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매거진 20대 다주택자의 집 이야기입니다

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계정을 잊어버리셨나요?

by 잘 사는 진리 Feb 14. 2021

주택담보대출: 보금자리론을 받을 수 있을까요?

만 25세, 집을 사기로 결심하다

보금자리론을 알아봤다

보금자리론은 주택담보대출 중 이자율이 가장 낮은 편입니다. 제가 대출을 받아야 했던 시점인 2020년 3월 기준으로 상환기간에 따라 2.2%~2.55%의 이자율을 적용했습니다. 시중은행에서는 2.5%정도부터 이자율이 형성되었습니다. "룰루~ 대출을 얼마 받을 수 있을까~? 하고 '주택금융공사(HF)' 사이트(www.hf.go.kr)에 들어가 '주택담보대출-보금자리론-예상대출조회'에서 소득과 목적물 등의 정보를 넣어보니 DTI 제한은 없고, LTV 70%(*) 내에서 최대한의 대출이 가능하더라고요.

아래는 현재 시점에서 임의로 시뮬레이션을 해본 결과입니다. 최대대출가능금액, DTI, LTV, 상환방법에 따른 월 납입 예상 금액 등이 나옵니다.

1. 주택 금액인 6천5백만 원 중 4천5백만 원에 대해 대출을 신청해보겠습니다.

2. 연소득 금액은 2021년 1인가구 중위소득 수준인 (180만원/월)*12개월=21,600,000원을 입력한 값입니다.

3. 상환방법은 체증식, 체감식, 원리금균등분할상환이 있으며, 저는 지출 관리의 용이성을 고려하여 원리금균등분할상환을, 30년동안 하는 것으로 선택해보겠습니다.

상환기간이 길어질수록 월 상환액은 낮아지고, 이자율은 높아집니다.

4. 주택가격은 원하는 주택의 시세를 검색해서 넣는 게 가장 정확하지만, 예산을 고려해 입력해보는 것도 가능합니다. 저는 시뮬레이션을 위해 당시의 매매가인 6천5백을 넣었습니다. 6억 원을 초과하는 주택에 대해서는 보금자리론을 이용할 수 없습니다.

5. "조회하기"를 누르면 금리를 알아볼 수 있습니다. 상환기간을 줄이면 이자율이 0.2%p 내외로 낮아지기도 합니다.

6. 최대대출가능금액은 얼마인지, 대출이 가능한지, DTI와 LTV는 얼마인지 알 수 있습니다.

7. 월 납입금과 30년 간 납부할 액면금액을 알 수 있습니다.

8. 체감식, 원리금 균등분할상환, 체증식 상환방식에 따른 월납입금과 총이자를 대강 알아볼 수 있습니다.

9. 대출 상환 기간인 360개월, 즉 30년간 납부할 월 납입액 등을 보여주고 있습니다.

그런데 왜 받지를 못하니

근데, 보금자리론은 대출 신청일로부터 승인일, 시행일까지 시간이 꽤 걸립니다. 사이트에서는 최장 70일이라고 안내하는데, '에이~ 설마 70일씩이나 걸리겠어? 하고 후기들을 살펴봤더니 진짜로 최소 45일은 걸리는 모양새였습니다. 워낙 낮은 이자율이다보니 많은 사람들이 몰려 더 그런 듯했습니다. 최근에는 이런 대출의 이용이 많고, 부동산중개사들도 이에 대해 인지를 하고 있을테니, 사전에 잘 협의하시면 충분히 이용가능할 것입니다. 하지만 저의 잔금일은 2주 뒤였습니다. 어머니와 상의 끝에 그렇게 오래 걸리면 집주인에게 새롭게 양해를 구해야 하는데다가 이자율이 크게 차이 나는 것은 아니니 보금자리론을 포기하고 은행 대출을 이용하자는 결론이 났습니다.

(*)
- DTI(Debt To Income, 총부채상환비율) 주택담보대출 원리금 상환액이 소득에서 차지하는 비중입니다.

- LTV(Loan To Value, 담보인정비율) 담보는 주택이나 자동차, 예금 모두 될 수 있지만, 쉽게 접하는 LTV는 보통 주택담보인정비율을 말할 겁니다. '투기과열지구 LTV가 40%로 낮아진다'라는 용례를 접하셨을 것입니다. 그러면 시세가 8억인 아파트를 담보로 그 시세의 40%인 3억2천만원까지 대출을 받을 수 있다는 것을 의미합니다. 이때의 시세는 한국 감정원 시세, 국민은행 KB 부동산 시세 등 주택에 대해 감정평가 법인에서 내놓은 감정가격을 의미합니다. 실거래가와는 차이가 있을 수 있습니다.

- DSR(Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율) 연 소득 대비 전체 가계부채 원리금이 차지하는 비율. 예를 들어, DSR 제한이 40%라면 연 소득이 6천만 원인 경우 원금과 이자를 합쳐 연 단위로 지출하는 금액이 2400만원을 넘지 않아야 합니다. 담보대출, 신용대출을 모두 고려하는 DSR이 DTI에 비해 좀 더 보수적인 개념이지요. 지금까지는 DSR은 은행 단위로 적용되었습니다. DSR 제한이 40%이면 한 은행에서 고객 A의 DSR이 60%일지라도, 다른 고객의 DSR이 20%이면 된다는 것입니다. 향후에는 개인별로 DSR 적용을 검토하고 있다고 합니다.

DTI, LTV가 한데 묶여서 나오게 되는 것은 DTI의 제한이 없으면 연소득에서 대출 원리금이 차지하는 비중이 높아지다보니 재무건전성이 위협을 받을 수가 있고, LTV의 제한이 없으면 8억짜리 집을 사는데 7억의 대출을 받고 내 돈은 1억만 있으면 되는 상황이 생길 수도 있기 때문입니다. 따라서 집을 투기의 대상으로 보지 말기를 바라는(?) 시선에서 지역별로 DTI, LTV의 한도가 정해져있으니, 저처럼 작은 도시에 집을 사시는 경우가 아니라 투기과열지구 및 투기지역, 조정대상지역에 주택을 구매하시는 경우, 검색을 상세히 해보거나 전문가와 상담하는 등 이를 예민하게 고려해야 할 것입니다.
요즘은 DTI, LTV, DSR 계산기가 잘 되어있어서 계산하는 데에 큰 어려움은 없었습니다만, 이 모든 개념에 대해서는 좀 더 자세하게 검색해보시길 추천합니다.

커버 이미지 출처: 픽사베이

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