부동산 근황 - 전세세입자를 어렵게 구했습니다.
오늘은 가볍게 부동산에 대한 개인적인 경험을 적어보겠습니다. 다만 이 글은 개인적인 경험이며 이에 따른 저의 생각이자 의견입니다. 저는 부동산을 사랑하는 사람이지만 그렇다고 부동산 전문가는 아닙니다. 따라서 오늘의 이야기는 재미로만 읽어주셨으면 합니다. ^^
약 두달 전 추석이 끝나자마자 기존 전세세입자가 개인적인 사정으로 나간다고 해서, 새로운 전세 세입자를 구하기 위해서 부동산에 매물을 올려 놓았습니다.
해당 물건은 서울에 위치한 아파트로 교통이 매우 좋습니다. 지하철 3호선이 바로 붙어있고, 조금만 걸어가면 지방으로 이동할 수 있는 기차역도 있습니다. 학군이 아주 좋지는 않지만 단지에 바로 붙어서 초등학교, 중학교, 고등학교가 다 붙어 있습니다. 복도식 아파트이고 92년도에 만들어진 상대적으로 오래된 아파트 입니다. 평수는 20평대 중후반에 해당이 됩니다.
이 물건을 갖고 있은지 굉장히 오래 되었고 지금까지 전세 계약만 계속 해 왔습니다. 그런데 이번에 전세매물을 내 놓으면서 이전과는 다른 경험을 하게 되었습니다. 이유는 2020년 7월 31일에 시행이 된 임대차 3법, 다시 말해서 임대차보호법과 현부동산 정책들 때문이 아닐까 합니다.
그러면서 과연 내년에는 어떤 일들이 부동산 시장에서 벌어질지에 대해서 많은 생각을 하게 되었습니다.
2020년 9월에 전세계약을 했었는데 1년이 지난 2021년 9월의 전세보증금 시세는 1억 5천만원이나 올라있었습니다. 실제로 거래된 매매 가격도 1년 전과 비교하면 수 억원이 올랐기 때문에 이 정도의 전세가 상승은 예상을 했지만 전세 세입자를 새로 구한다고 부동산과 이야기하는 저의 가슴이 답답할 수 밖에는 없었습니다.(10년 넘게 서울 집가격이 안 오르다가 폭등을 했습니다. 차라리 매년 꾸준히 납득할 수준으로 가격이 오르는 것이 집을 이미 소유하고 있는 사람과 아직은 집이 없지만 언젠가는 집을 살 계획이 있는 사람 모두에게 좋은 것입니다.)
저는 기본적으로 투자의 위험성을 즐기면서 엄청난 자산 부풀리고, 이를 통해 이른 은퇴를 꿈꾸는 그런 사람은 아닙니다. 따라서 어차피 언젠가는 돌려줘야 하는 전세보증금을 많이 받는다고 해서 저에게 큰 이득은 없습니다. 그렇다고 시세보다 적게 받아서 2년 또는 4년 뒤에 새로운 전세세입자를 구할 때 곤란을 겪고 싶지는 않습니다.
다른 대안인 전세보증금이 올라간만큼 월세로 올려 받고 싶지도 않았습니다. 수익률이라는 지표로 따지면 상승한 보증금만큼 월세로 돌려서 받는 것이 좋긴합니다. 하지만 본업이 있고, 이에 따른 여러 소득이 있는 저의 입장에서 세금, 국민건강보험료 그리고 절반의 소유권을 갖고 있는 배우자 앞으로 소득신고 등을 한다는 번거로움과 불편함을 생각해서 일부 월세로 받고 싶지 않았습니다.
그래서 결국은 기존 세입자의 보증금보다 1억 5,000만원이 오른 시세대로 내놓았습니다.
20평대 중후반의 아파트에 들어올 수 있는 사람들은 매우 한정적입니다. 기차역과 지하철이 워낙 잘 되어있는 위치이긴 하지만 작은 평수이기 때문에 주로 아이가 한명이거나 또는 신혼부부들 또는 나이가 아주 많은 노부부가 주로 들어와서 살았었습니다. 그래서 이번에도 그런 분들이랑 부동산에 올려놓자 마자 바로 계약을 할 것 같았습니다.
그런데 이번에는 2달이 다 되어가도록 부동산에서 연락이 없었습니다. 저랑 10년 넘게 거래를 해 온 부동산이라서 항상 제 물건을 잘 챙겨주시기 때문에 항상 우선순위 거래를 해 주시는데 이번에는 이전과는 다른 느낌이 들었습니다.
결론적으로 저는 저번 주에 시세보다 몇 천만원 적은 금액으로 전세세입자를 구했습니다. 어차피 돌려줄 돈이라서 저에게는 큰 의미가 없었고, 시세보다 아주 낮은 금액도 아니기에 상관이 없었고, 무엇보다도 기존 세입자가 많이 기다리실 것 같아서 그냥 서로 좋자는 기분에서 그렇게 계약을 했습니다.
그런데 왜 이번에는 전세세입자를 구하는게 어려웠을까요?
우선 작년에 시행이 된 임대차보호법 때문에 전세를 구하는 사람들이 많이 줄었습니다. 전세가도 너무 많이 올랐기 때문에 기존에 전세를 살던 분들은 전세계약을 연장을 하고 계신 것 같습니다. 또는 차라리 집을 사자는 마음에 매매를 하는 것 같습니다. 그래서 전세를 구하고자 하는 수요가 상당히 많이 줄어든 것 같습니다.
그래도 전세를 구해야 하는 사람들이 있습니다. 그 중 대부분이 아마도 신혼부부들일 것 입니다. 제가 대출에 대해서는 잘 모릅니다. 그래도 전해 듣기로는 전세대출도 많이 제한이 되었다고 들었습니다. 그래서 신혼부부들이 저희 집 전세가를 감당하기 힘들었던 것 같습니다. 이런 분들은 어쩔 수 없이 반전세로 계약을 하거나 서울이 아닌 주변 지역의 좀 더 싼 전세 아파트로 계약을 합니다. 이런 이유에서 서울에서 그래도 상대적은 싼 전세 아파트이고, 보러 오는 사람들은 많아도 실제로 계약을 하자는 분들은 없었던 것 같습니다.
저의 개인적인 상담 경험으로는 최근에 신혼부부들이더라도 집을 소유한 분들이 굉장히 많이 늘어난 것 같습니다. 결혼 3년 이내의 신혼부부들이 집을 산 경우도 많고, 아예 결혼을 할 때 집을 산 사람들도 상당히 늘어난 것처럼 저는 느껴집니다. 이런 것들도 분명히 제가 전세 세입자를 구하는데 상대적으로 오랜 시간이 걸릴 것이 아닌가 싶습니다.
그럼 20년 7월 31일에 시행이 된 임대차법 이후에 새로운 전세계약을 할 수 밖에 없는 22년 7월 30일 이후의 물건들에 대해서는 전세가가 어떻게 형성이 될까요?
이건 아마도 내년 초인 22년 1월~2월 정도가 되면 어느 정도 방향성이 보일 것입니다. 내년 여름 이후에 전세계약을 새로 해야 하는 분들은 6~4개월 정도는 먼저 집을 알아보고 계약을 합니다. 따라서 내년 초가 되면 부동산 시장의 새로운 분위기를 느낄 수 있을 것 같습니다.
누군가는 22년 7월 30일 이후 물건에 대해서는 새롭게 세입자를 구하고자 하는 물건 다시 말해서 공급이 갑자기 늘기 때문에 전세가격 등 부동산 가격이 하락할 것이라고 말하는 분들도 많이 계십니다.
물론 그 때에도 대출이 막혀있고 하면 2년만에 수 억이 오른 전세가격을 감당할 수 없는 분들이 더 싼 전세집으로 이사를 가고 싶어할 것이고 그렇다면 새로운 전세 수요가 있지 않는 이상은 전세가격이 떨어질 수도 있습니다.
하지만 전세수요를 찾는 사람들보다 실제로 살 집을 찾아야 하는 전세를 찾는 사람의 바램이 저는 더 클 것이라고 봅니다. 그래서 공급보다는 수요가 더 강한 시장이 유지될 것이라서 전세가격이 생각보다 많이 내려가지는 않을 것 같습니다. 만약 전세가격이 여전히 높게 유지가 된다면 부동산 매매 가격 또한 내려가기 쉽지 않을 것 같습니다.
파는 사람도 없고, 사고 싶어도 살 수 없고, 기존 집에서 전세로 계속 살고 싶어도 몇 년 만에 수 억이 오른 집에서 계속 살 수 있는 사람도 많지 않을 것입니다. 결국 누구나 불행한 주택 시장이 되지 않을까 싶기도 합니다.
마지막으로 부동산에 대한 저의 생각과 질문을 해 보겠습니다.
모든 사람에게 자산이자 거주 공간이라는 두 가지 가치를 모두 포함한 부동산의 가격이 오르건 내리건 널뛰기를 하는 것은 옳지 않습니다. 내 돈 들여서 산 자산의 가치를 따진다면 매년 적당한 수준에서 조금씩 오르는 것이 맞습니다. 전세계 사람들의 자산이 늘어나는데 우리나라 국민들의 자산만 줄어서는 안 됩니다.
내가 행복하게 살아가는 거주 공간의 의미로 봤을 때에는 집을 살 때에 너무 돈돈돈 하면서 가격만 이야기하면 안 됩니다. 내가 원하는대로 가구를 하고, 사랑하는 자녀들을 위해서 방을 꾸며주면서 앞으로 10년 또는 20년 이 방에서 너의 꿈을 키워가라라고 말 하고 싶다면 분명히 집이 필요합니다. 그리고 다시는 이사갈 일이 없는 나의 공간, 배우자의 공간, 자녀들의 공간에 꿈을 채워가면, 그건 돈 이상의 가치를 할 수 있습니다.
만약 돈이 모자라서 대출을 받아서 뭔가를 사야 된다면 그건 바로 집이 되어야 합니다. 핸드백, 가전제품, 게임기, 자동차 심지어는 오늘 먹는 밥이나 술 그리고 커피도 신용카드, 할부 그리고 니스 등으로 "대출"을 받아서 사는 것보다 냉정하게 감당할 수 있는 가격의 집을 대출로 사는 것이 오히려 더 현명한 "소비" 입니다.
수 많은 것들을 할부로 사고 그 물건들의 가치는 결국 급속히 떨어집니다. 요즘 유행한다는 수 백만원 짜리 대형 티비를 할부나 신용카드를 통해서 대출로 사고 나면, 10년 정도 지나면 결국 고장이건 아니면 그냥 모델을 변경하기 위해서건 버립니다. 가치가 0원이 되는 것입니다.
그런데 과연 10년 뒤 우리나라 땅값 또는 아파트 가격이 0원이 될까요? 10년 뒤 가격이 지금보다 떨어질 것이라고 생각을 하시는건가요? 혹시 10년 뒤가 불안하다면 20년이나 30년 뒤에 가격이 지금보다 못 할 것이라고 생각을 하시는건가요? 담배, 술, 밥, 자동차 등 수 많은 제품의 가격은 오르는데 정말로 땅이나 아파트 가격은 전혀 안 오른다고 생각을 하시는건가요?
너무 갑자기 폭등한 부동산 가격은 분명히 조정이 와야합니다. 저는 내년에라도 "적당한 수준"의 가격 조정이 있었으면 좋겠습니다. 그리고 그 때 많은 "실수요자들"이 폭락론 또는 하락론에 동조를 하면서 또 다시 부동산 구입을 망설이지 않으셨으면 좋겠습니다.
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