주택담보대출을 잘 받고 관리하는 노하우 2편 - 실전편

1편을 못 읽어 보신 분들은 아래 링크를 참고해 주세요.

주택담보대출을 잘 받고 관리 하는 노하우 1편 - 은행 대출에 대한 기본적이 이해.

1편 마지막에서 제가 이야기를 했지만, 어쩌면 고객들에게 담보대출에 대해서 낮은 이자를 요구하는 은행은 주거래 은행이 아니라 실적이 급한 은행이 아닐까 싶습니다.

하지만 현실적으로는 이렇게 실적이 급한 은행을 우리가 찾는다는 것은 불가능 합니다. 은행의 대출 업무를 보는 사람이라고 하더라도 매 순간 가장 낮은 주택담보대출을 요구하는 상품을 찾는 것은 현실적으로 불가능할 것입니다.

그래서 저는 이전에 대출을 받고, 대출을 다른 곳으로 갈아탈 때 현실적인 방법으로 어느 정도 수준에서 타협을 했던 것 같습니다. 

저 같은 경우에는 대출을 알아볼 때에 은행에 직접 가서 알아본 것이 아니라 대출모집인(대출 영업 사원)을 통해서 대출 상품을 알아 보았습니다.

제가 자산관리 상담을 해 주기 때문에 고객들의 대출에 대한 부분도 많이 이야기를 나눕니다. 그러면서 저도 누군가의 소개를 받아서 대출모집인 몇 분을 알게 되었고, 그 참에 저의 주택담보대출에 대해서 해당 대출모집인의 도움을 많이 받았던 것 같습니다. 

대출모집인이라는 직업을 모르는 분들도 많이 계실 것 같습니다. 다른 말로 표현하자면 대출 상품을 소개하고 계약을 하는 일종의 영업 사원이라고 보면 될 것 같습니다. 

저랑 같이 일을 하는 대출모집인 파트너들은 그렇지 않지만 인터넷을 찾아보면 일부 대출모집인들은 대출 여력이 없는 사람들에게 대출을 어렵게 해 주겠다고 하면서 불법적인 대출을 안내하거나 과도한 수수료를 요구하기도 한다고 하니 이 부분은 주의를 하시면 되겠습니다.(혹시 그런 것들이 걱정이 된다면 저에게 문의를 주시면 저랑 협업을 하는 대출 담당자들을 소개해 드리겠습니다. 다만 제 파트너의 경우에는 서울과 경기도권에 있는 주택들만 합니다.)

지금부터는 저의 개인적인 경험을 바탕으로 적는 것이니 참고만 하셨으면 좋겠습니다.

저 같은 경우는 일단 주택담보대출이 필요할 때 위에서 말한 대출모집인에게 부탁을 했습니다. 

물론 대출모집인들도 각자가 소속되어 있는 은행이나 금융회사가 있습니다. 따라서 자신들이 속한 금융사의 상품만 소개를 하고, 자신이 속한 금융회사의 상품만 안내를 해야 합니다. 

하지만 본인이 속한 상품이 저에게 맞지 않는다면 본인이 알고 있는 다른 대출모집인을 소개해 주기도 했습니다. 모집인들마다 생각이 다르겠지만 긴 안목을 갖고 저에게 유리한 소개를 해 준다면 그것만큼 좋은 것이 없는 것 같습니다.

그렇게 되니 결과적으로는 주택담보대출 이자가 어찌되었든 싼 편에 속하는 상품을 이용하게 되는 것이고, 그래서 제가 따로 알아보는 대출 이자들보다 항상 낮은 편이었기 때문에 저는 믿고 그냥 수 년간 이용을 했던 것 같습니다.

은행에서 직접 대출을 받는 경우에는 서류를 준비해서 은행을 직접 찾아가야 하기 때문에 직장을 다니는 분들에게는 시간적으로 여유롭지가 않습니다. 하지만 대출모집인의 경우에는 직접 원하는 장소로 오기 때문에 서류만 준비하고 회사나 집 등 편한 곳에서 서류를 작성하고 모든 대출 업무를 끝낼 수 있다는 장점도 있습니다.

대출 이자의 경우에는 주택담보대출이자에 대해서 비교를 하는 사이트도 있습니다. 따라서 이런 사이트를 이용하는 방법도 있습니다. 하지만 제 경험으로는 대출 이자는 신용과 각종 조건에 따라서 대출 이자가 다 다르기 때문에, 이런 사이트가 직접적인 도움이 되지는 않았던 것 같습니다. 

그래서 저 같은 경우에는 차라리 그냥 믿고 맡기자라는 생각으로 거래하던 대출모집인에게 계속 문의를 했던 것 같습니다. 

대부분의 분들은 대출이 실행이 되면 그냥 쭉 해당 대출을 갚을 계획에만 집중을 합니다. 하지만 때로는 대출도 "갈아타주는 것"이 좋습니다.

지금은 금리가 조금씩 올라가는 때이기 때문에 어떤 전략을 쓰는 것이 좋을지 저도 잘 모르겠습니다. 하지만 적어도 큰 차이가 없다면 변동 금리로 대출을 받고 당장 갚을 수 없는 분들이라면, 고정 금리로 대출을 다시 받는 것이 유리한지 정도는 알아볼 필요가 있습니다. 

만약 훗날 고금리에서 저금리로 변화가 오는 때가 된다면, 당연히 고정이율의 담보대출을 변동 이율로 바꾸는 것도 좋은 전략이 될 수 있습니다.

다만 대출을 갈아탈 때에는 "중도상환수수료"라는 것을 꼭 염두해 두어야 합니다.

담보대출상품마다 다르기는 하지만 중도상환수수료라는 것은 대출을 받은지 일정 기간 이내(대부분 3년)에 대출을 먼저 갚게 되면 일종의 페널티로서 갚는 금액의 일정 부분(대부분 1~3%)을 수수료를 추가로 내야 되는 것입니다.

따라서 돈이 갑자기 생기더라도 대출을 빨리 갚으면서 생기는 중도상환수수료가 많은지, 아니면 중도상환수수료가 없을 때까지 대출 이자를 내는 것이 많은지를 따져볼 필요가 있습니다.

같은 의미에서 주택담보대출을 받은지 2년 째가 되는 해에 여러 이유 때문에 다른 대출로 갈아타는 것이 좋다고 생각이 된다면, 그 때 발생 되는 중도상환수수료를 먼저 계산해 보는 것이 좋습니다.

그리고 나서 대출을 갈아타면서 생기는 더 낮아진 이자 등의 유리한 조건이 중도상환수수료보다 좋다면 과감하게 대출을 갈아타는 것도 좋습니다.

대출이라는 것은 정말 어려운 것 같습니다. 제가 오늘 신경을 많이 써가면서 쉬운 단어들로 쉽게 풀어쓸려고 했지만 역시 어려운 것 같습니다. 거기다가 대출을 받는 상한 금액을 DTI, LTV 등을 가지고 따지고 든다면 개인이 소화할 수 있는 부분은 거의 없을 것 같습니다.

주택담보대출을 잘 받는 방법에 대해서 간단히 다시 요약을 해 보겠습니다. 

첫번째, 주거래 은행이 가장 유리한 조건의 대출 이자를 제안할 것이라고 믿지 말았으면 합니다. 그리고 모든 은행의 모든 지점을 다 돌아다닐 수 없다면, 믿을 만한 능력 있는 대출모집인을 소개 받아서 같이 진행해 보는 것을 권해드립니다.

두번째, 대출을 받았다고 해서 그 상품의 조건대로 쭉 갚을 계획보다는 3년 전후로 더 유리한 대출이 있는지를 보고 계속 갈아타는 것을 권해드립니다. 이 때 중도상환수수료가 발생을 하더라도 냉정하게 계산을 해 보면, 중도상환수수료를 내더라도 새로운 대출 상품으로 갈아타는 것이 좋은 때가 있습니다.

따라서 시중 대출 금리의 변동 상황 등을 따져보면서 고정금리과 변동금리에도 변화를 주고, 대출 이자도 낮춰가면서 대출 상품도 유리하게 바꿔가는 것이 좋을 것 같습니다. 

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