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by 정동근 변호사 May 29. 2022

[부동산전문변호사] 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)

부동산개발은 기획, 설계, 시공, 감독, 준공, 분양 등 여러 단계를 거쳐 진행되며 각 단계마다 전문성이 요구됩니다. 특히 부동산PF와 같이 다수의 참여자를 필요로 하는 복잡한 구조의 부동산PF의 경우는 더욱 그러합니다. 따라서 계획성 없는 즉흥적인 부동산 개발을 지양하고 부동산개발에 지식과 경험을 가진 전문가의 참여가 필요하며, 합리적인 부동산투자와 계획적인 개발을 위한 시스템이 요구됩니다.

이에 부동산개발업을 전문 업종으로 관리⋅육성할 수 있는 제도적 기반을 마련하고, 등록사업자의 사업실적 정보제공이나 금지행위 규정 등을 통하여 소비자 피해를 예방하며, 등록사업자의 신뢰도를 제고하여 각종 민간개발사업의 활성화에 기여할 것을 목적으로 부동산개발업의 등록, 부당한 표시⋅광고의 제한 등을 주요 내용으로 하는‘부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률’(부동산개발업법)을 제정되었습니다.

부동산개발업은 개발과 PF와 같은 금융이 결합된 업종으로 기획에서 사업성검토와 시공관리, 분양 및 사후관리까지 여러 분야에 걸쳐 전문성이 필요한 업종입니다. 특히 기업도시⋅뉴타운개발 등의 경우에는 민간의 개발사업 참여 비중이 크기 때문에, 개발업체들을 전문업종으로 육성할 필요가 있습니다.

이를 위해 체계적이고 종합적인 관리가 필요한 실정이나, 종전 법률로는 단계별 관리만 가능하고 종합적 관리를 위한 근거가 마련되지 않았었다. 또한 개발사업실적이나 재정상태 등 개발업자에 대한 정보가 부족하여 건실한 개발업자와 부실업자의 구별이 불가능하고, 테마상가나 오피스텔 분양과정에서 허위⋅과장광고에 의한 사기분양으로 소비자의 피해가 증가를 막기 위해서 부동산개발업자에 대한 정보제공의 장치가 필요하고 이를 위한 근거법률이 필요하게 되었습니다.

부동산개발업법에 따라 전문성이 부족한 개발업자의 난립으로 인한 소비자 피해방지 및 부동산개발업의 체계적 관리 육성의 목표를 달성하기 위하여 등록제를 도입하였는데, 부동산개발업법 제4조 제1항 및 제2항에서는 대통령령으로 정하는 규모 이상의 부동산개발을 업으로 영위하려는 자는 국토해양부장관에게 등록하도록 하고, 등록기준이 되는 자본금⋅시설⋅부동산개발 전문인력과 등록절차 그 밖의 필요한 사항은 대통령령으로 정하도록 하고 있습니다.

부동산개발업법 제4조(부동산개발업의 등록 등)

① 타인에게 공급할 목적으로 건축물의 연면적(「건축법」 제84조에 따른 연면적을 말한다)이 2천제곱미터 또는 연간 5천제곱미터 이상이거나 토지의 면적이 3천제곱미터 또는 연간 1만제곱미터 이상으로서 대통령령으로 정하는 규모 이상의 부동산개발을 업으로 영위하려는 자는 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ도지사 또는 특별자치도지사(이하 "시ㆍ도지사"라 한다)에게 등록을 하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자의 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 국가ㆍ지방자치단체

2. 한국토지주택공사, 그 밖의 「공공기관의 운영에 관한 법률」에 따른 공공기관 중 대통령령으로 정하는 자

3. 「지방공기업법」에 따른 지방공사 및 지방공단(이하 "지방공기업"이라 한다)

4. 「주택법」 제4조에 따라 등록한 주택건설사업자 또는 대지조성사업자(주택건설사업 또는 대지조성사업을 하는 경우에 한정한다)

5. 다른 법률에 따라 해당 부동산개발을 시행할 수 있는 자로서 대통령령으로 정하는 자

② 제1항에 따라 등록하는 자는 다음 각 호의 요건을 갖추어야 한다. 이 경우 등록절차와 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

1. 자본금이 3억원(개인인 경우에는 영업용자산평가액이 6억원) 이상으로서 대통령령으로 정하는 금액 이상일 것

2. 대통령령으로 정하는 시설 및 부동산개발 전문인력을 확보할 것

③ 부동산개발업을 영위하려는 자가 부동산개발을 위하여 대통령령으로 정하는 상근 임직원이 없는 특수목적법인을 설립한 경우에는 제2항에도 불구하고 등록요건이나 그 밖에 필요한 사항은 따로 대통령령으로 정하는 바에 따른다.

④ 토지소유자는 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 등록사업자와 공동으로 부동산개발을 할 수 있다. 이 경우 토지소유자와 등록사업자를 공동사업주체로 보며, 공동사업주체 간의 구체적인 업무ㆍ비용 및 책임의 분담 등에 관하여는 대통령령으로 정한다.

⑤ 부동산개발업을 등록하지 아니한 자가 제2조제1호 각 목의 어느 하나에 해당하는 행위를 하는 중에 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 발생한 경우에는 타인에게 부동산등을 공급할 수 있다.

1. 부동산개발 행위자가 사망하거나 파산한 경우