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Aug 20. 2022
계약은 시작일 뿐 잔금까지 책임감 있게
결과는 잔금일까지 가봐야 안다
계약한다는 것! 이것은 공인중개사에게 여러 가지 의미가 있습니다.
계약의 완성은 공인중개사의 수입과 연결되는 일입니다.
또한, 계약의 과정은 부동산거래에서 겪게 되는 여러 소중한 간접경험을 쌓게 되는 일입니다.
계약은 일등만 하는 것이므로 경쟁에서 이겨낸 공인중개사는 큰 계약일수록 일에 대한 자부심도 느끼게 됩니다.
가끔 계약조건이 까다롭고 권리관계도 복잡하고 매도자와 매수자 간 조율에 시간이 걸리는 일을 진행할 때가 있습니다. 이때 공인중개사는 문제해결 능력과 인내심을 발휘해야 합니다.
이 과정에서 양 당사자에게 심리적 압박을 받기도 합니다. 계약당사자가 요구하는 계약조건이 대치되는 경우가 대부분이니, 당사자의 협상 접점을 찾는데 시간이 꽤 걸리기 때문입니다.
때로는 협상이 완전하지 않은 상태에서 계약을 진행해 당사자들이 직접 소통하게 하는 때도 있습니다. 이 경우는 협상이 잘 되면 다행이지만, 감정선을 건드리는 말 등으로 협상이 결렬되었을 때는 아예 계약을 다시 시작하기 힘들 정도로 나쁜 결과를 만들기도 합니다.
따라서 한쪽 당사자라도 자신 있게 설득할 수 있는 상황이 아니라면 가능한 모든 조율을 끝내고 계약일에는 기분 좋은 분위기에서 서명하도록 하는 것이 바람직한 계약 방법이라 생각합니다.
계약도 사람과 사람 사이의 일이라, 사람의 마음을 편하게 하는 것도 공인중개사의 일이라고 생각합니다.
공인중개사는 계약당사자를 배려하며 계약에서의 톤 앤드 매너(tone& manner)를 잘 조절하는 프로다운 협상자의 모습을 보여야 합니다. 상황에 맞지 않는 멘트나 억양은 오히려 계약당사자들의 감정을 상하게 할 수도 있습니다.
양 당사자 간의 협상을 끝내고, 약속한 날에 만나 기분 좋게 계약을 끝내면, 그동안의 긴장감이 풀리며 뿌듯해집니다. 때로는 공동 중개한 개업공인중개사 대표님과 술 한 잔 기울이며 서로 수고했다고 치하의 말을 주고받기도 합니다.
‘이런 성취감 때문에 부동산중개를 하는구나?’ 하는 마음이 들기도 합니다.
그러나 계약은 끝이 아니라 시작이라는 사실을 곧 알게 됩니다. 계약당사자들은 계약일에 낯선 공간에서 잘 모르는 사람들과 계약하느라 경직되어 있었을 것입니다. 그래서 당사자는 계약 시 잘 확인하지 못했던 계약 내용을 조용한 곳에서 다시 확인하게 될 것입니다.
그리고, 계약 당시 이해 못 했던 내용에 대해 질문하거나 계약 내용의 변경 혹은, 세금을 알아본 후 많은 금액의 세금에 놀라 계약을 해지하겠다는 등 여러 예상치 못한 상황을 만들 수도 있습니다.
이런 난감한 상황을 만들지 않기 위해 미리 문제가 될 만한 부분은 짚어주는 것이 좋습니다. 세금 문제나 명도문제, 대출문제 등이 이에 해당합니다.
최소리 작가 작품계약 후, 공인중개사는 잔금까지 이행해야 할 일을 미리 챙겨 문제가 발생하지 않도록 해야 합니다.
예를 들어 잔금일 전에 임차인이 집을 비워야 하는 명도문제가 특약사항인 경우는 특히 잔금일 한 달 전부터 임차인이 이사준비를 하고 있는지 신경 써야 합니다. 임차인이 나가겠다고 약속해놓고 잔금일이 가까워져 확인해보면 전혀 준비가 안 된 예도 있습니다. 정말 난감해집니다.
또 다른 경우는 매도자가 중도금을 받으면 대출 상환 후 말소등기를 하기로 해 놓고 이행하지 않는 일도 있습니다. 이런 경우는 중도금 지급 시 알려야 하며, 반드시 등기부등본상 말소되었는지 등기부 등본을 열람하고 매수자 측에 알리는 것도 공인중개사의 일입니다.
등기부등본상에 권리 제한이 여러 건 있는 물건일수록 공인중개사가 신경 쓸 일은 많아집니다. 그러니 계약 후 당사자들이 알아서 해결하겠지 하고 손 놓고 있다가 정작 잔금일에 당황할 수도 있습니다. 문제가 될 만한 것은 미리 확인해야 합니다. 계약이 끝났다고 마음이 느슨해져 있으면 안 되는 이유입니다.
예측 가능한 문제나, 내가 계약당사자라면 무엇이 궁금할지, 해야 할 일은 무엇인지 정리해 놓고, 필요한 일정에 맞춰 손님에게 미리 알려드린다면 손님도 공인중개사에게 더욱 신뢰가 생길 것입니다.
매매의 경우는 소유권이전 등기 신청 필요서류는 늦어도 잔금일 10일 전부터 미리 안내해 드리면 좋습니다. 특히 어르신이 계약자라면 여러 차례 알려드리는 것이 좋습니다.
매도용 인감증명서 발급 시 매수자 인적사항을 매도자에게 미리 문자로 발송해서 실수 없이 준비하도록 하는 것이 좋습니다. 잔금일 전에 은행에 방문해 일시적으로 한도를 높여 잔금일에 계좌 송금문제로 문제가 되지 않도록 하는 것도 중요합니다. 미리 준비하지 않으면 잔금일 당일에는 은행 업무시간이 종료되어 잔금 진행이 힘들어지는 일도 있습니다.
유비무환 정신으로 준비를 철저히 해야 하는 이유랍니다. 잔금일에 계약서상 전세권 설정 조건이 있으면 설정등기신청, 매매일 경우는 소유권이전등기신청까지 되었을 때, 비로소 공인중개사로서 책임도 마무리되었다고 봅니다.
공인중개사 시험공부 할 때는 계약서 작성하면 중개의 끝인 줄 알았는데, 실무에서의 중개는 잔금까지 정리되야 끝나는 일이랍니다.
