁 등을 통하여 담보를 확보하는 것이 일반적입니다.
통상적으로 인허가가 오나료되거나 완료가 가시화된 시점에서 대출을 실행하며, 브릿지론에 비하여 위험성이 상대적으로 낮으므로 금리는 낮은 경우가 많습니다.
3. 신디케이티드 대출
대주가 1인인 경우도 있지만, 여러 기관이 대주단(신디케이트)을 구성하여 함께 참여하는 경우도 많습니다. 후자를 신디케이티드 대출(Syndicated Loan)이라고 합니다. 자금을 여러 금융기관이 공동으로 부담하고, 위험도 분담할 수 있기 때문에 대규모 자금이 요구되는 대형 프로젝트에 활용됩니다. 법령상 1개의 대출기고나이 동일 차주에게 대출하는 것이 신용공여 한도규정에 따라 제한되는 경우(은행법 제35조 제1항 등)에도 이 방식이 활용됩니다.
신디케이티드 대출에서는 일반적으로 1개의 대출약정서를 작성하고 대주들의 대출조건 및 순위가 동일하지만, 각 대주와 차주 사이의 채권관계는 개별적으로 독립적인 것으로 구성됩니다. 이를 직접대출형 신디케이트라고 하는데, 이 경우 대주는 각각 분할채무를 지므로 다른 대주의 채무불이행에 대하여는 책임을 지지 않습니다. 즉 일부 대주가 대출의무를 이행하지 않는다고 대주의 의무를 부담하는 것이 아닙니다.
만약 대주 사이에 대출조건과 순위를 달리하는 여러 개의 대출로 구분하고자 하는 경우에는 이른바 트랜치(Tranche)로 나누어서 구분하기도 합니다.
신디케이티드 대출은 대주와 차주 사이의 관계뿐 아니라, 대주들 사이의 이해관계를 조정할 필요가 있다는 저멩서 단독 대주의 대출과는 구별됩니다.
① 신디케이티드 대출에서는 대리은행을 선임하는 것이 일반적입니다. 대리은행은 대주들의 대리인으로서 의사 연락, 대주단 회의 등 대주들의 의사결정절차의 진행, 기타 행정적인 업무를 담당합니다. 신디케이티드 대출에 참여하는 참여은행과 대리은행 사이에 종종 분쟁이 발생하기도 합니다. 우선 참여은행과 대리은행의 법률관계는 위임관계로 보며, 대리은행은 선관주의 의무를 부담합니다.
대법원 2012. 2. 23. 선고 2010다83700 판결
복수의 참여은행이 신디케이트를 구성하여 채무자에게 자금을 융자하는 신디케이티드 론(syndicated loan) 거래에서, 참여은행으로부터 신디케이티드 론과 관련된 행정 및 관리사무의 처리를 위탁받아 참여은행을 대리하게 되는 대리은행(agent bank)은 위탁받은 사무에 관하여 참여은행과 위임관계에 있다. 이 경우 구체적인 위임사무의 범위는 신디케이티드 론 계약의 대리조항(agency clause)에 의하여 정하여지는 것이지만, 참여은행과 대리은행은 모두 상호 대등한 지위에서 계약조건의 교섭을 할 수 있는 전문적 지식을 가진 거래주체라는 점에서 원칙적으로 대리은행은 대리조항에 의하여 명시적으로 위임된 사무의 범위 내에서 위임의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로써 위임사무를 처리하여야 하고, 명시적으로 위임받은 사무 이외의 사항에 대하여는 이를 처리하여야 할 의무를 부담한다고 할 수 없다.
② 대출약정서 또는 대주간 협약서에서 대주들의 의사결정과 관련한 조항을 규정하는 것이 일반적입니다. 대주들 사이의 의사결정은 통상 각 대주별 대출참가 비율(대출 실행 전에는 대출약정금 비율, 대출 실행 후에는 미상환 대출원금의 비율)에 따라 의결권을 부여하며, 사안의 경중이나 특수성을 고려하여 의결권의 과반수, 의결권의 3분의2 이상 또는 대주 전원의 동의로 결정하도록 합니다.
③ 대출약정서 또는 대주간 협약서에 대주들 간의 분배조항을 둡니다. 일반적으로는 동순위 대주들 사이에서는 대출금이 각 대주별 대출참가 비율(대출 실행 전에는 대출약정금 비율, 대출 실행 후에는 미상환 대출원금의 비율)에 따라 균등하게 분배되도록 하고 있습니다. 대리은행이 차주로부터 상환받은 경우뿐 아니라 일부 대주가 상환받거나 담보권을 실행한 경우에도 동순위 대주들의 대출참가비율에 따라 균등하게 재분배하도록 규정하는 것이 일반적입니다.
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