미혼의 만 25세는 단독세대주가 될 수 있을까?
만 25세, 집을 사기로 결심하다
부동산 방문과 갑작스레 떠오른
단독세대주 문제
집에 대한 감상을 마치고 부동산을 방문했습니다. 그런데 부동산에서 문제 제기를 했습니다. 만 25세인 제가 단독세대주(*)가 될 수 있는가 하는 것이었습니다. 결론부터 말하자면, 단독세대주가 될 수 있습니다. 하지만 부동산중개사는 제가 만 30세 미만이기 때문에 불가능하다고 이야기를 해왔습니다. 저는 부산 전셋집에 들어가면서 이미 단독세대주로서 세대분리를 한 상태였습니다. 전입신고도 해야 하고, 전세권 설정도 해야 했기 때문입니다. 어머니는 미래에 집을 매매할 때 흠결이 없어야 하기 때문에 준비를 해두는 측면도 강조하셨습니다.
왜 단독세대주가 되어야 할까?
단독세대주란 본인 단독으로 세대를 구성하고 있는 경우를 의미합니다. 말하자면, 등본을 떼면 직계존비속(엄마, 아빠, 배우자, 자녀 등) 없이 본인 이름만 나와있다는 거죠. 주택 수는 세대 단위로 매겨지기 때문에 아버지가 세대주이고, 어머니와 제가 세대원인 상태에서 제가 집을 구매했다면, 제가 있는 세대에는 집이 두 채가 되어버립니다. 어머니께서 갖고 계신 한 채가 이미 있고, 거기에 제가 추가로 세대에 집을 한 채 추가하는 꼴이 되는 것이지요. 1세대 1 주택은 비과세이나, 2 주택부터는 신경을 써야 합니다. 취득세, 양도세 등에서 과세율이 높아질 수 있습니다. 사실 어머니가 갖고 계신 집의 시세가 높지 않고, 지방 중소도시의 1세대 2 주택은 투기과열지구, 조정지역의 1세대 2 주택과는 결이 다르지만, 단독세대주로서 세대분리를 하는 것이 관리가 쉽고, 문제의 소지를 줄일 수 있는 길이라고 생각했습니다. 무엇보다 저의 경제적 독립이 가장 큰 이유였습니다. 절세 다음으로 주택청약 1순위 조건 때문에 세대분리를 하는 경우가 많습니다. 무주택자나 1 주택자(지역에 따라 상이)이면서 세대주인 경우 청약 1순위가 가능하기 때문입니다. 무주택기간을 늘리면 가점을 받기 때문에 세대분리를 일찍 하기도 합니다만, 저는 이번에 주택을 구입하면서 청약은 어느 정도 포기한 상태였습니다.
미혼의 만 25세는
단독세대주가 될 수 있을까?
그런데 결혼을 해서 분가를 하지 않는 이상 세대분리를 할 수 없다는 인식이 있습니다. 소득세법 제88조(정의) 제6호에서 '1세대'를 아래와 같이 정의하고 있습니다.
거주자 및 배우자(법률상 이혼을 하였으나 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 관계에 있는 사람을 포함한다. 이하 이 호에서 같다)가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 자[거주자 및 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소에서 일시 퇴거한 사람을 포함한다]와 함께 구성하는 가족단위를 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경우에는 배우자가 없어도 1세대로 본다.
'대통령령으로 정하는 경우'란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 해당 거주자의 나이가 30세 이상인 경우
2. 배우자가 사망하거나 이혼한 경우
3. 법 제4조에 따른 소득이 <국민기초생활 보장법> 제2조 제11호에 따른 기준 중위소득(**)의 100분의 40 수준 이상으로서 소유하고 있는 주택 또는 토지를 관리, 유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우. 다만, 미성년자의 경우를 제외하되, 미성년자의 결혼, 가족의 사망 그밖에 기획재정부령이 정하는 사유로 1세대의 구성이 불가피한 경우에는 그러하지 아니하다.
정리하면, 원칙적으로는 배우자, 직계존비속과 함께 해야 세대가 성립되기 때문에 '단독'세대주는 존재할 수 없는 개념이지만, 위의 요건 중 하나라도 충족하면 단독세대 구성이 가능하다는 것입니다. 30세 미만일 경우 일정 수준 이상의 경제적 능력을 갖고 있으면 세대를 분리할 수 있는 것이지요. 중개사는 "아마 안 될 건데...?"하고 지속적으로 이야기를 했습니다만, 이런 때에는 겁먹지 말고 중개사 상담, 세무상담, 은행 상담 등을 통해서 다른 전문가의 의견도 들어보라는 이야기를 해드리고 싶습니다. 안타깝지만 세법이나 관련 규제가 자주 바뀌기 때문에 전문가들도 늘 최신의 정확한 정보를 모두 꿰고 있을 수는 없기에 이와 같은 일을 종종 경험할 수 있으며, 그렇게 때문에 최신의 정보를 꼭 찾아봐야 합니다.
참고로 요즘은 한 지붕 아래에 같이 살아도 경제적으로 분리된 생활을 하고 있다는 것을 증명하면 세대분리를 할 수 있습니다. 다양한 가족형태, 주거형태가 나타나면서 현실을 어느 정도 반영하려는 노력이라고 합니다.
이렇게 단독세대주로서의 세대분리 논란은 해결이 되었습니다. 그 주 금요일 저녁에 집주인을 만나 계약을 하기로 했습니다.
(*) 세대주는 세대의 대표입니다. 한 집에 거주하는 사람들 간의 대표는 한 명만 될 수 있습니다. 세대주가 주택을 갖고 있고, 세대원이 주택을 매매한다면, 이 세대에는 주택이 두 채 있는 것으로 여겨집니다. 그래서 세대분리를 할 수 있느냐, 그렇지 않느냐가 문제가 되는 것입니다.
(**) 1인 가구 중위소득=1,827,831원/월 (2021년 기준, 출처: 2021년 기준 중위소득 및 생계, 의료급여 선정기준과 최저보장 수준)
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