서울 집값과 서울대 정원
서울 집값과 서울대 정원
오늘 아침 경제방송 이진우의 손에 잡히는 경제를 들었다.
그 중 시청자가 물어보면 이진우 기자가 경제의 뒷얘기를 쉽게 설명해주는 코너가 있다.
그곳에서 나온 질문은 이렇다.
다주택자에게 세금을 왕창 물려서 더 이상 집을 보유하지 못하게 하면 집값도 잡히고 좋을텐데 왜 그렇게 하지 않느냐는 것이다.
답변은 이렇다.
그렇게 하면 다주택자는 집을 내놓을 것이다.
그리고 서로 집을 팔려고만 하니 집이 팔리지 않을 것이다.
그러면 건설회사는 신규주택 건설을 포기할 것이다.
모두 다 집을 팔려고만 하는데 지어봐야 미분양이 되기 때문이다.
그런데 신규주택건설이 중단되면 집값은 오르고 주택에 살고 있는 세입자의 월세, 전세 가격이 오를 것이다.
왜냐하면 집은 부족한데 들어가 살려는 세입자는 많으니 집주인이 세금을 세입자에게 전가해서 오른다는 것이다.
그러면 다시 실수요자와 다주택자가 세금을 제외하고도 실익이 있어 다시 집을 사게 된다는 것이다.
그러니 세금을 올려 다주택자를 견제하려해도 세금문제만으로는 힘들다는 결론이다.
그럼 대책은 무엇인가?
오히려 주택건설을 왕창하는 것이 대책이다.
물량에는 장사없다.
서울에 주택을 100층, 200층 왕창 왕창 지어대면 집이 넘칠 것이고 그러면 집값은 당연히 떨어질 것이다.
수요를 통제하는 것보다는 공급을 통해서 물량을 쏟아내는 것이 대책이다.
그러나 과연 그것이 해결책이 될까?
여기에도 문제가 있다.
100층, 200층 왕창 지어대고 재개발, 재건축이 활발하여 서울의 모든 주택이 지금의 2배가 되면 어떻게 될까?
서울 주택의 전,월세 가격은 산술적으로 1/2로 떨어져야 정상이다.
만약 이렇게 가정하면 어떻게 될까?
수도권, 지방의 붕괴가 올 것이다.
대한민국의 거의 모든 일자리는 서울에 있다.
우리나라 100대 기업 중 본사 64개가 있는 곳이 서울이다.
그런데 이런 곳에 엄청난 공급이 이루어진다면 수도권에 살고 있는 사람들이 대거 이동할 것이다.
지옥철을 타고 출퇴근 하는 사람, 팔팔을 타고 서울로 진입하는 자가 운전자 등등은 서울의 전월세 가격이 반토막 난 상태에서 수도권에서 출퇴근할 이유가 없다.
자기 집에서 걸어서, 대중교통을 이용해도 될만한 충분히 가까운 거리에 직장이 있는데 수도권에서 출근전쟁을 할 필요가 없다.
그러니 수도권의 거의 대부분의 생산가능인구인 청장년층이 서울로 이동할 것이다.
이것은 일본의 예에서 충분히 알고있는 내용이다.
일본은 도쿄에 100층짜리 건물이 들어서는 컴팩트시티 역세권 개발과 도시재생사업으로 도쿄에 많은 물량이 공급되자 다마신도시를 비롯한 신도시 사람들이 도쿄로 대거 이동해왔고 신도시가 붕괴되는 결과를 가져왔다.
대학교에 적용하면 어떨까?
서울대학교가 매년 3000명쯤 뽑는다.
올해 수능을 보는 인원이 60만 명쯤 된다.
그런데 서울대학교가 정원을 30만 명으로 늘리면 어떻게 될까?
서울대를 제외한 모든 대학이 멸망한다.
그래도 30만 명은 다른 대학을 가지 않겠냐고 생각할 사람있을 것이다.
그러나 30만 명은 재수를 택할 것이다.
반에서 중간만 해도 서울대 가는데 연고대 가겠나?
극단적으로 예를 들었지만 서울 집값과 서울대의 정원은 같은 문제이다.
그럼 문제의 본질은 무엇인가?
사람들의 좋은 곳에 가고 싶은 욕망이다.
원하는 곳에 그만큼 들어갈 수 없기 때문이다.
그런데 그런 욕망을 무시하고 세금 올리거나 정원을 늘리거나 공급을 늘린다고 해결되는 것이 아니다.
그러니 이런 문제는 모든 사람들을 부처님과 같이 만들지 않고서는 해결자체가 불가능하다.
공급을 늘려 서울의 집을 두 배로 건설해도 강남구와 같은 곳에 더 사람이 몰릴 것이며 서울대의 정원을 30만 명으로 늘려도 서울대 의대를 들어가려고 피터지게 공부할 것이다.
그래서 사람의 욕망은 인간의 본질이며 그 욕망을 알아내고 이용하는 자가 돈을 버는 것이다.
가지고 싶은 욕망 소유욕, 남들과 다르다는 욕망 과시욕 말이다.
JD 부자연구소
소장 조던
http://cafe.daum.net/jordan777
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