[펀드]일본 부동산에 투자해 보자- J-Reits 펀드
일본 부동산하면 어떤 것이 떠오르시나요? 흔히들 우리 나라 부동산 전망을 비관적으로 이야기할 때에 일본 부동산을 대표적인 사례로 이야기를 많이 합니다. 또한 우리 나라의 많은 집들이 공가로 남아있다라는 이야기를 하면서 일본의 고령화로 인한 수 많은 빈 집들에 대한 문제를 빗대어서 이야기를 합니다.
제가 보고 들은바로는 일본에서 생기는 많은 빈집들은 도심이 아닌 외곽 지역에 주로 많이 있다고 합니다. 예를 들면 도쿄 중심부가 아닌 그 주변의 위성 도시들에 많이 지었던 집들이 비어있는 것입니다.
인구가 줄면 사람들은 자꾸 중심부로 모일려고 하는 경향이 있다고 합니다. 따라서 한국의 경우에도 인구가 줄면 사람들은 서울로 몰릴 것이고, 줄어든 인구 탓에 서울 근교의 위성 도시들의 수 많은 아파트들이 빈 집으로 남아있을 확률이 높습니다.
일본 부동산에 대한 부정적인 의견들도 많지만 그렇다고 해서 일본의 모든 부동산의 가치가 하락을 한 것은 아닙니다. 물론 1990년대 초에 비하면 아직도 일본의 땅값인 지가는 당시 가격의 40%에 불과합니다.
하지만 그렇다고 해서 오사카, 도쿄와 같은 상업지구의 지가가 똑같이 떨어진 것은 아닐겁니다.
또한 수익적인 면으로 접근한다면 월세와 같은 임대수익과 짧은 기간 건물을 사고 파는 시세 차익이 투자자에게 수익을 가져다 주는 것이기 때문에 굳이 1990년대의 거품이 잔뜩 꼈던 지가와 비교해서 일본 부동산 투자에 대해서 부정적으로 말할 필요는 없다고 봅니다.
< 캡쳐 : 신한금융투자 홈페이지 >오늘은 펀드를 적극적으로 추천한다기 보다는 간접적으로 일본의 부동산에 투자를 해서 수익을 올릴 수 있는 펀드에 대해서 이야기를 해 볼려고 합니다.
위의 그림처럼 우리나라에는 일본 부동산에 간접적으로 투자를 할 수 있는 여러 펀드들이 있습니다. 사진에는 없지만 다른 여러 종류의 펀드들이 있습니다.
최근 1년 동안 일본 부동산에 투자하는 펀드들의 수익이 좋고, 상대적으로 주식에 투자하는 펀들의 수익이 안 좋기 때문에 일본 부동산 펀드인 J-Reits(리츠) 펀드에 대한 관심이 높습니다.
< 캡쳐 : 한화자산운용 J-Reits 관련 리포트 >최근 일본의 상업용 부동산 시장이 많이 회복을 했다고 합니다. 크게는 도쿄 올림픽을 목표로 관광 산업을 부흥시킴으로 인해서 가게 및 호텔의 수익률이 좋아지고 있습니다. 또한 근로 환경이 좋아져서 외국인 근로자들이 일본에 취업을 많이 하고 있고, 이로 인해서 공실률이 하락하고 임대료가 상승하고 있습니다.
따라서 현재 동경증권거래소에는 J-Reits(Japan Real Estate Investment Trust : 일본 부동산 투자신탁회사)가 61개가 상장되어 있고, 약 13조엔의 시가 총액을 보여주고 있습니다.
그리고 오늘 이야기하는 J-Reits 펀드의 경우에는 이렇게 동경증권거래소에 상장된 Reits를 사고 팔면서 수익을 내는 펀드입니다.
< 캡쳐 : 삼성자산운용 J-Reits 펀드 보고서 >현재 동경 도심의 핵심 5구의 오피스 빌딩 공실률은 2019년 1월 기준으로 1.98% 입니다. 그리고 임대료는 60개월 연속 상승을 하고 있습니다. 주로 공실률이 5%가 임대인이 시장 우위를 점하느냐 아니면 임차인이 우위를 점하느냐를 정하는 기준이 됩니다.
그런데 지금 이 수치가 1.98%의 공실률을 보인다는 것은 당연히 집주인 다시 말해서 임대인이 시장에서 힘을 갖는다는 것을 말하며, 이는 임대로 상승으로 이어질 것입니다.
이로 인해서 당연히 리츠 펀드는 더 큰 수익을 기대할 수 있습니다.
< 캡쳐 : 삼성자산운용 J-Reits 펀드 보고서 >동경 23구, 오사카, 나고야의 총 인구도 지속적으로 증가를 하고 있습니다. 일본의 인구가 줄어든다고는 하지만 제가 서두에 이야기를 했듯이 사람들은 일자리가 있는 중심가로 모여드는데 그 때문인지 일본 주요 도시의 인구는 오히려 늘고 있습니다.
이로 인해서 주택 수요는 늘고, 공실률은 현저하게 적어지고 있으며 이에 따른 임대로 상승은 당분간 지속될 것으로 보입니다.
< 캡쳐 : 신한금융투자 : 한화 Japan REITs부동산1호 펀드 포트폴리오 >
< 캡쳐 : 신한금융투자 : 삼성 J-REITs부동산1호 펀드 포트폴리오 >최근에 전세계 증시가 흔들리면서 대부분의 뮤츄얼 펀드들의 수익이 좋지 않았습니다. 이에 반해서 일본 리츠 펀드의 수익은 괜찮았기 때문에 상대적으로 더 좋아보이는 경향이 있을 수도 있습니다.
어찌되었든 J-Reit의 배당수익률은 4%로 매우 높은 편이고, 일본 부동산 시장 또한 괜찮은 방향으로 흘러가고 있습니다.
물론 일본의 경기가 갑작스럽게 안 좋아진다면 부동산이라는 투자 자산의 특성상 바로 안 좋은 수익으로 이어질 수도 있습니다.
하지만 뭔가 차별화된 펀드를 찾거나 분산 투자를 원하는 분들이라면 일본 리츠 펀드에 관심을 두시면 좋을 듯 합니다. 또한 여러 정책적 지원을 바탕을 되살아나는 일본 부동산 시장을 긍정적으로 전망하는 분들이라면 당연히 간접적으로 투자할 수 있는 좋은 기회가 될 것 입니다.
다만 위의 그림처럼 일본 리츠에 투자하는 펀드라고 하더라도 운용사마다 투자하는 포트폴리오가 다르고 이에 따라서 수익률의 차이가 날 것입니다. 따라서 어떤 형태의 리츠에 분산 투자하는지를 봐가면서 적절한 펀드를 선정하셨으면 좋겠습니다. ^^
블로그 / 더 많은 정보 및 상담신청 : https://celldna.blog.me
