앞으로 토지와 주식중 어떤 것이 더 유망할까?
앞으로 토지와 주식중 어떤 것이 더 유망할까?
토지와 주식은 왜 사는가?
부자가 될 수 있는 방법은 주식과 토지만을 가지고 적금을 들다가 어쩔 수 없이 팔게 되는 날 부자가 되기 때문이다.
우리나라의 토지는 어떻게 올랐는가?
50년간 땅값 변화 살펴보니..밭 971배·대지 2309배 올랐다
http://land.hankyung.com/news/app/newsview.php?aid=2015111688851
이 기사를 보면 정말로 토지가 많이 올랐다고 볼 수 있다.
그럼 왜 우리나라의 토지는 올랐는가?
우리나라 토지의 발전방향은 두 가지이다.
첫째 도심지의 확장
둘째 공업지의 확장
이렇게 두 가지이다.
도심지의 확장은 기존의 구도심이 인구 확대 때문에 계속해서 늘어나는 과정을 겪는 것과 신도시로 택지를 공급해서 늘어나는 것 이렇게 두 가지이다.
그래서 신도시예정지에서 대대로 농사를 짓다가 벼락부자가 된 경우 거의 이런 경우라 볼 수 있다.
공업지의 확장은 국가산업단지 등이 생기고 이 공업지역에서 생산한 제품이 전세계로 수출이 되면서 공업지의 확장과 그 배후도시가 커지면서 확장이 일어난다.
한국, 수출 10대상품 10년째 '그대로
http://www.hankyung.com/news/app/newsview.php?aid=2016032457561
이 기사가 의미하는 바는 무거운 것과 가벼운 것 두가지로 나뉜다.
가벼운 것은 반도체, 스마트폰, 디스플레이 등인데 이런 것은 주로 내륙에 분포한다.
파주 디스플레이 LG공장, 아산 탕정 반도체 공장 등이다.
이들은 가볍기 때문에 몇 십만 개를 옮기더라도 운반비가 그리 많이 들지 않는다.
그러나 무거운 것 즉 철강, 조선, 자동차, 석유화학 등은 무겁기 때문에 운반비가 많이 든다.
그래서 그것들은 주로 남동임해공업구역인 남해안 동해안 지역에 공업구역 분포하고 있다.
그럼 서해안이 아니고 왜 남동해안일까?
서해안은 조수간만의 차가 커서 밀물이 아니면 큰 배가 못들어가는데 남동해안은 수심이 갚고 조수간만의 차가 별로 크지 않기 때문에 큰 배가 들어가기에 유리하다.
게다가 주로 수출을 미국이나 유럽 등지로 했기 때문에 남쪽에 수출기지가 있는 것이 유리했다.
그렇다면 이 두가지 주거지의 확장과 공업지의 확장은 어떤 변화를 일으켰는가?
전국의 땅값 상승을 이끌었다.
공업지의 확장은 지방의 땅값을 올려놓았고 도심지의 확장은 서울을 비롯한 도심지의 확장 및 신도시 택지개발이 일어났다.
그러면서 소위 졸부라는 사람들이 생겨났다.
그래서 땅값이 올랐다.
그래서 땅을 사는 것이 돈을 버는 확실한 방법이었다.
그러나 앞으로 토지가 더 유망할까에 대해서는 근본적인 의문이 있다.
왜냐하면 도심지의 확장은 일어나긴 하지만 검단1신도시 이후로 더 이상 신도시를 짓지 않겠다고 선언을 했다.
도심지의 확장의 핵심인 신도시 건설이 더 이상 일어나지 않는다는 뜻과도 같다.
게다가 두번째로 신흥국에서 선진국으로 우리나라가 변하면서 임금의 상승이 일어났다.
임금의 상승은 제조업의 경쟁력을 떨어뜨리는 주요한 원인이다.
그렇기 때문에 큰 틀에서 본다면 공업지의 확장 또한 일어나지 않고 있다.
현대자동차 공장은 1996년 인도공장을 시작으로 해외에 공장을 짓기 시작했고 우리나라에 더 이상 새로운 공장을 짓지 않는다.
그리고 있던 공장들도 인건비의 부담 때문에 해외에 공장을 짓거나 이전하려고 하고 있다.
이것은 우리나라의 토지투자를 하는 사람들의 시각으로 본다면 좋은 것은 아니다.
사실 그전에 토지로 돈을 벌었던 사람들은 잘 몰랐겠지만 우리나라가 신흥국이었기 때문에 이 두 가지로 졸부가 된 것이다.
그러나 지금은 이렇게 될 확률이 많이 떨어진 것은 사실이다.
그렇다고 완벽하게 더 이상 도심개발이 안 일어나거나 공장을 안 짓는 것은 아니다.
왜냐하면 일본의 예에서 볼 수 있듯이 경제성장률이 떨어지면 내수경기를 살려야 하는데 내수경기를 살리는 일은 건설을 늘리는 일 밖에 없다.
네 분기째 0%대 성장률… 다음은 마이너스?
http://biz.chosun.com/site/data/html_dir/2016/10/25/2016102503970.html
부동산과 재정이 만든0.7% 성장률 제조업이 전 분기 대비-1.0%로 역 성장 했다. 금융 위기가 닥쳤던 2009년1분기(-2.5%) 이후 7년6개 월 만에 가장 낮은 수준이다.
지출 항목별로 성장 기여도를 따져보면 건설투자는 GDP를0.6%포인트, 정부투자는 GDP를0.2%포인트 끌어 올렸다. 부동산과 재정이 없었다면 3분기 성장률이 마이너스를 기록 했을거라는 얘기다.
이 기사를 보면 우리나라의 제조업은 더 이상 일자리 창출을 하지 못하고 건설업이 우리나라의 일자리 창출로 이어졌다는 기사가 핵심이다.
그리고 나머지 재정도 따지고보면 사회간접자본시설(SOC)도 포함한 것이다.
주로 교량이나 도로 등을 놓는 것인데 이것 또한 건설업이다.
그렇다면 왜 건설업인가?
건설업은 오롯이 우리나라 안에서 돈이 돌기 때문이다.
제조업은 어차피 지원을 해봐야 제조공장이 해외에 대부분 있기 때문에 고용을 일으키기 힘든데 건설업은 돈을 풀면 고용과 돈이 국내에서만 돌기 때문이다.
국내의 인력과 국내 건설회사 등이 돈을 쓰기 때문에 국내 경기부양에 효과가 있다.
그러나 건설업은 치명적인 문제를 갖는다.
주택의 건설은 주택의 과잉공급을 낳고 과잉공급은 주택가격이 떨어질 수 있는 근거가 되기 때문이다.
그러니 단기적으로는 좋으나 장기적으로는 안 좋을 수 있다는 것이다.
즉 건물을 갖고 임대를 하는 임대사업자나 주택을 가지고 있는 주택소유자, 상가소유자들은 별로 안 좋은 상황이다.
공급이 늘어나니 별로 안 좋다.
그러나 토지를 갖고 있는 토지주들은 좋은 상황이다.
어차피 토지에다 무엇을 짓는다는 얘기가 되니 땅이 팔리고 땅값이 개발을 통해 올라가게 되니 공시지가를 비롯해서 매매가 될 수 있는 상황도 된다는 뜻이다.
그러니 토지주로서 별로 나쁜 것은 아니다.
무인공장 덕에 23년 만에 독일 돌아온 아디다스
http://www.hankyung.com/news/app/newsview.php?aid=2016101679061
독일 아디다스는 무인공장 덕분에 23년 만에 자국에 신발공장을 열었다. 지난달 문을 연 스피드 팩토리다. 그동안은 인건비 부담 때문에 중국이나 동남아시아에서 공장을 돌렸다. 스피드 팩토리는 100% 로봇 자동화 공정을 갖추고 있어 상주 인력이 10여명뿐이다. 이들이 연간 50만 켤레의 운동화를 생산한다. 보통 신발공장이라면 600명이 매달려야 하는 일이다.
138년 전통의 제조기업 제너럴일렉트릭(GE)은 이제 소프트웨어 기업이다. 가스 터빈을 생산하는 GE파워는 이익의 75%가 제품 판매가 아니라 제품 데이터를 분석하고 관리하는 서비스에서 나온다. - GE (해양 플랜트, 가스터빈, 재생에너지, 항공기 엔진 등)
이 기사의 핵심은 이 문장이다.
제조업이 드디어 신흥국에서 선진국으로 유턴을 했다는 뜻이다.
물론 임금을 받는 노동자로서는 반가운 소식은 아니다.
그렇다면 신흥국에 빼앗겼던 공장이 왜 돌아왔는가?
로봇 때문이다.
로봇으로 물건을 제조하니 사람이 필요없고 사람이 필요 없으니 신흥국에 굳이 있을 이유가 없는 것이다.
그럼 여기서는 두 가지 의미를 갖는다.
첫째 신흥국이 앞으로는 더 이상 싼 인건비로 선진국의 글로벌 기업을 끌어 들일 수 없을 수 있다.
신흥국이 주로 싼 인건비를 들여서 선진국으로 올라오는 사다리가 있었는데 그 사다리가 이러한 구조로 가면 끊어질 수 있다는 것이고 이것은 양극화가 더 심해질 수 있다는 뜻이다.
빈익빈 부익부가 한 사회에서만 있는 것이 아니라 나라별로도 선진국은 더 부자나라가 되고 신흥국은 더 가난한 나라가 된다는 뜻이기도 하다.
앞으로 가난한 나라는 더 이상 발전이 불가능해진다는 뜻이기도 하다.
다음으로 그 나라가 더 발전을 하는 것은 글로벌 기업을 얼마나 가졌는가가 선진국으로 가는 판단근거가 된다.
예를 들어 나이키, 애플, 구글 등과 같은 글로벌 기업이 많을수록 다시 공장이 자국으로 돌아갈 가능성이 많고 그렇다면 선진국은 그러한 글로벌 브랜드를 갖춘 글로벌 기업이 얼마나 많은 가가 앞으로도 더 선진국이 된다는 얘기가 된다.
그러나 이러한 상황도 토지주로서는 나쁜 것은 아니다.
노동자야 스마트 팩토리가 들어와도 약간의 고용이 일어나긴 하지만 커다란 고용은 없다.
그런데 토지는 어찌되었던 공장이 더 생길 수 있다는 뜻이다.
그러니 토지는 더 개발이 된다는 얘기가 되고 그렇다면 토지주는 앞으로도 나쁜 상황은 아니다.
그럼 토지와 주식 중 어떤 것이 더 유망한가로 가보자.
앞으로 어떤 것이 더 유망한가?
그럼에도 불구하고 토지보다는 주식이 더 유망해 보인다.
일단 선진국으로 가는 나라는 개발이 더딜 수밖에 없다.
이것이 사실이다.
그런데 주식은 좀 다르다.
앞으로 새로운 과학혁명인 4차 산업혁명이나 바이오 혁명, 식량 혁명, 신흥국에서 선진국으로 가는 나라의 내수주 등 투자할 종목은 무궁무진하다.
물론 제대로 그 의미를 파악하고 투자를 해야 한다.
그렇지 않고 국내잡주를 산다면 그냥 토지를 사는 것이 앞으로도 더 유망하다.
그러나 여러가지 면을 따져보았을 때 주식이 토지보다는 더 유망하다.
JD 부자연구소
소장 조던
http://cafe.daum.net/jordan777
