신축빌라 불법증축 및 확장에 따른 문제
이행강제금과 일조권 침해
불법적으로 빌라를 확장하거나 증축하였을 때 생길 수 있는 문제는 크게 두 가지라고 볼 수 있다.
바로 ‘이행강제금’과 ‘일조권 침해’이다.
◎ 이행강제금
이행강제금이란 시·군·구청장이 불법건축물을 적발한 후 이에 대한 시정명령을 하고 기간 내에 이를 이행하지 않았을 때 부과하는 것이다.
빌라에서는 베란다를 방이나 주방으로 불법 확장한 경우를 들 수 있겠다. 일반적으로 하는 발코니 확장은 합법이다. 불법 확장의 경우 매수자가 하는 경우는 극히 드물다. 건축주가 분양 전에 불법 확장을 한 후 분양을 하는 것이다.
통상 불법 확장 내용을 건축주 측에서 계약 전 이야기를 하나 두루뭉술하게 흘리는 경우도 있다. 불법 확장 여부 확인은 건물 내부나 외관에서 확인이 가능한 경우도 있으나 그렇지 않은 경우에는 일반인들이 확인하기 어렵다.
<베란다(통상 테라스라고 불림)의 새시 등 불법증축>
보통 천장 부분은 판넬로 하고 전면과 옆면을 새시로 하여 증축한다. 건축주는 서비스라고 하여 이미 증축을 한 후에 분양을 하는 경우도 있으나 대부분 매수자의 필요에 의해 새시를 설치한다.
- 이행강제금 부가횟수
건축법상 원칙은 1년 2회 이내로, 횟수 제한은 없으나 예외로 연면적 85제곱미터 이내의 주택의 경우 5회 이내 부과한다. 통상 1년에 1회 부과한다.
- 부과기준(참고용)
건축물이 건폐율이나 용적률을 초과하여 건축되거나 무허가, 미신고 건축물의 경우 ‘시가표준액 x 위반면적 x 50/100(요율) 금액’ 이하로 부과한다. 일정 요건에 해당하면 10/100 이하 요율이 적용된다. 연면적 85제곱미터 이내의 주택의 경우 1/2범위 내에서 요율이 감면된다.
시가표준액 산정 방법은 ‘건물신축가격기준액 x 구조지수 x 용도지수 x 위치지수 x 경과년수별잔가율 x 면적 x 가감산특례 = 시가표준액’이다. 건물신축가격기준액은 매년 국세청에 고시되는데 2015년 1월 1일 기준 미터제곱당 650,000원이다.
- 부과절차
이행강제금 부과 절차는 ‘시정명령 → 시정명령 불이행’ → ‘상당한 이행기간의 통지 → 상당한 이행기간 내 시정명령 불이행 → 계고처분 → 이행강제금 부과’이다.
이행강제금을 5회 부과했다고 하더라도 건축물대장에는 불법건축물 표기가 그대로 유지된다.
- 5회 부과 후 조치
이행강제금을 5회 부과했다고 하더라도 불법건축물임은 변하지 않는다. 구청에서 경찰에 출두해 조사받고 사건이 법원으로 넘겨져 대부분 벌금형 판결을 받을 수 있다. 한편, 구청에서 강제철거 할 수 있으나 사실상 불가능하다.
베란다(통상 테라스라고 불림)를 선호하는 사람들이 많다. 하지만 보일러실이나 세탁실이 별도로 없이 베란다 하나 뿐인 집은 베란다에 보일러와 세탁기를 둬야 하기에 어쩔 수 없이 새시를 시공해 불법 증축을 할 수밖에 없다.
이 부분에 대해서는 불법인지를 모르는 사람들도 상당한데, 차후 일어날 불상사에 대해서도 대부분 모르는 경우가 많다.
불법 확장 후 분양하는 경우는 거의 드물지만 서울과 같이 땅값이 비싸 부지가 비좁은 곳에서는 간혹 일어나고 있다. 불법 확장 여부는 일반인이 확인하기 어려운 부분이니 반드시 전문가와 동행해 확인할 필요가 있다.
◎ 일조권 침해
일조권 침해는 이행강제금과 관련이 있다.
통상 불법증축으로 인한 조치로 이행강제금만 부과됐지만 올해 대법원에서 불법증축으로 인한 일조권 침해에 대해 손해배상은 물론 철거명령까지 하라는 판결이 나왔다.
아래 내용은 일조권과 일조권 침해 관련 판례 내용이다.
<일조권 침해 관련 판례>
- 일조권 수인한도 기준
동짓날을 기준으로 08시~16시 사이의 8시간 중 4시간 이상이 확보되는 경우 또는 09시~15시 사이 6시간 중 일조시간이 연속해 2시간 이상 확보되는 경우 수인한도를 넘지 않는 것으로 본다.
즉, 이 기준을 넘게 되면 일조권 침해라고 판례는 보고 있다.
- 일조권 침해 관련 판례 내용
인접 빌라가 신축되기 전에는 원고들이 거주하는 주택의 총 일조시간이 4시간 이상이거나 연속 일조시간이 2시간 이상이 확보돼 있었고, 인접 빌라의 골조공사가 완료될 때까지 4년 이상 일조권을 누렸지만 베란다 증축으로 침해된 일조권에 대해 피고들은 배상할 책임이 있다.
베란다가 불법 확장된 부분은 준공검사를 받은 후 불법 증축됐고 건축법 규정을 위반해 원고들의 일조권이 더욱 침해됐으므로, 일조권의 추가 침해를 막기 위해 불법으로 증축된 베란다 확장 부분을 철거하는 것이 타당하다.
위 판결은 일조권사선제한을 위반하여 설치된 불법시설물이 일조 침해를 가중시키는 경우, 종전과 같이 행정처분의 대상으로만 한정하지 않고 피해자가 소유권에 기한 방해배제청구권을 행사하여 그 불법시설물을 철거하여 줄 것을 직접 청구할 수 있다는 최초의 판결로서 의미를 가진다.
