대한민국 부동산의 현재와 미래
사람이라면 누구나 집에 대한 욕망이 있습니다. 이왕이면 직장에 가까웠으면 좋겠고, 자식이 있다면 교육하기 좋은 곳이면 좋을 것입니다. 또 보다 크면 좋겠고, 집값이 올라서 돈이 벌 수 있으면 더욱 좋을 것입니다. 하지만 그런 집은 적습니다. 그러기에 집이 없는 사람은 집을 원하고, 집이 있는 사람은 더 좋은 집을 원합니다.
게다가 집은 한국에서 부자가 될 수 있는 대표적인 길입니다. 전세는 무주택자들이 목돈을 모을 수 있는 수단이었으며, 다주택자들에게는 훌륭한 재테크 수단이었습니다. 이 구조는 집값 상승을 필연적으로 요하기에, 집값은 계속 상승했으며 결국 부의 양극화는 극심해졌고 가계부채는 급증했습니다.
또한 코로나 19로 인한 경기 부양책으로 막대한 돈이 공급되었으며, 1~2인 가구 증가, 노후주택 증가, 직업 및 교육을 주요 원인으로 한 수도권 쏠림 현상의 심화는 현재 집값 급등의 주요 원인이 되었습니다. 비수도권에 있다고 해도, 좋은 집이 감당 가능한 수준으로 나온다면 수도권으로 이동할 대기 수요도 상당한 상황입니다.
문제는 영원한 집값 상승이 구조적으로 어려워지고 있다는 것입니다. 집을 살 청년층은 줄어들고 있으며, 청년층의 구매력으로는 집을 살 수 없습니다. 게다가 장기적으로 재택근무, 온라인 수업 등 첨단 기술의 발달 및 그로 인한 문화의 변화는 ‘위치’의 중요성을 감소시킬 전망입니다. 버블은 결국 터질 수밖에 없습니다. 하지만 옛날 옛적에 1000조가 넘은 가계부채가 문제가 되는 순간, 경제는 붕괴하기에 결국 정부는 완만한 관리를 추구할 수밖에 없게 됩니다.
집값을 안정시키기 위한 방법으로 공급대책이 거론됩니다. 집이 부족하니, 많이 공급하면 된다는 것입니다. 하지만 반론도 만만치 않습니다. 재개발, 재건축은 3~4년, 그린벨트 해제는 최소 5~6년이라는 시간이 걸려서 너무 늦으며, 대기수요 및 투기 수요가 존재하는 이상 아무리 많이 공급이 해도 가격이 올라갈 수밖에 없다는 것이죠. 따라서 투기수요를 없애고, 실수요자만 남기는 것이 중요한 문제가 됩니다.
문제는 세금 상승이 전세 공급 물량을 줄이고, 세입자에게 세금이 전가되는 역효과가 일어난다는 것입니다. 전·월세 상승은 서민 주거 안정과 직결되는 문제입니다. 게다가 전체적인 수요가 감소하더라도, 좋은 집에 대한 수요는 여전합니다. 강남 불패 신화는 괜히 나온 것이 아닙니다. 세금보다 집값이 더 오를 것 같으면 팔 이유가 전혀 없습니다. 단순히 규제로 잡을 수 있는 영역이 아니라는 것이죠.
결국 근본적인 해결책은 수도권 쏠림 현상을 완화하고, 저렴한 장기거주 가능한 주택을 제공하는 것입니다. 지방을 살려서 수도권을 향한 인구유출이 줄어야 수요가 감소합니다. 또한 안정적으로 오랫동안 거주할 수 있다면, 굳이 대출이라는 리스크를 담보하고 집을 사야 할 동기가 감소합니다. 하지만 전자는 국가 시스템 전반의 문제고 후자는 막대한 정부 예산 투입이 불가피합니다. 민간 건설사가 아파트를 지어 고가에 분양하여 차익을 챙기는 구조로는 불가능한 일이기 때문입니다.