재건축과 재개발, 어떻게 다를까?
부동산 좀 더 쉽게 알기
흔히, ‘재건축’과 ‘재개발’을 같은 의미의 용어로 보고 섞어서 하나로 이야기하는 사람들이 많다. 하지만 두 용어는 엄연히 다른 개발 사업 용어이다. 물론 공통점도 있다. 해당 지구 정비사업으로써 쾌적한 주거환경 조성과 기반시설을 확충하는 것으로 그 목적이 같다. 가장 큰 차이점은 재건축은 ‘건축’에 집중되고 재개발은 ‘도시개발’의 관점에서 접근한다는 것이다.
예로 한때 유행했던 뉴타운 사업도 재개발의 한 종류이다. 뉴타운 지역의 건물들이 모두 철거되고 재건축이 되었을 뿐만 아니라 수도, 도로, 가스 등의 기반시설 등이 모두 재정비된 사업이기 때문이다.
◎사업완료 초과이익은 어느 것이 더 클까?
당연히 재개발 사업이 이익의 가능성이 더 높다. 물론 개별사업의 특성은 고려되지 않았을 때를 가정한다면 말이다. 재개발 지역은 완전히 새로운 지역으로 탈바꿈되는 경우가 많아 도시기반시설이 최신의 도시개발 트렌드를 모두 반영하여 적용되기 때문이다.
다만, 재건축이나 재개발 모두 원래의 투자 초과이익을 목적으로 시행되는 정비사업은 아니라는 점은 알고 있어야 한다. 우리나라에서는 재건축과 재개발이 부동산 투자의 한 카테고리로 묶이는 경향이 있는데 목적이 정비사업인 만큼 지나친 투자 중심의 접근은 불필요한 투기 수요를 발생시킬 가능성이 있다. 또한 미래에도 이러한 투자의 카테고리로써 취급받을 수 있는지에 대해서도 다시 한 번 생각해봐야 한다. 재건축과 재개발 과정에서 건물의 고도가 높아지고 추가 공급되는 세대가 발생하기 때문에 이익의 폭이 커지는 것인데, 한 번 재건축된 건물이 다시 재건축될 때도 잉여세대가 발생할 수 있을지는 미지수이기 때문이다.
◎재건축과 재개발의 진행절차
엄밀히 말하면 재건축과 재개발은 서로 다른 용어이기 때문에 진행절차 역시 세부적으로 다소 달라진다. 단순화시키면 아래와 같이 정리할 수 있다.
- 재건축
조합설립추진위원회 구성-> 안전진단-> 조합설립-> 매도청구-> 토지분할청구-> 사업시행인가-> 관리처분계획인가-> 기타절차
- 재개발
조합설립추진위원회 구성-> 조합설립-> 사업시행자 선정-> 사업시행인가-> 관리처분계획인가-> 기타절차
여기서 기타절차라는 것은 이전고시와 청산금 정산절차를 이야기한다.
아직까지는 재건축과 재개발 정비사업들이 상당한 수준의 이익을 보장하는 것은 맞다. 하지만 앞으로 그 이익률은 떨어질 가능성이 높다고 볼 수 있다.
그 이유로는 첫째, 우리나라의 부동산 시장이 성숙기에 접어들었기 때문이다. 지금은 과거 경제개발시대와 같이 급격한 활황은 기대해볼 수 없는 시대이다. 둘째, 재건축과 재개발 고유의 특성 때문이다. 처음의 재건축과 재개발의 이익이 상당할 수는 있다. 하지만 이것이 여러 번 반복되면 확장의 여지가 줄어들 수밖에 없다. 앞으로 재건축과 재개발에 있어서 실거주와 쾌적한 주거환경 중심의 본래 목적을 가지고 접근할 필요성이 있다고 본다.
