재개발과 분양권의 본질은 무엇인가?
재개발과 분양권의 본질은 무엇인가?
둘 다 아파트로 가는 티켓이다.
분양권이 재개발보다 조금 빠를 뿐 본질은 같다.
그럼 사람들은 분양권과 재개발이 뭐라 생각할까?
본질을 생각 안 하고 접근하면 이런 생각을 하게 된다.
분양권이 뭔지 잘 모르겠다.
재개발이 뭔지 잘 모르겠다.
그러니 일단 공부부터 하자.
그래서 공부를 한다.
엄청나게 한다.
참고로 재개발이 공부할 것이 더 많다.
부동산 공법도 공부해야 하고 도정법도 공부해야 하고 조합이 뭔지 관리처분이 뭔지 공부한다.
그러다 한 달이 가고 두 달이 간다.
그래도 알지 못한다.
알았다치자.
그럼 내가 시장조사를 하려는 재개발 구역, 분양권과 같은가?
다르다.
그러니 또 공부를 한다.
관리처분이 어떤 것인지 공부해야 하니 비례율이 어떻고 무상지분율이 어떻고 말이다.
그런데 공부를 해도 잘 모르겠다.
그 전 것을 아무리 잘 알아도 사실 다른 구역에 대입해보면 처음부터 해야 한다.
그러니 공부하다 시간 다 간다.
이것은 본말이 전도 된 것이다.
차트를 가지고 아파트의 오르고 내리는 것을 공부한다 치자.
그럼 엑셀을 공부하다 시간 다 가는 것과 동일하다.
경매는 또 어떤가?
말소기준 권리만 알아도 충분한데 말소기준권리에 대해 공부를 하다보면 유치권, 법정지상권, 선순위 가처분 등을 공부한다.
이것만 공부하나?
인도명령이 뭔지 명도소송이 뭔지 강제집행이 뭔지 점유이전가처분이 뭔지 공부할게 너무 많다.
그러다 판례를 공부한다.
이러다 시간 다 간다.
언제 낙찰 받고 언제 물건 사는가?
껍데기는 버리자.
그런 것은 중요한 것이 아니다.
핵심적인 것만 알면 된다.
재개발은 전체 구역에서 20년 이상 된 주택이 60% 이상이면 재개발 할 수 있다는 것이 본질이다.
이것은 다른 말로 풀어놓으면 그냥 다 재개발 된다는 얘기다.
그러니 구역이니 아니니 따질 필요 없다.
그냥 시간 지나면 다 된다.
그러니 재개발은 공부할 필요 없다.
다 되는데 뭐하러 공부하나?
여기서 알아야 할 것은 어디가 사업성이 나오냐 이다.
인천은 100년 된 주택이 100%되어도 사업성이 안 나온다.
사업성이 뭔가?
건설업체가 아파트 지으면 들어가 살려고 하는 동네인가다.
그러니 인천이 사업성이 없는 것이다.
재개발 요건이 중요한 것이 아니다.
그런데 엄한 재개발 책만 보고 있다.
사업성이 있는 동네들은 현재 분양하면 줄서서 경쟁률이 30:1씩 나오는 곳이 사업성 있는 동네다.
그러니 재개발의 본질은 어느 동네가 사람들이 선호하는 동네인가다.
분양권도 마찬가지다.
분양권의 본질은 어디가 프리미엄이 붙는가? 이다.
프리미엄이 붙는 것은 어느 곳이 경쟁률이 높은가? 이다.
이런 것은 국민은행 경쟁률 사이트를 보면 된다.
'핫(Hot)한 분양권 투자분석' 글을 찾아보면 나온다.
경쟁률이 높은 곳이 프리미엄이 붙는다.
프리미엄이 붙은 곳은 사람들이 살고 싶어하는 동네다.
그런데 분양권은 내가 조건이 되는가가 중요하다.
재건축, 재개발과 다르다.
1순위가 되는지 무주택자가 되는지 이런 것만 알면 된다.
그러니 내가 조건이 안 된다면 분양권 봐야 소용없다.
그림의 떡일 뿐이다.
그런데 만약 조건이 된다면?
분양권의 본질인 프리미엄이 붙는 단지는 어딘가? 이다.
그곳은 재개발과 마찬가지로 어느 동네가 사람들이 선호하는 동네인지만 알면 된다.
경매도 마찬가지다.
경매를 통해 싸게 낙찰 받는 것이 본질이 아니고 좋은 동네를 시세에 낙찰 받아 장기적으로 가면 앞으로 오름폭이 더 높은 곳이 본질이다.
즉 재개발, 분양권, 경매 아니 부동산 모두는 사람들이 선호하는 동네가 어디인지를 알아내고 그것을 통해 내가 구입을 하는 통로인지가 중요하다.
현재는 항상 시세에 산다.
대신에 미래가치가 남들이 더 좋게 본다면 시간이 흐를수록 더 높은 가치를 발현하게 되어있다.
그러니 나는 시세에 사고 향후 가치가 나타날 때를 기다리기만 하면 된다.
JD 부자연구소
소장 조던http://cafe.daum.net/jordan777
