해외부동산과 세금 - 개인투자자용
자산관리에 있어서 분산 투자에 항상 관심이 많은 저에게는 해외부동산 취득은 인생의 목표와 비슷합니다.
해외부동산을 취득하게 되면 일단 투자 상품 중에서 부동산이라는 것을 포트폴리오에 넣을 수 있게 됩니다. 그리고 통화를 원화가 아닌 해외부동산을 구입한 나라의 통화가 반영되기 때문에 통화에 대한 분산 투자의 역할을 하기도 합니다.
구입하는 부동산의 가격에 따라 다르긴 하지만 해외부동산 취득은 해당 국가에서 발급하는 다양한 종류의 비자와도 관련되어질 수도 있습니다.
대표적으로 많이 알려지 것이 스페인, 포르투갈, 그리스 등의 골든비자가 있습니다. 이외에도 세이셸, 태국 등에서 부동산 투자와 비자를 연결지어 생각할 수 있습니다.
지금 당장의 풍요로운 삶보다는 기대로 가득찬 은퇴 생활을 꿈꾸는 저에게는 이런 비자, 부동산에 대한 관심은 어쩔 수 없는 것입니다.
국내에서 꼬마 빌딩이 구입이 꿈인 것보다는 차라리 해외부동산 취득을 통해서 자유로운 해외 생활을 그려보는 저에게는 해외부동산 취득 뿐만 아니라 해외부동산 취득을 통한 세금은 매우 중요한 이슈입니다.
그런 의미에서 2023년 기준으로 정리를 해 보겠습니다.
세이셸 에덴 아일랜드의 맨션 : https://youtu.be/rJFQ2IKYicQ
해외부동산 취득, 보유 그리고 양도(처분)에 따른 세금을 공부를 해야 할 주제는 아닙니다. 대한민국 정부가 왜 세금을 원하는지 등을 이해한다면 그냥 물 흐르듯이 자연스럽게 이해를 할 수 있을 것입니다.
해외부동산 취득 단계 1
우선 해외부동산을 취득할 때에 대해서 이야기를 해 보겠습니다.
이해를 돕기 위해서 사실과는 조금 다를 수도 있지만 일반적인 이야기를 하자면, 우리나라에서는 우리나라 국민이 수익을 얻는 것에 대해서 세금을 받고자 합니다.
예를 들어서 일을 해서 근로소득이라는 수익이 생기면 근로소득세를 걷고, 예금상품에 돈을 넣어서 이자소득이 생기면 이자소득세를 걷고, 펀드를 투자해서 수익이 생기면 이에 대한 세금을 걷는 것 등이 있습니다.
대한민국 국민이 해외부동산을 취득을 하는 것은 아직 수익이 생긴 것이 아닙니다. 향후에 부동산 가격이 내릴 수도 있는 것이기도 합니다. 따라서 해외부동산을 취득을 할 때에 내야하는 세금은 없습니다.
다만 우리나라에서 대한민국 국민이든 외국인이든 부동산을 취득할 때에 취득세를 내듯이, 제가 해외부동산을 취득할 때에 해당 국가에서 취득세가 있다면 해당 국가에는 취득세를 내야할 것입니다. 하지만 제가 해외부동산을 취득한다고 해서 대한민국에 내야하는 세금은 없습니다.
해외부동산 취득 단계 2
다만 해외부동산을 취득할 때에 어떤 돈으로 취득했는지 등의 자금출처에 대해서는 정부가 궁금해 할 것입니다.
따라서 부모의 돈을 받아서 해외부동산 등을 취득하는 행위를 하는 분들은 증여세 신고 등을 다 하셔야 할 것입니다.
또한 해외부동산을 취득하기 위해서 국내 자금이 해외로 빠져나가게 될 것입니다. 그리고 나중에 해당 부동산을 처분할 때에 수익이 생기면 이에 대해서는 양도소득세를 대한민국 정부는 받아야 합니다.
따라서 해외부동산 취득 시(해외부동산 등의 물건별 취득가액 2억원 이상)에 대해서는 다음 연도 6월말까지 해외부동산 취득, 보유, 투자운용(임대) 및 처분 명세서와 같은 서류를 제출해야 합니다. 이를 통해서 대한민국 정부는 국민들의 재산을 정확히 파악하고 향후 국외로 빠져나간 자산이 자식 등 누군가에게 증여세, 상속세 등을 내지 않고 넘어가는 것을 철저히 막을 것입니다.
< 국내외 부동산 소유에 대한 과세 기준 - 출처: 국세청 >해외부동산 보유 단계
해외부동산을 취득하여 가지고 있는 보유 단계에서 내야하는 세금이 있습니다. 바로 보유한 해외부동산을 통해서 소득이 생기는 경우 입니다. 처음에 이야기했던 수익이 발생을 하기 때문에 세금을 낸다고 보면 됩니다.
물론 해외부동산을 취득하여 실제로 거주를 하거나 또는 거주는 안 하지만 그냥 비워두고 아무런 소득을 발생시키지 않는다면 내야 할 세금은 전혀 없습니다.
우리나라의 경우에는 집이 한채 있는 사람의 경우에는 임대소득에 대해서 세금을 안 내도 되는 비과세 요건이 있습니다. 하지만 해외주택의 경우에는 이것 저것 자세히 따지기 어렵기 때문에 주택의 크기 등과 상관없이 그냥 다 과세 대상입니다.
오늘은 세금이 있다 없다 정도만 이야기할 목적이기 때문에 자세한 세금 이야기는 안 하도록 하겠습니다. 그냥 해외부동산 보유 때에 임대 소득이 있다면 대한민국 국민이 소득이 있는 것이니 당연히 대한민국에 소득세를 내야한다 정도로 이해하고 넘어갔으면 합니다.
다만 해외부동산은 국내 부동산 시장에 영향을 안 미치기 때문에 재산세와 종합부동산세를 내지는 않습니다. 다만 취득한 해외부동산이 있는 국가에 재산세 등의 보유세가 있다면 그건 당연히 그 나라에 내셔야 합니다.
< 해외부동산 처분에 따른 양도소득세 - 출처: 국세청 >해외부동산 처분 단계
마지막으로 보유했던 해외부동산을 처분(양도)하는 경우입니다.
해외부동산을 처분하면서 수익이 생겼다면 당연히 대한민국 국민으로서 세금을 내야 합니다. 우리나라 부동산을 처분하면서 수익이 생겼을 때 내야 하는 양도소득세를 똑같이 내면 됩니다.
다만 해외부동산은 국내부동산과 달리 여러 혜택을 줄 수가 없습니다. 예를 들어서 국내부동산의 경우에는 1세대 1주택의 경우 비과세 혜택이 적용되기도 합니다. 하지만 해외부동산에는 그런 자세한 항목을 적용하기 어렵습니다. 따라서 5,000만 원짜리 주택을 6,000만 원에 팔아서 1,000만 원의 수익이 생겼더라도 무조건 양도소득세를 내야 합니다.
주택을 장기 보유한 사람에게 혜택을 주는 "장기보유특별공제" 또한 해외부동산에는 적용이 안 됩니다.
반대로 국내 부동산을 한 개 이상 소유한 사람이 해외부동산을 사고 팔았을 때에 "다주택자 중과세율"도 적용되지 않습니다. 해외부동산을 사고 팔아서 생기는 수익만 따지는 것입니다.
"다주택자 중과세율", " 종합부동산세" 같은 것들은 모두 국내 부동산 시장을 인위적으로 보호 또는 간섭하기 위한 정책들이기 때문에 국내 부동산 시장에 아무런 영향을 미치지 않는 해외부동산에는 적용되지 않습니다.
까다롭게 따지자면 해외부동산을 판 사람이 국내에서 계속 거주를 했던 사람인지 아니면 해외에서 정말 오랫동안 지내왔던 한국 국적자인지에 따라서 양도소득세 납세의무가 달라지긴 합니다. 하지만 이런 자세한 것은 오늘 따지지 않겠습니다.
그냥 저처럼 한국에서 살면서 해외부동산을 샀다가 팔았는데 수익이 생기는 경우에 양도소득세를 내야한다는 정도로 간단히 정리하겠습니다.
은퇴 후 자산적 여유를 가지고 일 년에 몇 번씩 해외 여행을 가서 호텔에서 머무는 등의 삶은 제가 꿈꾸는 은퇴 후 삶이 아닙니다. 그렇다고 아예 해외로 이전해서 사는 것도 제가 꿈꾸는 은퇴 후 삶이 아닙니다.
저는 그냥 자연스럽게 여기 저기서 살고 싶습니다. 서울에 사는 분들이 춘천에 별장을 마련해서 왔다 갔다 하듯이, 저 또한 다른 나라를 왔다 갔다 하고 싶습니다.
그러기 위해서는 해외부동산도 마련해야 하고, 현지 언어도 조금씩 배워 두어야 합니다.
물론 지금 당장도 먹고 살기 힘든 마당에 앞으로 그런 꿈을 현실로 만들 수 있을지 저도 잘 모르겠습니다. 하지만 그런 목표라도 있기 때문에 조금이라도 더 저축을 하고, 더 공부하면서 살고 있는 것이 아닐까 싶기도 합니다.
공부하는 과정에서 지금까지 알아본 해외부동산과 세금에 대한 이야기를 해 보았습니다. ^^
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