신축빌라 분양절차 4단계 방법
내 집 마련 하기 전에 진행절차 숙지하기
신축빌라 분양 시에는 아래와 같은 절차에 따라 계약이 진행된다. 진행 절차를 숙지해야 매수인에게 유리한 계약에 성공할 수 있다.
1. 신축빌라 계약 시 확인사항
◎ 계약금 지급
- 계약금은 통상 분양가의 10%이나 협의 시 5% 전후로도 가능하다. 또한 중도금 없이도 진행이 가능하다.
- 계약 당일 계약금이 부족할 때는 일부 소액을 1차 계약금으로 지급하고, 차후 2~3차 계약금을 지급하는 방식으로도 계약 진행이 가능하다.
◎ 준공 시 확인사항
- 집합건물 등기부등본 및 건축물대장 확인
- 허가사항 확인(EX. 오피스텔, 아파트, 다세대, 연립, 도생…)
- 주소지, 소유주, 전용면적, 대지지분 등 계약서와 일치여부 확인
◎ 준공 전 확인사항
- 토지등기부등본상 소유주와 건축주 일치여부 확인
- 건축허가서 확인
◎ 분양업무 위임 시 확인사항
- 위임자(건축주)가 수임자(분양팀)에게 분양 관련 업무 위임에 대한 위임장 확인
- 수임자의 신분증과 위임장의 신상 내용 일치여부 확인
- 위임장의 인감도장과 건축주 인감증명서 일치여부 확인
- 계약서, 위임장, 인감증명서, 인감도장 일치여부 확인
◎ 특약사항
- 당사자 간 특약 내용 기록여부 확인
- 모호한 내용은 쌍방이 명확히 인지할 수 있도록 기록
2. 신축빌라 계약 후 진행절차
◎ 2~3차 계약금 지급
- 계약 당일 정해진 계약금 전액을 지급하지 못한 경우 나머지 계약금 잔액을 지정된 날짜에 계좌로 입금한다.
◎ 대출신청
- 대출신청을 위해 자서(자필서명)을 진행한다. 자서는 입주하기 2주에서 1개월 전 분양사무실 또는 해당 은행에 방문해 진행한다.
◎ 준공 및 소유권보존등기 확인
- ‘준공 전 신축빌라’의 경우 준공 후에 건축주 명의로 소유권보존등기가 실행된 후 계약자 명의로 소유권이전등기가 된다. 소유권보존등기는 준공 이후 1~2주일 내에 실행된다.
◎ 입주 전 하자 체크
- 계약 후 입주 전에 미리 사전 방문해 파손 및 하자 등이 있는지 확인한다. 하자 발견 시 분양사무실에 통보해 조치를 취한다.
◎ 잔금지급 및 소유권 이전 절차
- 소유권 이전에 필요한 계약자(매수인) 등기이전 구비서류인 ‘계약서, 주민등록등본, 도장, 신분증’을 준비한다.
- 잔금과 대출금, 구비서류가 준비된 상태에서 법무사 입회 하에 소유권 이전 절차가 진행된다. 소유권이전등기는 법무사가 등기소에 신청하는데, 등기필증 발급은 신청 후 7~15일 정도가 소요된다.
3. 신축빌라 분양계약서 작성 방법
신축빌라 분양계약서는 분양사무실에서 건축주나 분양대행업자가 직접 작성하는 경우가 많다. ‘내 집 마련’을 처음 하는 사람이라면 분양계약서가 어떻게 생겼는지, 어떻게 작성해야 하는지 몰라 상대방의 말만 믿고 자필서명과 도장을 무심코 찍게 된다.
매수인은 계약금을 송금해 계약이 성사되면 계약서상의 내용을 이행해야 하는 의무가 생긴다. 매수인이 인지하지 못해 매도인(건축주)에게 유리한 조건으로 계약이 성사됐다고 하더라도 되돌릴 수 없다. 계약서 작성 이후 계약을 진행할 수 없을 정도의 불리한 조건을 발견했다고 하더라도 계약을 해지하게 되면 계약금을 돌려받을 수 없다.
신축빌라 분양계약서를 작성하기 전 분양계약서에 어떤 항목들이 들어가는지 미리 알아보고, 매수인에게 불리한 조건의 신축빌라 계약 피해를 방지하기 위해 ‘매수인에게 유리한 계약법’을 숙지해보자.
1) 신축빌라 분양계약서 항목
◎ 부동산소재지
: 분양 받는 건물의 주소와 동, 호수를 기재한다.
◎ 총면적
: 총면적은 분양 받는 건물의 토지면적(대지지분)과 전용면적(공적장부에 기재되는 등기부상의 면적)을 기재한다. ‘준공허가’가 나고 ‘소유권 보존등기’가 완료된 신축빌라는 부동산 등기부등본이나 건축물대장에 기재된 토지면적과 전용면적을 적는다.
‘준공허가’를 받기 전인 신축빌라의 경우 토지면적이나 전용면적이 가감될 수 있으므로 ‘등기부에 준함’이나 ‘약 ~평’으로 기재하게 된다.
◎ 가격
: 총분양가와 계약금을 기재한다. 계약금은 통상적으로 총 분양가의 10%이나 매도인(건축주)과 매수인(수분양자)의 협의에 따라 더 적은 금액을 낼 수도 있다. 입주가 빠를 경우 중도금 없이 계약금과 잔금(입주금)을 치루는 형식으로 거래가 이뤄질 수 있다.
융자 부분은 매수인(수분양자)이 받을 융자의 금액을 기재한다. 1금융권과 2금융권에 따라 대출 발생 금액이 상이할 수 있다.
◎ 계약 의무사항
매도인(건축주)과 매수인(수분양자)이 지켜야할 계약 의무사항이다. 꼼꼼히 읽어보고 모르는 부분이 있다면 확실히 파악할 필요가 있다. 신축빌라 분양 현장에 따라 매도인(건축주)와 매수인(수분양자)가 지켜야 할 의무사항이 다른 경우가 많으므로 재차 확인해도 부족함이 없다.
◎ 특약사항
빈 란에는 특약사항을 적는다. 특약사항은 매도인(건축주)과 매수인(수분양자)이 필요한 사항을 작성하는 란으로, 매수자(수분양자)의 요구사항을 기재한다. 상거래에 있어 ‘특약’은 민법보다도 우선이므로 당사자 간 반드시 지켜야 할 사항이다.
2) 매수인에게 유리한 특약사항 활용법
매수인(수분양자)에게 도움이 되는 특약사항이 다양하게 있으니 미리 생각해두고 계약서 작성 시에 활용하도록 한다.
<매수인(수분양자)에게 유리한 특약, 상황에 맞는 활용법>
4. 신축빌라 입주 전 체크사항
신축빌라 분양 계약서 작성 후 입주 전 하자는 없는지 집의 상태를 확인해 볼 필요가 있다. 신축빌라 입주 전 체크사항은 아래와 같다.
- 현관
잠금장치 사용법 미리 숙지!
신발장에 균열이 없는가?
현관문에 녹이 슨 곳이 없는가?
현관문에 이음새가 벌어진 곳은 없는가?
인터폰이 잘 작동하는가?
- 거실
바닥에 흠집이 없는가?
바닥 마감이 잘 됐는가?
도배 상태 확인!
창문 이음새에 벌어진 곳은 없는가?
창문 여닫힘 상태 확인!
조명기구가 잘 작동하는가?
- 발코니
천장과 벽면 도장 상태 확인!
균열 여부 확인!
새시 설치 여부 확인!
- 주방
물이 잘 나오고 배수가 잘 되는가?
후드가 정상적으로 작동되는가?
환기가 잘 이뤄지는가?
싱크대 문 여닫힘 상태 확인!
- 방
도배, 장판 접착 상태 확인!
문, 창문 여닫힘 상태 확인!
- 욕실
세면대와 변기에 균열이 없는가?
바닥 타일에 균열은 없는가?
배수가 잘 되는가?
거울에 금이 간 곳은 없는가?
수건걸이, 휴지걸이 부착 상태 확인!
전기콘센트 방수덮개가 부착돼 있는가?
