무술년 44만여가구 '집들이' 사상 최대
무술년 44만여가구 '집들이' 사상 최대
새해 화두는'입주'
지역·시기 잘 고르면 싼값에 내집마련 찬스 무술년 주택업계의 가장 큰 화두는 ‘입주’다. 올 한 해 입주물량이 44만여 가구에 달할 것으로 예상돼서다. 분당·일산 등 1기 수도권 신도시가 조성된 1991년 이후 최대 물량인 만큼 입주 물량이 집중되는 지방과 수도권 남부지역에서는 세입자 구하기, 해약 사태 방지 등이 시급한 과제로 떠올랐다.
부동산114에 따르면 올해 전국에서 44만999가구가 집들이를 한다. 주택시장에 호황이 시작된 2015년을 전후해 공급된 아파트가 준공시기를 맞으면서 입주량이 지난해(38만572가구)보다 약 15.8% 늘어났다. 당장 이달에만 4만3066가구가 입주할 예정이다. 같은 기간 역대 최대를 기록한 지난해 1월 입주물량(2만3625가구)보다 82% 많다.
서울을 비롯한 수도권에서는 21만9544가구가 집들이를 할 예정이다. 이 가운데 약 74%인 16만2673가구가 경기 지역에 몰렸다. 2015년 택지지구와 신도시 곳곳에서 공급됐기 때문이다. 서울에선 지난해 입주물량(2만7380가구)보다 27% 증가한 3만4925가구가 주인을 맞는다. 인천에선 2만1946가구가 입주할 예정이다.
지방에서도 입주물량이 특정 지역에 몰려 있다. 지방 5대 광역시에선 모두 5만6521가구가 입주한다. 부산(2만2902가구)과 대구(1만2710가구) 입주물량이 전체의 63%를 차지한다. 광주에서는 5961가구가 입주하는 데 그칠 전망이다. 기타 지역에서는 경남(4만875가구)과 경북(2만5267가구)의 입주물량이 많다. 세종시에선 1만4002가구가 주인을 맞는다.
입주물량이 특정 지역에 집중돼 단기간에 늘어나면서 ‘소화불량’ 가능성이 있다고 전문가들은 지적한다. 신규 주택 공급이 집중돼 주변 집값과 전셋값이 조정될 수 있다는 얘기다. 실수요자에게는 지역을 잘 따지면 좋은 조건에 보금자리를 마련할 수 있는 기회이기도 하다. 2008년 서울 송파구 잠실 일대에선 1만5000여 가구가 한꺼번에 입주하면서 1년간 전셋값이 18.3% 급락하는 등 ‘역전세난’이 일어났다. 전세가가 떨어지고 세입자를 구하기 어려워지면 보증금 상환 부담으로 인한 급매물이 대거 나오기도 한다.
주택업계에서는 입주 리스크 해소에 집중하고 있다. 입주 때 가격이 분양금을 밑돌면 계약을 포기하는 투자자가 나올 수 있기 때문이다. 중견 건설사들은 일시적인 유동성 위기를 맞을 수도 있다는 우려가 나온다. 한 대형 건설사 마케팅팀장은 “서울과 달리 지방 부동산 시장은 수요 자체가 제한적인데도 입주가 일시적으로 몰리는 곳이 적지 않다”며 “일부 건설사는 생존 위기에 직면할 가능성도 배제할 수 없다”고 우려했다.
조수영 기자 delinews@hankyung.com
http://land.hankyung.com/news/app/newsview.php?aid=2017123121041
올해 봐야할 곳은 동탄이다.
동탄1, 2 모두 봐야 한다.
뭘 봐야할까?
미분양이 나나 봐야 한다.
미분양이 왜 중요한가?
건설사는 미분양이 나면 그 다음부터 분양을 안 한다.
당연한 얘기 아닌가?
그렇다면 왜 안 할까?
과잉공급이 되었기 때문이다.
그러니 미분양이 나지.
그러니 과잉공급이 난 증거는 미분양이다.
즉 과잉공급으로 인한 미분양은 위험하다.
과잉공급은 역전세난과 담보가치 하락을 이끈다.
그래서 분양가가 떨어지고 매매가가 떨어진다.
사람들은 동네에서 근처로 이사가지 생각보다 멀리가는 사람이 드물다.
그러니 동탄2가 미분양이 났다면 동탄1에서 이사오는 사람이 못 온다는 증거다.
그러니 둘 다 문제가 생긴다.
그래서 동탄2가 미분양이 나는지 보면 된다.
미분양이 나기 시작하면 그 때 인근지역으로 미분양의 파급이 전파된다.
세입자를 못 구한 집주인이 전세가를 싸게 하면 인근 전세가가 떨어지면 인근으로 전파된다.
이젠 대출도 못 받는다.
2주택 이상은 말이다.
그래서 요즘 세입자들이 집주인 집을 경매 집어넣고 있다.
지방에 집을 사는 것은 좋지 않은 선택이다.
JD 부자연구소
소장 조던
http://cafe.daum.net/jordan777
