일본의 버블 붕괴와 한국 부동산에 대한 생각
혹시 제가 저번에 올린 글과 영상을 보셨나요? 만약 보지 못한 분들이라면 아래 링크를 타고 들어가서 먼저 보시고 오면 더 좋지 않을까 싶습니다. ^^
클릭 >> [다큐멘터리/추천]2007.02.04 KBS 방송 - 욕망과 혼돈의 기록 도쿄 1991
위의 영상을 보신 분들의 의견이 참 궁금합니다. 같은 영상을 보고 난 이후에 각자 어떻게 생각을 다르게 하는지에 대해서 이야기해 볼 시간이 있으면 참 좋겠다는 생각을 합니다.
그래도 아쉬움을 뒤로 하고 저의 생각을 아주 간단하게 적어볼까 합니다.
우선 저의 생각을 적기 전에 앞서 추천드린 다큐멘터리를 바탕으로 일본 경제의 거품이 어떻게 생겼고, 어떻게 사라지게 되었는지에 대해서 간단히 요약을 해 보겠습니다.
일본은 2차 세계 대전 이후에 여러 노력을 통해서 고도 성장을 했고 80년대에는 제2의 경제 대국으로 부상을 했습니다. 그 결과 당시 무역적자와 재정적자를 겪고 있던 미국은 1985년 9월에 G5 국가들과 미국 뉴욕의 플라자 호텔에서 만나 플라자 합의를 합니다.
플라자 합의를 통해서 미국 달러 대비 엔화는 1985년 당시 259엔에서 3년만에 150엔까지 떨어지게 됩니다. 그러면 일본 기업의 수출은 힘들어지고 일본 경제는 어려워지게 됩니다.
이런 엔고 현상으로 경제가 어려워지나 일본 정부는 86년에 5% 였던 일본은행의 재할인율을 87년도까지 급격하게 사상 최저인 2.5%까지 낮추고, 법인세 등 각종 세금을 줄여주게 됩니다.
결국 이런 정책으로 인해서 1986년부터 1991년까지 일본의 버블 시기라고 불리우는 시기에 막대하게 풀린 돈은 일본의 주식, 부동산 등 각종 자산 가격을 폭등시키게 됩니다.
< 일본의 니케이 지수 >그리고 제 개인적으로 이 때 가장 문제였던 것은 대출을 하기 위한 은행들의 과도한 경쟁이었습니다. 일본의 땅 가격이 급격히 오르자 은행들은 1억원을 하는 땅을 담보로 대출을 받을 때에 담보의 110%~120%에 해당하는 1.1억 또는 1.2억을 빌려 줬다고 합니다.
은행은 영업을 해야 하고 어차피 오늘보다 내일 땅 값이 오를 것이 뻔하기 때문에 그렇게 더 많은 금액을 대출을 해 줬던 것입니다. 그리고 이렇게 은행의 비이성적인 과도한 영업 행위가 엄청난 거품을 만든 것이었습니다. 제가 어디선가 듣기로는 일본의 거품 시기에는 단란주점 같은 주점을 하는 사장 한 사람이 각종 은행에서 총 1조를 대출을 빌리기도 했다고 들었습니다.
그럼 지금 우리나라는 어떤가요? 우리 나라는 이미 이전부터 LTV, DTI 등의 규제를 담보 가치의 50~70% 정도만 대출을 받을 수 있도록 규제를 해 왔습니다. 그리고 지금은 대출을 못 받아서 난리이지, 대출을 너무 많이 해 준다고 여기 저기서 돈을 빌려서 부동산 투기를 하는 사람은 거의 없습니다.
우리 나라는 다만 전세 제도 때문에 일반적으로 10억짜리 집을 살 때에도 5억 정도만 있으면 집을 살 수 있습니다. 이렇게 적은 비용으로 집을 살 수 있는 것이 거품을 만들 수는 있지만 지금의 거품은 일본처럼 마구 잡이로 여기 저기 돈을 풀어서 생기는 거품은 아닌 것 같습니다.
요즘 개인들의 주식 자금이 몇 십조에 이른다는 말들도 하지만 그 돈들은 개인들이 평생 벌고 모아서 만든 돈이지, 은행에서 마구 잡이로 빌려줄테니 가져가라는 식의 영업을 통해서 만들어진 돈들은 아닙니다. 그런 것들이 일본의 거품 형성과 차이가 있다고 저는 봅니다.
클릭 >> 동양 최대 관음상! 일본 버블경제의 부작용 - 2015.07.02
그럼 일본에서 이렇게 형성이 된 거품은 어떻게 꺼져버리게 된 것일까요?
일본 정부는 5년간 땅 가격이 4배까지 폭등을 할 때에도 정상적인 부동산 가격이다라는 말을 자주 했다고 합니다. 그러다가 어느 순간 정신을 차리고 난 이후에 이런 거품을 막기 위해서 이번에는 급격한 금리 인상과 각종 세금 규제를 시행합니다.
1989년 5월에 2.5% 였던 재할인율을 일본 은행은 다시 인상하기 시작합니다. 그리고 재할인율을 1년만에 6%까지 급격하게 인상을 시킵니다. 그리고 더 심각한 것은 이런 급격한 정책 변화에도 은행의 대출 영업은 변하지 않았고 이로 인해서 일본 지가의 상승은 여전했습니다.
1990년 4월에는 일본의 대장성은 부동산 대출 금액을 제한하는 부동산대출 총량규제 정책을 실시 합니다. 결국 은행들은 대출 영업을 멈추고 오히려 대출금을 회수하려고 나섭니다. 결국 대출로 빚잔치를 하던 사람들의 돈은 다시 은행으로 들어가 시중에는 현금이 없어지게 됩니다. 있던 돈을 모아서 대출을 갚아야 하니 주식을 팔고, 부동산을 팔면서 자산의 가치는 폭락을 하게 됩니다.
당연히 대출 영업에 혈안이 되었을 때에는 돈을 빌려서는 안 되는 사람들에게 빌려줬을 것이고, 은행이 회수할 수 있는 자산가치 이상으로 돈을 빌려줬을 것입니다. 이로 인해서 대출 상환은 잘 이뤄지지 않았을 것이고, 담보로 잡아놓은 부동산도 잘 팔리지 않았을 것입니다. 이로 인해서 은행과 증권사는 부실화되고 금융 기관의 연쇄 도산이 일어나게 됩니다.
그럼 개인들은 어떠했을까요? 무주택자들은 부동산 가격이 하락을 했으니 집을 다시 살 기회가 생겨서 행복했을까요? 정말로 이렇게 무너지는 사회 속에서 결국 알맞은 가격에, 무주택자들이 그렇게 바라던 부동산 폭락 속에서 자신이 원하는 집을 살 수 있었을까요? 어니면 정작 폭락한 가격에 본인도 공포에 떨고, 실직하는 사람들을 보며 자신의 불안한 미래에 떨고 있었을까요?
금융회사의 부실화와 기업의 파산은 결국 온 나라를 피폐하게 만들고 어떤 누구에게도 기회를 주지 않습니다. 물론 그 당시 현금을 많이 갖고 있는 사람이라면 좋은 기회를 얻었겠지만 우리 주변의 평범한 사람들도 똑같이 고통 속에 빨려들 수 밖에 없습니다. 그건 IMF를 겪어본 분들이라면 누구나 아실 겁니다.
저는 일본의 버블 형성과 버블 붕괴는 국가 정책의 잘못이라고 생각을 합니다. 버블이 생기게 된 계기도 결국은 인위적인 금리 하락과 잘못된 은행의 영업 행태에 의한 것이라고 봅니다. 그리고 그 중간 과정에서 아무런 규제를 하지 않고 방관한 일본 정부의 잘못이 거품을 키웠다고 봅니다. 마지막으로 급하다고 갑작스럽게 여러 규제와 정책 변화를 가져온 일본 정책의 잘못이 결국은 자신이 만든 거품을 자신이 터트렸다고 생각을 합니다.
너무 비정상적으로 오른 우리 나라의 부동산 가격이 문제이긴 하지만 부동산 가격이 떨어진다고 은행이 부실화 되거나 할 것 같지는 않습니다. 왜냐하면 부동산 가격이 오르는데 있어서 은행의 대출이 그렇게 많지는 않다고 생각하기 때문입니다.
하지만 잘못된 정책이 계속되면 우리나라도 일본처럼 잘못된 길을 걸을 수 있다고 봅니다. 특히 부동산 가격이 오르는 원인을 여러 곳에 두지 않고 오직 한두가지만 고집하고, 이것을 막기 위해서 정책적인 규제와 세금 인상 등으로 막으려 한다면 결국 대한민국의 국민들이 힘들어질 것이라고 봅니다.
그렇다고 부동산 가격 상승을 비난하고, 부동산 가격이 대폭락을 해야지 속이 시원한 분들에게도 갑작스러운 변화는 절대로 이득으로 돌아오지 않을 것입니다.
결국 거품이라는 것도 정부가 만드는 것이고 그 거품을 터트리는 것도 결국은 정부의 실수라고 생각을 합니다.
물론 지금은 일본의 버블 시기와는 다릅니다. 일본은 단독적인 국가 정책을 펼친 것이었지만, 지금은 전세계가 함께 금리를 낮추고 모두가 살기 위해서 돈을 푸는 시기입니다. 그리고 미국을 선두로 다시 돈을 회수 할 때에 보조만 잘 맞춘다면 큰 피해는 없을 것입니다.
그래서 저는 지금 전세계적으로 자산 가치가 상승하는 것을 이상하게 보고, 비난만 할 것이 아니라 일단 같은 배를 타고 조금이라도 함께 전진을 했으면 좋겠습니다. 다만 배 안의 많은 사람들이 취해서 이성을 못 차릴 때에 나만이라도 언제든지 배에서 뛰어내릴 준비는 해야 된다고 봅니다. 하지만 나의 생각에 맞지 않는다고 모두 다 비난하고 모두 다 망할 것이라고 이야기만 반복하지는 않았으면 합니다.
앞으로 우리에게 어떤 일이 벌어질지는 모르겠지만 그 모든 것은 정부 정책에 따른 것이지 국민 개개인의 선도와 잘못으로 벌어지는 것은 아닐 것이라는 것은 분명합니다. 그런 의미에서 제말 올바른 정책들이 국민들을 올바른 방향으로 안내해 줬으면 좋겠습니다.
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