[Road to 등기]30대인 나는 왜 집을 샀는가?②
(2편) "지금" 부동산을 구매한 이유
집이 투자의 대상이 아니라 ‘거주’의 대상이라는 점
집을 사기 전 부모님과 상담을 여러번 했다. 특히 아버지는 집을 "지금"사는 것에 반대하시는 입장이었다. 현재 집값은 너무 많이 올랐는데다가, 대통령과 여당 지지도가 떨어지며 데드 크로스가 발생했으니 정부가 더욱 더 강한 정책을 낼 것이라는 생각이셨다. 사더라도 시장이 조금 조정을 받고 사라는 의견이었다.
부모님은 2006년 즈음의 부동산 폭등과 이후의 장기 하락을 경험하셨으니 그런 생각을 가지시는 게 충분히 이해가 된다. 내가 20년 동안 거주했고 부모님이 아직 소유하고 계신 1기 신도시 산본의 아파트 가격의 실거래 그래프는 그야말로 드라마틱하다. 하지만 과거에 그랬다고 해서 이번에도 그럴까? 혹시 지금은 2000년대와는 완전히 다른 새로운 뉴-노멀의 시대인건 아닐까?
이런 그래프를 직접 겪었다면 당연히 거품이라는 생각이 들수 있을 것이다.실제로 정부는 7,8월 그동안의 기조와 다르게 공급 정책을 내놓으며 민심을 다잡으려고 노력하는 모습이었다. 하지만 그와 동시에 임대차 3법을 통과시키는 걸보면서 정부가 수요와 공급에 대해 이해하면서 시장을 다루는 건지에 대해 의구심이 들었다.
이런 의구심을 가지고 가만히 그동안 집값이 왜 올랐는가, 정부가 무슨 짓을 한 건가에 대해 나름 서칭해보면서 나름의 앞으로의 시장에 대해 판단하면서 지금 집을 사는 게 맞다는 판단을 했다.
① 금리=유동성
사실 이 모든 상황을 만들어낸 가장 큰 변인은 풍부한 유동성이라고 생각한다. 시중에 돈이 많이 풀리면 현금의 가치는 하락하고 자산의 가치가 증가한다. 그리고 돈이 풍부해지면 제일 먼저 안정적으로 수익을 보장할 수 있는 상품, 즉 부동산에 몰린다. 특히 경기가 어렵고 미래가 불확실한 상황에서 이러한 현상은 더 심화된다.
유동성의 향방을 좌우하는 금리의 앞으로의 추이는 어떨까? 나는 코로나로 인해 전 세계적으로 경제가 어려운 상황에서 금리를 올리기는 어려울 것이라고 생각했으며, 특히 달러를 찍어내는 막강한 기득권을 지닌 미국은 더더욱 양적 완화에 올인할 거라고 봤다. 그러면 우리 나라도 금리를 따라 갈 수 밖에 없으니 당분간은 저금리 기조가 이어질 것이라고 본다.
개인적으로 올해 코로나가 아니었다면 연준은 다시 금리를 올리려고 했을 거고 부동산에 영향이 있지 않았을까 싶다. 하지만 코로나로 인해 미국은 다시 무제한 양적완화를 택한듯하다.
이에 따라 당분간은 다시 미국이 지난 세월 그랬던 것처럼 저금리 기조를 이어갈 것이고 이는 우리나라에도 영향을 미쳐 풍부한 유동성은 당분간 계속되지 않을까 싶다.
물론 내년에 무슨 일이 벌어질지는 모르고, 정부의 정책 덕분에 유동성이 부동산으로 흘러가는 것은 어떻게 틀어 잠근듯 하니 이 판단이 맞을지는 지켜봐야 할 것이다.
② 정부 정책의 방향
“투기수요 근절, 맞춤형 대책, 실수요자 보호”
결과적으로 정부가 가만히 있었어도 부동산은 올랐을 것이고 정부 입장에서는 부동산에 돈이 지나치게 몰리지 않도록 정책적으로 조율할 필요가 있었던 것은 맞다고 생각한다. 하지만 부동산 정책 목표를 축약한 저 세가지가 골고루 문제였다고 본다.
우선 맞춤형 대책. 정부가 핀셋 대응으로 풍부한 유동성을 대응할 수 있다고 판단한 덕분에 대응이 계속해서 한발자국씩 늦은 것 같다. 정부가 정말로 유동성이 부동산으로 흘러들어가는 것을 막기 위해 수요를 옥죄고자 했다면 투기 과열지구를 순차적으로 지정하는 것이 아니라 강력한 정책을 한번에 썼다면 어땠을까? (물론 결과론적인 얘기지만...) 다만 정부는 여전히 맞춤형 대책에 미련을 버리지 못하고 있는 것 같다. 시장 상황에 따라 지속적으로 맞춤형 대책을 내놓으니 결과론적으로 시장을 선도하는게 아니라 모는 형국인 것 같다.
투기수요 근절과 실수요자 보호 역시 마찬가지다. 시장 참여자의 기본적인 욕구를 옳다/그르다로 정해버리니 시장의 왜곡이 생겼고 이것이 거대한 유동성과 만난 대환장 파티가 지금의 부동산 시장이라고 생각한다.
사람은 누구나 다 좋은 집에서 거주 안정성을 누리고 싶어한다. 그리고 이를 달성하는 가장 좋은 방법은 집을 사는 것이다. 정부가 실수요라고 하는 사람들을 크게 이미 산 사람, 아직 사지 않은 사람, 앞으로도 살 생각이 없는 사람으로 나누어서 본다면 3번의 비중은 크지 않다고 본다. 돈 생기고 안정적이 되면 집 사고 싶지 계속 전세 살고 싶겠는가. 정부가 수요를 억제하고 싶었다면 아직 사지 않은 사람들에게 꼭 지금이 아니라도 괜찮다는 안정감을 주는 것이 중요하다고 생각한다.
하지만 정부는 아직 사지 않은 사람들에게 집을 살 수 있을거라는 희망 대신 공공 임대로 공급을 돌렸다. 집이 투자의 대상이 아니라 ‘거주’의 대상이라는 건 좋은데 그게 나도 집을 살 수 있게 해준다는 건지 알았지 공공 임대일 줄은 알았나..
그마저도 한 가지 기준(=소득)으로 줄을 세우니 역으로 근로 소득은 높은데 자산은 없는 30대는 앞으로의 공급을 포기하고 지금 시장에 참여하는 길을 택하는 것이다.
문제는 정부의 이 기조가 바뀌지 않을 것이라는 것이다. 임대차 3법과 다주택자 때려잡기는 결국 아직 집을 사지 않고 전세 사는 사람들에게 거주 안정성을 주는 게 아니라 지금 집을 사게 만드는 효과를 가지고 올 것이라고 봤다. 아니 일단 전세로 시작할라 그래도 전세 물량이 없고, 월세로 살자니 돈 모을 길이 요원하니 차라리 빚내서 집을 사자고 생각하지 않겠냐고...
공급을 늘리겠다는 발표를 하면서 동시에 시장 실수요를 늘리는 정책을 펼치는 걸보면서 정말 이 정부가 수/공급을 이해하면서 집값 안정화를 유도하는 건지 모르겠다.
그리고 투기 근절이라는 것도 사실 그렇다. 투기에 대해 보유세 혹은 양도세를 물리면 됐지 다주택자를 악으로 규정할 필요가 있을까? 그들이 없으면 전월세가 안정화될 수 있을까? 상식적으로 그들이 없다면 전세 물량은 어디서 나올 것인가... 결국 이 방향에서 답은 공공임대 밖에 없다. 정의로운 주체가 양심적으로 임대를 주는 것 밖에 없다. 근데 정부가 그만큼의 물량을 감당할 수 있을까? 정부가 공급할 수 있는 물량은 극히 제한적이다.
다시 말해 앞으로 정부가 방향을 바꿔서 실수요자에게 기다리면 더 좋은 니네 차례가 올거라고 확신을 줄 수 있을것인가? 나는 그러기보다는 정부의 주거의 공공성이라는 철학을 내세우며 다주택자를 때려잡으며 청약은 계속 가점제로 이어질 것이며, "공공 임대" 줄세우기가 계속될 것이라고 보고, 나같은 사람은 그 줄세우기의 아득한 뒷편일 가능성이 더 높다고 봤다.
앞으로 내가 다주택자가 될 지는 모르겠다. 다만 이런 상황이라면 1주택자가 아닐 이유는 전혀 없다고 봤다.
이 두 가지가 내가 지금 집을 사야겠다고 판단한 근거다. 당분간 수도권 신규 공급 절벽이라는 건 유투브나 블로그를 통해 접했지만 솔직히 잘 와닿지는 않는 이야기였다. 이 두 가지에다가 공급 절벽이면 집값이 떨어질리는 없겠지..
그리고 내가 집을 구매한 곳의 입지를 고려하면 5년 정도 지나면 더 좋은 지역이 될 거라는 기대가 있기 때문에 집을 구매할 수 있었다. 만약 여러 가지를 고려했을 때 마음에 안드는 집이었다면 구매하지 못했을 것이다.
앞으로 집값이 어떻게 될지는 모르겠다. 거래량이 줄은 것으로 봐 시장의 변곡점임은 분명해보인다. 그것이 2018년의 금리 인상 이후 조정기로 이어질 것인지, 아니면 다시 증가로 이어질 지는 모르겠다. 다만 방향이 정해진 다음에는 이미 늦는다고 생각했다.
나는 유동성 증가와 정부 정책의 방향을 보고 증가로 이어진다고 판단했다. 하지만 시장은 결코 단순하지 않으니 어떻게 튈지는 모르겠다. 다만 주식과 다르게 부동산은 실거주가 주는 안정감이 있으니 존버하는 수 밖에.
