신축빌라 어두운 그림자 ‘역전세’ 불보듯 뻔한 일
덫의 그늘
역전세 ‘서민들의 피해’ 아직도 전세를 찾으시나요?
전세 사기로 인한 소비자 피해가 더 가속되어 급증하고 있습니다.
분양가, 매매가가 아닌, 지역 부동산 시세에 70%가 전세가로 적당하다는 사실은 부동산에 조금이라도 관심 있는 사람들은 모두 아는 내용입니다.
하지만, 매매가의 70% 현실에서 이러한 전세는 눈품, 발품을 팔아도 존재하지 않는 전세 물건입니다. 지역 매매 시세도 아닌 희망 분양가, 희망 매매가의 90% 이상으로 전세 매물을 인근 부동산에 놓고, 수수료를 더 주는 명목으로 전세 매물을 받습니다. 수수료를 더 주니 물건의 위험성보단 거래 성사를 위해 물불 안 가리고, 터무니 없는 전세 매물을 소개하고 안전하다고 합니다.
그들도 부동산 중개업을 하면서 압니다. 부동산 시세에 전세가가 80%가 넘어가면 위험할 수 있다는 사실을요.
하지만 전세물건을 소개한 그들에게는 전혀 하등에 문제가 될 것이 없습니다.
경매에 넘어가도 임대인과 임차인 간의 문제일 뿐, 현업에 있는 개업공인중개사(부동산업자)는 책임이 없습니다. 부동산 시장 상황이 이렇기에 저도 부동산 개업공인중개업자로서 그들의 심정은 다소 이해할 수 있습니다.
희망 매매가의 90%가 넘는 전세가가 대부분이니, 사실 지역 부동산 매매 시세의 100%가 넘는다고 보면 됩니다. 100%가 넘어가는 현상이 빚어지면서 전세 임차인에게 피해가 돌아가게 됩니다.
‘전세 사기’가 신조어가 되어가고 있는 ‘덫의 그늘’
“전세인데 위험할 수 있겠어?”
인터넷 포탈에서나 주변의 얘기로 심심찮게 보거나 듣는 내용입니다. 몇 년 전부터 ‘빌라정보통’에서는 안전을 위해 수없이 말씀드렸습니다.
매매가와 별반 다를 바 없는 전세가.
그 피해를 막기 위해 전세 물건이 있어도 전세는 소개하지 않았습니다.
‘빌라정보통’ 회원님들에게 전화나 상담란에 답변을 드릴 때는 늘상 해오던 글을 씁니다.
“‘빌라정보통’에서는 전세상담이 가능하지 않습니다. 이유는 안전한 전세 매물이 없고 전세매물 자체가 분양가, 매매가에 육박해서 차후 잘못되었을 경우 피해를 고스란히 전세 세입자가 책임을 져야 하는 부분들이 있습니다. 거래를 위해 도움을 드리고 수수료를 받으면 되겠지만, 바른 부동산 문화를 지향하는 ‘빌라정보통’에게는 수수료가 전부가 아닙니다. 안전한 거래를 도와드리는 것과 피해를 예방하는 것이 저희의 의무입니다. 도움 드리지 못해 죄송합니다.”
이렇듯 전세 물건이 회원님들에게 어떤 결과를 초래할지 잘 알고 있기 때문에 답변은 항상 같습니다.
매매가는 부동산 등락폭이 있어 장기간 보유하게 되면, 가격은 오릅니다. 하지만, 잠깐 거주하는 전세는 위험할 수 있기 때문입니다.
‘신축빌라 분양 전세 시장의 민낯’
신축빌라 전세를 찾는 수요자들에게 신축빌라 분양 현장에서는 전세가액에 대해서 알려주지만, 분양가에 대해선 알려주지 않습니다. 알려주더라도 실제 분양가보다 높게 알려줘 전세 임차인을 안심시켜 줍니다.
지금도 ‘빌라정보통’ 카페에서 전세에 대한 문의가 많이 이뤄지는데요. 일부 지역에서는 분양가와 전세가를 정확히 고지하여 선택을 하게 합니다. 하지만, 여지껏 ‘빌라정보통’에서 전세를 중개하지 않았습니다. 회원님들에게 피해가 갈 수 있기 때문이죠.
지금도 신축빌라 전세를 알아보는 회원님은 어떤 피해를 갖게 될지 위험을 감지하여야 합니다.
전세 피해는 개업공인중개사를 업으로 하는 자격증이 없는 컨설팅이나 부동산 업자가 책임져주는 것도 아니고,
그렇다고 파산한 임대인의 책임에는 한계가 있습니다. 책임은 고스란히 본인의 몫인 것을 자각하셔야 합니다.
전세가 많아지는 이유 ‘갭투자’
전세가와 매매가가 별반 다를 바 없다는 갭투자 컨설팅의 달콤한 속삭임에 속아 소개 받고 섣부르게 투자를 하시면 안됩니다. 당장은 좋다고 해도 3~5년 후에 투자가치가 있는지를 따져봐야 합니다.
경제용어로 미래가치를 중점적으로 살펴봐야 하는 것입니다.
미래가치 중 개발호재가 중요하다고 생각되지만, 무엇보다 중요한 것이 인구유입률입니다. 집값 상승 요소의 불가분의 법칙이죠. 공급보다 수요가 많아야 가격이 올라갑니다. 개발호재는 있는데 인구유입이 감소된다면,
불보듯 뻔한 가격 하락이 예상됩니다. 인구유입이 많아야 거래량도 늘어나고, 임대 수익률도 높아지는 것입니다.
갭투자 또는 임대사업을 섣부르게 하지 마세요. 갭투자 컨설팅으로 유명 강사들은 소개료를 많이 받아 두둑하게 챙겼지만, 결국은 투자자가 책임져야 합니다.
“갭투자 컨설팅 유명 강사들은 집을 많이 갖고 있던가요?” 회원님들은 이 질문에 대해서 어떻게 생각하시나요?
대부분 같은 생각을 가지고 있을 거라고 생각됩니다.
‘빌라정보통’은 소통을 가장 중히여기고 있습니다. 카페에서 ‘빌라정보통’을 믿고 도움을 받아 고마움은 표시하는 회원님들이 대부분이지만, 100% 만족할 수 없다는 것을 빌라전문가들은 느끼고 있습니다.
불만족과 아쉬움을 느끼는 회원님들을 위해 ‘빌라정보통’ 카페에서 계속 소통하면서 개선하는 것이 저희의 의무이며 책임입니다.
“아직도 전세로 살 것인가요?”
5년, 10년, 15년 후, 자산 가치의 격차는 더욱 벌어질 것입니다.
집 있는 사람과 집 없는 사람.
그동안 우리는 베이비붐 부모 세대를 통해 답습해 왔습니다. 20년, 10년, 5전 그때, 집을 구매하지 않은 베이비붐 부모 세대는 아직도 전세, 월세로 전전긍긍하고, 자산의 증식도 되지 않았다는 것을요.
집 없는 부자는 손에 꼽을 정도로 없습니다. 집 있는 부자들만 있을 뿐입니다.
집을 사지 못하는 대부분의 유형은 집값이 떨어질 것으로 생각하거나, 집값이 올라서입니다. 이러한 생각을 가지고 있다면 절대로 ‘내 집’을 가질 수 없습니다.
지금이라도 늦지 않았습니다. 그럼에도 전세로 꼭 가야하겠다면, 반드시 짚고 넘어가셔야 합니다.
전세 안전장치
첫 번째, 임대인의 채무 건전성을 알아야 합니다. 전세를 중개하는 개업공인중개사사무소도 모르는 경우가
많기에 임대인의 채무 건전성을 확인하여야 합니다.
두 번째, 특약 사항 기재.
입주 후, 현 전세 물건이 경매로 넘어갈 시에는 000 중개업자 이름, 주민번호 작성 후 개업공인중개업자가 책임진다는 내용을 특약으로 명시하자고 했을 때, 특약을 넣어준다면 다른 안전장치로 한 번 더 보호해줄 것입니다.
다만, 개업공인중개사가 특약을 거절할 수 도 있습니다.
전세를 보실 때, 먼저 가능한지를 확인하세요.
세 번째, 현실성 있는 안전장치 전세보증금 보험제도를 이용하세요.
아래는 ‘역전세’ 피해 보도자료 기사를 인용한 것입니다.
출처: http://www.dailian.co.kr/news/view/754748/?sc=naver
‘역전세’에 대한 기사들이 쏟아지고 있습니다.
기사의 내용을 살펴보면, 전세보증보험 가입이 더 어렵게 되었습니다. 이유는 보증보험 회사의 손실률이 계속 높아지고 있기 때문입니다. 보증보험 회사들도 수익성을 위한 사업이지, 자선사업가가 아닙니다.
2018년 12월 3일부터 전세보증보험제도가 대폭 강화되어 KB국민은행 시세에도 나오지 않는 다세대, 연립주택, 오피스텔과 같은 빌라들은 전세보증보험 가입이 더 힘들어지게 되었습니다.
그동안에는 주먹구구식으로 신축빌라 갭차이 투자로 분양가 또는 매매가의 1천만 원밖에 차이가 나지 않더라도 분양 감정가액을 높여 전세보증보험에 가입을 하였는데 이도 더 쉽지 않을 것으로 보입니다.
전세를 희망하는 회원님들은 반드시 거래되는 매매가액을 정확히 확인하여, 70% 이내의 전세를 선택해야 하고, 전세 보증보험에 가입되는 조건으로 계약을 해야 합니다.
전세보증보험에 가입되지 않는다면, 전세금 피해는 오롯이 전세 임차인이 책임을 떠안게 될 것은 안봐도 뻔한 일입니다.
‘빌라정보통’은 회원님들이 좀 더 안전한 ‘내 집 마련’을 할 수 있도록 노력하고 있습니다. 카페에 올리는 글들이 회원님들에게 조금이나마 도움이 되었으면 합니다.
