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Aug 26. 2022
계약도 가수처럼 리허설이 필요하다
계약을 자연스럽게 하기위한 연습
개업초기 개업공인중개사에게 계약은 기쁜 일이지만 걱정되는 일이기도 합니다. 저는 개업한 지 며칠 안 되었는데 손님이 계약하자고 하니 기쁜 마음에 앞서 앞이 캄캄했습니다. 분명 좋은 일인데 계약을 어떻게 진행할 것인지 어떻게 해야 부드럽게 혹은 예상치 못한 위기상황을 벗어날 수 있는지 계약서 특약사항은 잘 쓸 수 있을지 등 걱정이 많았습니다.
당시 이 난관을 어떻게 넘어가야 할지 알려주는 분은 많지 않았답니다.
계약을 한다는 것은 같은 물건을 가진 경쟁 중개업소에서는 중개할 물건이 없어지는 것이니 계약이 오히려 잘 안되기를 바라는 마음에 알려주기 싫었을 것입니다.
저와 같은 고민이 있을 초보 개업공인중개사분을 위해 주택 임대차 계약을 한다는 가정하에 진행순서를 나열해 보겠습니다. 참고로만 봐주세요.
임장을 하고 나서 손님이 맘에 드는 집을 보고 계약의 의사를 표시한다면 일단 사무실로 같이 돌아옵니다. 그리고 물건에 대해 다시 설명하고, 혹시 조건에 맞지 않거나 미처 확인 못 한 부분은 없는지 손님에게 질문합니다. 주차 여부, 대출 여부, 이사일, 학군, 역세권, 반려동물 등을 확인해야 합니다.
요즘은 많은 분이 반려동물을 많이 키우고 있음에도 임대인의 대부분은 반려동물이 있는 분에게는 임대를 꺼립니다. 특히 공동주택인 신축 빌라나 원룸인 경우는 여러 사람에게 피해를 주기 때문에 임차가 쉽지 않습니다. 반려동물 사육이 가능한지 미리 임대인에게 알려야 하며 혹시 알리지 않고 계약을 진행한다면 이사 후에도 임차인은 계약해지를 당할 수도 있으니 참고하셔야 합니다.
어느 정도 임차조건이 정리되었다면 임대인에게 전화합니다. 먼저 손님에게 확인한 사항 중 임대인이 궁금해할 만한 내용은 미리 알려드리면 좋습니다. 예를 들어 직장인인지, 학생인지, 몇 명이 거주 예정인지, 이사 일은 현세 입자와 맞출 수 있는지 등입니다.
임대인과의 계약 의사가 확인되면 임차인에게 계약 가능 여부를 알리고 계약이 바로 가능하다면 임대인에게는 약 30분에서 한 시간 정도의 여유를 두고 사무실에 신분증과 도장(도장이 없으면 서명하면 됩니다.)을 지참해서 오도록 합니다.
그리고 임대인이 사무실에 오는 동안에 공인중개사는 계약에 필요한 서류를 준비합니다. 미리 공적 장부를 열람해 놓은 것이 있다면 건축물대장이나, 지적도, 토지이용계획확인원, 토지대장, 계약 당일 열람한 등기부 등본을 열람해서 손님과 같이 보면서 설명합니다.
계약서에 필요한 임차인의 인적사항을 받아 계약서에 기재하고 혹시 신분증이 위조인지 정부24(http://www.gov.go.kr), 경찰청(https://police.go.kr) 등에서 미리 확인해 보고, 계약서를 작성해 놓습니다.
그리고 임대인에게 임차물건에 문제가 될 만한 것은 미리 알리거나, 해결을 할 수 있는 문제라면 방법을 먼저 제시하는 것이 좋습니다. 도배 상태라든지, 싱크대 배수 문제, 누수 문제와 같은 확인 가능한 것은 계약 시에 임대인과 협의해 놓는 것이 좋습니다. 옵션이 있는 경우는 에어컨이나 세탁기, 냉장고 등의 문제가 있다면 미리 수리를 요청하거나, 잔금일에 확인 후 문제가 있다면 임대인이 수리하기로 하는 내용을 특약사항으로 기재합니다.
임차인이나 임대인의 계약시간이 서로 안 맞을 때는 계약금 일부를 임대인 계좌로 송금하도록 하며 등기부 등본을 열람해서 명의자와 송금할 계좌의 예금주가 동일인인지 임차 손님에게 확인해줍니다. 그리고 동일인이라면 계좌로 송금하도록 하며, 계약의 내용을 간단히 정리해서 임대인과 임차인에게 문자로 전달합니다. 계약 내용은 계약할 물건의 주소, 전체 보증금액, 계약금, 잔금일, 특약사항 정도로 구분하여 정리하고, 본 계약일은 당사자 간 협의해서 일정을 잡도록 개업공인중개사가 조율해 줍니다.
계약이 흔한 일이 아닌 만큼 긴장한 손님에게 차나 음료수를 권하며 긴장을 푸는 아이스 브레이킹(icebreaking)을 하며 분위기를 부드럽게 하고, 공적 장부를 이해할 수 있도록 쉽게 설명하는 일도 공인중개사의 몫입니다.
손님이 차를 마시는 동안 공인중개사는 계약서와 중개대상물확인설명서 작성을 마무리하고 계약서를 미리 인쇄해서 오자나 빠진 내용은 없는지 꼼꼼히 살펴봐야 합니다. 특히 특약사항은 잘 살펴보고 손님이 알기 쉬운 문장으로 작성해야 할 것입니다. 또한, 한쪽에 일방적으로 치우친 내용으로 특약사항을 만들지 않도록 합니다.
이제 계약의 준비가 마무리되고 임대인이 사무소에 도착하면 손님과 임차손님과 인사를 나눈 뒤 소개(신분증 확인)를 간략히 하고 계약용 테이블에 모두 앉아 계약 전 중요하게 알려 드릴 내용을 협의합니다.
공인중개사의 말 한마디가 중요한 순간이 금액조정과 특약사항 협의할 때인 것 같습니다. 같은 계약 내용이라도 어떻게 표현하느냐에 따라 계약이 순조롭게 되거나 아니면 계약이 파기되기도 한답니다. 가능한 한 낮고 힘 있는 목소리로 조율하는 것이 손님에게 신뢰감을 줄 수 있다고 생각합니다.
계약의 조율이 원만히 끝나면 계약서 내용을 또박또박 읽어 드립니다. 이 부분도 처음에는 긴장되면 잘 못 한답니다. 혼자 조용히 있을 때 계약서를 읽어보는 연습도 필요합니다. 계약서를 읽고 나면 중개대상물확인설명서를 읽어 내려갑니다. 이 또한 어떻게 읽느냐에 따라서 지루하게 느껴질 질 수도 있으니 중요사항은 적당히 강약 조절하면서 필요한 부분은 부연설명 하면서 읽습니다. 모든 계약 내용을 확인하고 설명이 다 끝났다면, 계약 당사자는 서명이나 도장을 찍고, 공인중개사도 서명과 인장을 찍습니다.
계약이 끝 날 무렵 임차인에게 보증금의 10%인 계약금을 임대인 계좌로 송금하도록 하며, 송금확인 후 미리 인쇄해 둔 영수증에 임대인의 서서을 받습니다.
가끔 갑작스러운 계약으로 미처 계약금을 준비 못 한 경우에는 계약서 특약사항에 ‘계약 후 OO 시까지 계약금이 임대인 계좌로 입금이 되면 본 계약이 성립한다.’라는 내용으로 조건을 만들어 기재합니다. 그렇지 않으면 그동안 준비한 보람도 없이 계약이 성사되지 않을 수도 있습니다.
이제 서류를 손님용 계약파일에 계약서, 중개대상물 확인설명서, 공제증서, 등기부 등본, 영수증 등을 순서대로 끼워 넣어드리면서 다시 한번 손님에게 파일에 넣은 서류를 확인해 드립니다. 그리고 마지막에 계약이 잘 성사되었음을 말씀드리고 ‘계약이 잘 끝났습니다. 장시간 고생하셨습니다.’라고 밝게 인사합니다. 순서는 공인중개사마다 조금씩 다를 수 있습니다.
지금도 계약하는 날이면 긴장됩니다. 어찌 긴장하지 않고 계약을 할 수 있을까요? 당사자에게는 일생에서 가장 큰 금액이 오가는 날일 수도 있는 계약인데 개업공인중개사가 정신 차리고 임해야 하는 것은 당연하다고 생각합니다. 그래서 일부러라도 긴장해야 합니다.
가수도 리허설을 하는데 공인중개사도 계약 전 리허설이 필요하다고 봅니다. 특히 중개대상물 확인설명서나, 표준임대차 계약은 내용이 기므로 어디를 강조할지 미리 표시해 놓는 것이 좋습니다. 그렇게 하다 보면 오류가 난 부분을 빨리 찾을 수도 있고 설명을 더 잘하게 됩니다. 현장 방문도 브리핑도 계약도 연습할수록 프로가 된다는 사실을 기억해야 할 것입니다.^^
