상가의 본질은 무엇인가?
상가에 본질은 무엇인가
상가의 본질은 무엇인가?
상가는 물건을 팔아 먹는 곳이다.
물건을 팔아먹으려면 상가는 어느 곳에 위치해야 하는가?
물건을 사려는 사람이 많아야 한다.
왜냐하면 사람이 없다면 물건을 팔아 먹을 수 있겠는가? 당연히 팔아먹을 수가 없다
그러면 사람이 있다는 것은 무엇인가?
사람이 많다는 것이다. 그래야 그 많은 사람 중에 물건 팔아 먹을 사람이 있는 것 아닌가?
많다면 얼마나 많아야 하는가?
1시간에 천 명 이상은 지나 다녀 야 된다.
그러면 1시간에 천 명이가 지나다니는 곳이 많은가?
당연히 별로 없다.
그러니 대부분의 상가에 공실이 많은 것이다.
그렇다면 거꾸로 사람이 많이 지나다니는 곳은 어떤가?
그런 곳이 상가가 잘 되는 것이고 공실이 없는 것이다.
그런데 사람 많은 곳을 상가를 사려고 생각하지 않고 사람이 많게 만들면 된다라고 생각한다.
그건 분양업자가 할 생각이다.
혹은 많아지겠지라는 막연한 기대에 무작정 산다.
아니면 신규 상가를 파는 영업사원의 말에 덜컥 계약한다.
그러나 사람이 앞으로 어디가 많아질지에 대해서는 신(神)만이 안다.
그러니 내가 상가를 사면 공실이 나는 것이다.
그럼 상가를 사는데 있어서 제일 중요한 것은 무엇인가?
상가는 안정된 곳에 사야 한다는 것이다.
안정된 곳은 사람이 많은 곳이고 그것이 본질이다.
그런데 안정된 곳이 비싼가 아니다 오히려 신규 분양 상가가 수익률 대비 비싸다.
강남 테헤란로 대로변 1층 상가 가격
전용면적(분양면적=전용*2.2)
10평(22평형)
보증금
50,000,000
월세-
3,500,000
매매가(전용면적*13000만원)
1,300,000,000
물론 테헤란로 1층 상가가 잘 나오지 않는다.
왜냐하면 거의 강남의 상가는 통건물이기 때문이다.
그러나 가끔 분양을 하면 이정도 금액에 분양을 한다는 얘기다.
그럼 동탄과 같은 신규분양상가의 분양가는 얼마인가?
전용면적(분양면적=전용*2.2)
10평(22평형)
보증금
100,000,000
월세- 분양월세
4,000,000
매매가(전용면적*13000만원)
1,300,000,000
강남과 차이가 없다.
그리고 월세는 강남보다 50만 원이 더 비싸다.
말이 되는가?
말이 안 된다.
그렇다면 이와 비슷한 1기 신도시 상가의 1층 가격은 얼마인가?
전용면적(분양면적=전용*2.2)
10평(22평형)
보증금
50,000,000
월세
2,000,000
매매가(전용면적*5500만원)
550,000,000
매매 가격이 절반에도 못 미친다.
그런데 이런 곳이 어떤 곳인가?
1기 신도시의 핫플레이스다.
시간당 1천 명이 지나다니는 절대 공실이 날 수 없는 곳이다.
게다가 웬만하면 지하철로 서울 강남과 다이렉트로 연결이 된다.
그런데 왜 동탄의 상가가 비싼가?
남이 정해준 가격을 상가를 사본적 없는 사람들이 그냥 믿기 때문이다.
부동산에는 가격이 없다.
비싸게 부르고 내가 동의하면 사는 것이다.
그럼 왜 이런 일이 벌어지는가?
상가의 본질을 모르기 때문이고 정보의 비대칭이 심하기 때문이다.
상가의 본질은 사람이 많이 다니는 곳에 상가가 잘 된다는 것인데 어디가 사람이 많아질지도 모르는 곳에 예측하고 투자하니 망하는 것이다.
그래서 성가의 본질을 벗어난 투자는 실패할 수 밖에 없다
정보이 비대칭은 왜 발생하는가?
일단 어디가 좋은 곳인지 모른다.
그리고 가보지 않기 때문이다.
이미 상권이 안정된 곳에 가서 상가 사려는데 얼만지 물어보면 되는 것을 물어보지도 않는다.
귀찮음이 노후의 패가망신 지름길이다.
JD 부자연구소
소장 조던
http://cafe.daum.net/jordan777
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