역전세가 뭐야?

[경린이의 경제 공부]

안녕하세요! 최근 경제 공부를 시작한 경린이 입니다!

신문이라면 연예 뉴스 밖에 안 보던 저였는데요,

투자를 잘 하기 위해선 경제를 공부해야한다는 말을 듣고 조금씩 경제 신문도 읽어보고, 경제 채널들을 구독해서 차근차근 공부를 하고 있습니다!

저와 같이 경제 기사만 나오면 일단 흐린 눈부터 하는 분들께 같은 경린이의 입장에서 조금이나마 도움이 되었으면 하는 마음으로 공부한 내용 적어보겠습니다! :)

오늘은 신문에 자주 보이던 ”역전세“ 문제에 대해서 공부해봤습니다. 사실 아는 게 너무 없어서 부동산 기사만 나오면 머리가 지끈! 거렸어요.

갭투자니~ 영끌이니~ 역전세~ 전세사기~ 깡통전세~

도대체 무슨 말인지 모르겠어서 “아 부동산 경기.. 많이 안 좋구나..” 정도만 생각하고 넘어갔었는데요,  

그래도 어렵다고 언제까지 눈 감고 넘어갈 수는 없죠!

매일 뉴스를 열면 나오는 “역전세”가 도대체 무엇인지, 왜 발생하게 되었는지에 대해서 알아보겠습니다!

2021년 9월~ 2022년 초반까지 부동산 가격이 폭등했다고 합니다. 그때 당시 금리가 1%였기 때문에 대출이자가 낮았고, 부동산 경기가 호황이었습니다.

(금리가 낮다 = 은행에서 대출했을 때 내야 할 이자가 적다 = 돈을 많이 빌릴 수 있다!)

부동산을 구매하는 사람 중에는 실제로 살기 위해 구매하는 “실거주자”와 구매는 했지만 실제로 살지는 않는 “투자자“가 있습니다.

많은 부동산 업자와 경제 전문가들은 부동산 가격이 앞으로 계속 오를 것이라 예측했습니다.

금리는 낮고, 부동산 가격은 계속 오르고 있었기에 조금이라도 쌀 때 사서 집값 오르면 되팔아 갭 차이만큼을 남기면 큰 이익을 얻을 수 있었기에 투자자에게 기회였던 것이죠!

“집값이 당분간 계속 오를 것이니! 투자를 하려면 지금이 기회입니다!“

부동산 임대차 계약
임대인(집주인)과 임차인(세입자) 사이 임차료(대가)를 지불하고, 특정 기간 동안 집을 임대해주는 계약

2021년 9월 집값이 오르기 시작하면서 전세값도 함께 올랐습니다. 2023년 현 시세보다 훨씬 비싼 가격으로 임대차 계약이 맺어졌습니다.

전세값이 임대인에게 들어간 후, 어떤 식으로 사용되고 메꿔지는지 그 프로세스가 이해가 되지 않아서 이 부분도 공부해봤습니다.

1) 임차인과 임대인의 임대차 계약이 이루어집니다.

2) 임차인은 “임대차 계약서”를 담보로 은행에서 대출을 받아 전세값을 지불합니다

3)임대인은 전세금을 받아서 다른 부동산 투자를 하던, 생활비, 목돈으로 사용합니다

4)2년 후 계약이 만료될 때쯤 연장계약을 안한다면 새로운 임차인을 받습니다

5)새로운 임차인에게 전세금을 지급 받습니다

집값이 동결, 혹은 오른다면 전세값을 2년 전과 비슷하거나 좀 더 많이 받을 수 있겠죠?

6)무리없이 임차인에게 전세보증금을 돌려줍니다

그러나 아무 문제 없이 잘 흘러가던 부동산 경기에 급작스럽게 문제가 발생합니다.

2022년 3월부터 미국이 높은 물가(인플레이션)을 잡기 위해 “금리 인상 정책”을 시행했습니다.

저의 짧은 지식으로 정말 간단히 설명해보자면,

금리는 경제에 직접적인 영향을 끼칩니다.

금리(이자율)가 인상된다

= 은행에서 돈을 빌리면 높은 이자를 내야한다

= 은행에 돈을 맡기면 높은 이자를 받는다

= 대출 받아서 투자하기 보다 저축하는 것이 이득이다

= 현금 흐름이 은행에 묶인다 = 경기가 침체된다

한국은 물론이고 대부분의 나라는 미국의 금리 변동에 영향을 많이 받습니다. 미국이 금리를 인상했으니 우리나라도 슬슬 금리를 인상하기 시작합니다.

금리가 점점 높아지면서 눈치 빠른 임대인들은 재빨리 집을 팔아서 매물이 늘어갔지만 부동산 수요가 점점 줄어들면서 집값은 폭락하게 됩니다. 그렇게 22년 9월부터 부동산은 순식간에 불황의 길로 접어 됩니다.

역전세란?
현 전세 시세가 구 전세 보증금보다 낮은 현상

그러면 이제 역전세가 무엇인지 알아볼까요?

높은 가격으로 거래되던 전세 계약에 집값이 떨어지면서 문제가 생겼습니다

집값이 떨어지며 전세값도 함께 떨어졌습니다.

그렇게 되면서 현재 전세 시세가, 임차인이 맺었던 전세보증금 가격보다 낮아졌습니다.

이 현상을 “역전세”라고 말합니다.

임대인의 계획에 큰 차질이 생겼습니다.

임차인에게 전세금을 받아서 2년 동안 잘 사용을 한 후

새로운 임차인에게 전세금을 받아서 임차인에게 돌려주는 것이 계획이었는데요!

집값과 전세금이 떨어지는 바람에

현 임차인에게는 6억의 전세보증금을 받았는데, 새로운 임차인은 3억만 내고 들어오겠다고 하는 것입니다.

이미 임대인은 돈을 다 써버려서 임차인에게 돌려줄 수 있는 돈이라곤 새로운 임차인에게 받은 3억 뿐.

임차인에게 전세 보증금을 돌려주지 못하게 됩니다.

돈을 주지 못하는 임대인은 임차인에게 “제발 2년 연장계약을 해달라”고 부탁합니다. 2년 연장 계약을 하게되면 당장 돌려줘야 할 돈은 없기 때문이죠.

임차인이 무조건 나간다고 한다면 임대인은 돌려줄 돈이 없기 때문에 현재 집을 경매에 붙여야 합니다.

경매로 넘겨지는 것을 막기 위해 제발 머물러달라고 이야기합니다.

임차인을 잡아야 하는 몇 임대인은 임차인에게 시세차이 금액 3억에 대한 이자를 주겠다고 말합니다.

이는 즉, 만약 임차인이 전세보증금 6억을 무사히 돌려받아서 나가면, 옆집을 3억만 주고 살 수 있죠

나머지 3억을 은행에 넣든, 다르게 활용할 수 있을텐데, 계약을 연장하게 되면 그 기회비용을 잃게 됩니다.

그래서 임대인은 그 3억에 대한 이자를 줄테니 남아달라고 말하는 것입니다.

그러나 전혀 믿을 게 없는 임차인은 이런 제안이 달갑지 않습니다. 만약 집값이 계속 떨어지면, 경매에 붙여도 전세보증금 전부를 돌려받지 못할 수도 있습니다.

깡통전세
전세보증금이 매매가를 웃도는 집

그렇다면 깡통전세는 무엇일까요?

위 그림처럼, 임차인이 전세보증금 6억을 내고 들어왔는데, 집값이 떨어져서 현 시세 매매가가 6억이 되었다면, 그 집은 깡통전세입니다.

임차인은 전세보증금을 못받을 경우 집을 경매에 붙여서 돈을 돌려 받는데, 깡통전세의 경우 매매가가 이미 전세보증금 근처를 웃돌기 때문에

경매를 붙여도 돈을 다 받지 못하게 됩니다.

1200만 가구 중 약 200만 가구 이상이 전세가구라고 합니다. 물론 시기에 따라 다르겠지만, 평균 매월 10만 가구가 새로운 전세 계약을 맺고 있다고 합니다.

2021년 9월부터 높은 가격으로 맺어졌던 전세계약이 2023년 9월부로 계약 만기가 됩니다.

매월 10만 가구가 새로운 전세 계약을 맺는다고 한다면, 23년 9월부터 매월 10만 가구 이상씩 역전세가 발생할 우려가 있습니다. 큰 혼란을 방지하기 위해 정부는 새로운 대책을 내놓게 됩니다.

다음 편에는, 영끌과 갭투자에 대해서, 그리고 정부의 부동산 대책에 대해서 자세히 공부해보겠습니다!

부족한 부분이 많지만, 읽어주셔서 감사합니다~! :)