갭투자가 뭐야?

[경린이의 경제 공부]

안녕하세요~! 오늘도 열심히 경제 공부 중인 경린이입니다. 

저번 [역전세]에 이어 오늘은 [갭투자]에 대해서 공부해 봤습니다. 

"갭투자"는 "역전세"와 "깡통전세"가 발발하게 된 가장 큰 원인 중 하나입니다.

부동산에 대해 아무것도 몰랐던 저 역시도, 한창 부동산이 호황기일 때

'영끌'을 해서라도 '갭투자'해라!라는 말을 미디어에서 자주 들었는데요

오늘은 [갭투자]가 뭔데 그렇게 난리였는지! 알아보도록 하겠습니다. :)

부동산 호황 ▶ 미디어의 유혹

2021년 하반기부터 부동산 호황기가 시작되었습니다. 

낮은 금리에 부동산 가격은 쭉쭉 올라갔습니다. 부동산, 경제 전문가들은 한 동안 부동산 가격이 계속 오를 것이라 예측했고, 각종 미디어는 "지금이 부동산 투자를 할 수 있는 기회!"라며 사람들을 유혹하기 시작합니다.

<갭투자>는 집값이 오르기만 한다면 분명 많은 돈을 벌 수 있는 절호의 기회일 수도 있지만,

그만큼 실패에 따른 큰 리스크가 따르는, 시세차익을 활용한 투자입니다. 

무조건 집값이 오른다는 확신은 있으나
집 살 돈이 없어서 고민이신가요?

그럴 땐 갭투자를 해보세요!
돈 없는 우리도 집 사서
시세차익 이익 볼 수 있습니다!

갭투자에는 두 가지 방법이 있다고 해요. 전세가 들어있는 집에 투자하는 방법과, 전세가 없는 집에 투자하는 방법! 저는 이번에 <전세 끼고 집을 사는 갭투자>를 예를 들어 설명해 보겠습니다

우선 갭투자를 할 때 가장 중요한 것은, "전세가 비중이 높은 집"을 찾는 것인데요, 나중에 다시 설명하겠지만, 전세가가 높아야 더 싸게 집을 구매할 수 있어서, '내'가 처음 투자할 금액이 줄어듭니다. 

그리고 다음으로는 "전세를 끼고"사는 것이기 때문에 구매하려는 집에 전세자가 살고 있어야 하겠죠? 임대차 계약이 남은 곳을 선정해야 합니다. 

1. 매매가 대비 전세가 비중이 높은 집을 찾는다.
2. 임대차 계약이 남은 집을 찾는다

이제 적당한 집을 찾았다면, 집주인과 매매계약을 맺습니다.

매수인(집 구매자)은 매도인(집 판매자)에게 매매가(1억)에서 전세가(7천)를 뺀 차액(3천)만큼을 지불합니다. 그러면 매도인은 등기권리증을 매수인에게 넘깁니다. 이 "등기권리증"에는 "임대차 계약"이 포함되어 있어서, 등기권리증을 넘김으로써 추후 임대차 계약이 끝났을 때 매수인(갭투자자)은 임차인(전세자)에게 전세보증금 지급 의무가 부여됩니다.

그렇기에 전세가 이미 들어있는 집을 매수인이 구매할 될 경우, 매도인으로부터 임대차 계약 종료 이후 전세보증금 지급 의무(전세보증금 7천)를 떠넘겨 받으면서, 매매가에서 전세가를 뺀 차액(3천)만큼만 지급하고 집을 구매할 수 있게 됩니다. 결과적으로 차액(3천)만 있으면 (1억짜리) 집을 구매할 수 있는 것이죠! 돈이 없어도 집을 구매해서 큰 수익률을 남긴다? 부동산이 오르기만 한다면 아주 솔깃한 투자 방식입니다.

정리하자면,

갭투자란
아파트 가격과 전세금의 차이만큼만 내 돈을 투자해 집을 사는 것!

갭투자는 집값만 오른다면 큰 수익률을 낼 수 있는 투자방법입니다. 

갭투자자가 1억짜리 집을 3천만 원으로 구입했다고 칩시다.

1억짜리 집이 1억 5천으로 올랐기에 3천을 투자해 5000을 벌게 됩니다.

나중에 2년 후 집값이 올라 매매가 1억 5천으로 오르고 전세가 1억으로 올랐습니다. 새로운 임차인에게 전세금 1억을 받아서 임차인에게 전세보증금 7천을 돌려줍니다. 그러면 전세금 차액 3천이 남는데, 그걸로 처음 집을 구매할 때 투자했던 비용 3천을 회수합니다. 

앞으로 부동산이 계속 오를 것이라 판단해, 갭투자를 하면 큰돈을 벌 수 있겠다고 생각한 투자자는 제2 금융까지 싹 털어 영끌(영혼까지 끌어모으다)을 하여 투자를 위한 돈을 모읍니다. 그리고 적은 돈으로 여러 채의 집주인이 되기도 하고, 하나의 비싼 집을 영끌해서 구매하기도 하죠. 나중에 집값만 오르면 대박이 날 테니까요!

그러나 22년 3월 미국의 금리인상 정책 이후 집값은 점점 떨어지기 시작합니다. 

집값이 오르며 잔뜩 늘어난 빈털터리 집주인들의 수만큼, 

집값이 떨어지면서 다량의 역전세, 깡통전세가 쏟아지게 됩니다. 

부동산이 죽으며 투자자들은 물론이고 전세로 사는 사람들에게까지 막대한 피해를 안기게 됩니다.

역전세, 깡통전세에 대해서는 이전 글에 적어 놓았습니다. :)

이번에 공부를 하며 작게나마 느낀 점은,

투자를 할 때는 의심하고 또 의심하자는 것, 남의 말에 꿈이 부풀어 큰 욕심을 부리지 말자는 것, 너무 큰 한 방을 노리면 매우 위험하다는 것,, 정도일 것 같네요.